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摘要：2024年6月，重點(diǎn)城市政策強(qiáng)度量化評(píng)價(jià)模型指標(biāo)(RPIM)從上月的9.4進(jìn)一步降至2024年6月的9.1，創(chuàng)模型測(cè)算（2014年）以來的歷史新低。6月初，國常會(huì)召開會(huì)議部署房地產(chǎn)工作，多次強(qiáng)調(diào)去庫存相關(guān)內(nèi)容，并提出“解放思想、拓寬思路”，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存有望迎來更多政策支持。6月26日，北京新政落地，首套房首付比20%，二套房五環(huán)內(nèi)35%，五環(huán)外30%，至此，517后四大一線城市新政全部落地。

展望未來，一線城市出臺(tái)政策有助于推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)，但房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍然明顯，居民收入和加杠桿預(yù)期低迷，全國整體走勢(shì)難以很快緩解，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有待時(shí)日。預(yù)計(jì)7月即將召開的“大會(huì)”，將釋放眾多中長(zhǎng)期改革政策。只有居民中長(zhǎng)期預(yù)期得到改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能看到企穩(wěn)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。


01.6月政策動(dòng)態(tài)：中央豐富政策工具箱，各地優(yōu)化信貸政策

517后，國常會(huì)繼續(xù)推進(jìn)落實(shí)去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施，進(jìn)一步豐富政策工具箱，亦表明高層對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)認(rèn)識(shí)更加統(tǒng)一，助力更大力度政策出臺(tái)。

地方調(diào)控放松力度進(jìn)一步加大。北京新政雖晚但到，仍對(duì)市場(chǎng)企穩(wěn)起到一定作用。各地持續(xù)細(xì)化政策加快落地，如蘇州新政規(guī)定僅有1套房且已掛牌出售的享首套房政策，且允許跨區(qū)購房者在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)享受首套房貸款利率；青島將首套認(rèn)定范圍由全市縮小至區(qū)（市），居民家庭在購房所在區(qū)（市）無房即可享受首套首付比例、商業(yè)性個(gè)人住房貸款、公積金貸款利率下調(diào)等優(yōu)惠政策；珠海橫琴粵澳深度合作區(qū)全面取消商品住房限購。
從政策類型來看，取消房貸利率下限、提升公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等與差異化信貸政策仍是各地政策調(diào)控的主要方式，此外，多地推進(jìn)以舊換新政策，結(jié)合國企收購存量房用作保障房等措施，共同助力市場(chǎng)去庫存。

02.市場(chǎng)走向：短期熱點(diǎn)城市回溫，整體下行態(tài)勢(shì)難止
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷2021年來以來的巨幅調(diào)整（幅度大、周期長(zhǎng)、范圍廣），加之前期基數(shù)大、房?jī)r(jià)上漲過快和后續(xù)調(diào)整明顯，目前，經(jīng)濟(jì)、人口等外部形勢(shì)與2008年和2014年差異明顯，單純依賴政策調(diào)整，已無法實(shí)現(xiàn)當(dāng)年的快速企穩(wěn)復(fù)蘇。但房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均受政策顯著帶動(dòng)，限購限貸政策對(duì)需求端有顯著影響。
市場(chǎng)層面，一線城市二手房成交活躍，上海二手房6月成交規(guī)模有望創(chuàng)近三年新高；廣州二手房6月成交規(guī)模亦創(chuàng)年內(nèi)單月新高；深圳二手房6月周度成交數(shù)據(jù)持續(xù)走高，上周（6.17-6.23）成交1362套，創(chuàng)近三年周度新高；北京二手房6月成交已超12000套（截止6.27），但在6.26北京新政帶動(dòng)下，市場(chǎng)有望迎來一波成交熱潮，或?qū)⒃?月底/7月初有所體現(xiàn)。若517新政來看，新政滿月情況下，上海、杭州、北京、深圳等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)亦呈現(xiàn)出回升態(tài)勢(shì)。

