持續(xù)釋放的政策利好，使市場(chǎng)逐漸有企穩(wěn)的跡象。

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在6月的最后一周，上海、深圳、南京都連續(xù)出現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷，其中中海在深圳和上海的項(xiàng)目都出現(xiàn)了難得的開(kāi)盤(pán)即售罄的場(chǎng)面。綠城和華發(fā)在南京合作的金陵月華項(xiàng)目首開(kāi)就觸發(fā)搖號(hào)，成為今年南京河西單價(jià)7萬(wàn)元以上高端市場(chǎng)的第一個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目。

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今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于弱勢(shì)整理階段。一季度，新房市場(chǎng)供應(yīng)和成交雙雙處于低位，進(jìn)入二季度之后，市場(chǎng)繼續(xù)維持低位震蕩。

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5月17日開(kāi)始，從中央到地方，新政利好持續(xù)落地，疊加房企年中沖刺，6月成交終于止跌企穩(wěn)。

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從最近幾個(gè)逆勢(shì)熱銷的項(xiàng)目來(lái)看，都位于所在城市的強(qiáng)勢(shì)區(qū)域，且板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，并擁有核心資源優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商都是央國(guó)企或有相關(guān)背景，這幾個(gè)項(xiàng)目也都是這些房企產(chǎn)品力的代表之作，多重因素疊加，成就了項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的逆勢(shì)熱銷。

6月27日，整體市場(chǎng)正處量?jī)r(jià)深度下探的南京突然“火了”：總價(jià)1320萬(wàn)起步的綠城華發(fā)·金陵月華突襲夜開(kāi)，174組家庭爭(zhēng)搶116套房，首開(kāi)即搖號(hào)。

6月28日，位于深圳的中?！ど顬尘列蚝臀挥谏虾５闹泻！ゎI(lǐng)邸玖序先后開(kāi)盤(pán)，銷售額分別高達(dá)100.2億和66.38億元。

中海今年第一個(gè)熱銷的項(xiàng)目，位于上海新天地的中海·順昌玖里6月又加推49套風(fēng)貌別墅，開(kāi)盤(pán)即售罄。今年3月，該項(xiàng)目的高層住宅以開(kāi)盤(pán)當(dāng)天196.5億元的銷售額，刷新了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。

從這些熱點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看，占據(jù)城市核心區(qū)域是它們最大的共同點(diǎn)。

首先，刷新中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄的中?！ろ槻晾?，位于上海新天地，屬于歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，該項(xiàng)目是整個(gè)新天地板塊當(dāng)中首發(fā)的低密度產(chǎn)品，上海核心區(qū)位這類產(chǎn)品長(zhǎng)期斷供，同時(shí)上海又有相當(dāng)一部