房企方面，6月百強(qiáng)房企銷售金額達(dá)4691億元，環(huán)比增長(zhǎng)26.1%，同比下降約19.6%，較5月份均有明顯好轉(zhuǎn)。保利發(fā)展累計(jì)銷售1733億元大幅領(lǐng)先，6月銷售達(dá)420億元，同比增長(zhǎng)5%，中海地產(chǎn)6月銷售達(dá)466億元，同比增長(zhǎng)40%。6月各地積極落實(shí)中央政策導(dǎo)向，二手房市場(chǎng)活躍度明顯提升，但以價(jià)換量仍是主要推動(dòng)力，新房?jī)?yōu)惠力度持續(xù)加大，但企業(yè)經(jīng)營狀況有所好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)正在接近筑底。

7月政治局會(huì)議將再度定調(diào)上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和短期政策取向，三中全會(huì)又會(huì)釋放中長(zhǎng)期改革信號(hào)，在此之前行業(yè)銷售將有明顯恢復(fù)，但恢復(fù)力度及當(dāng)月釋放政策的力度，將是決定下半年乃至更長(zhǎng)時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)走向的關(guān)鍵。

展望全年，建誠智庫基于對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)期深耕，以全國商品房季度成交規(guī)模同比為基準(zhǔn)，在偏樂觀、中性、悲觀三種情景假設(shè)下，推算2024年全年商品房成交規(guī)模及同比變化。

在偏樂觀情況下，政策對(duì)市場(chǎng)止跌筑底的作用明顯，一線城市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)逐步向更多城市轉(zhuǎn)移，商品房銷售同比降幅在前四月超過20%的基礎(chǔ)上持續(xù)明顯收窄，4季度降幅收窄至5%左右，全年銷售規(guī)模9.5億㎡，同比下降15.5%；

在中性情況下，政策對(duì)市場(chǎng)支撐作用效果有限，在6-7月明顯恢復(fù)后再度回落，商品房銷售規(guī)模緩慢恢復(fù)，單季度同比降幅雖有所收窄，但仍維持在15%以上，全年銷售規(guī)模在9億㎡左右，全年同比降幅為20.3%（與1-4月的20.2%基本持平）。

在悲觀情況下，政策對(duì)市場(chǎng)影響較弱或持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，市場(chǎng)短暫企穩(wěn)后依然保持下行趨勢(shì)，單季度同比降幅維持在25%左右，全年銷售規(guī)模不足8.5億㎡，全年同比下降24.4%，較2021年的歷史高點(diǎn)降幅超過50%。

圖5：全國商品房銷售面積季度同比趨勢(shì)

03.政策走向：改善居民中長(zhǎng)期預(yù)期是行業(yè)企穩(wěn)復(fù)蘇的前提

目前，從中央到地方，政策寬松正全面成為現(xiàn)實(shí)。形勢(shì)比人強(qiáng)，房住不炒當(dāng)然還是總體方向，但量?jī)r(jià)已有大幅調(diào)整的大背景下，房?jī)r(jià)過快下跌而不是房?jī)r(jià)上漲，才是“房地產(chǎn)行業(yè)供求的新形勢(shì)”，居民收入和加杠桿預(yù)期低迷，不但全國整體走勢(shì)難以很快緩解，更影響了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、防風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)發(fā)展大局。在中央政治局會(huì)議和各部委明確表態(tài)下，可以肯定的是，在市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍有下行壓力的情況下，政策出臺(tái)不會(huì)停止。近期，政策重點(diǎn)已從供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求側(cè)，高能級(jí)城市限購限貸、以舊換新、改善型需求等供給側(cè)政策仍有空間。只有居民中長(zhǎng)期預(yù)期得到改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能看到企穩(wěn)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。針對(duì)未來政策發(fā)展方向，建誠智庫提出以下建議，為市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展建言獻(xiàn)策，貢獻(xiàn)綿薄之力。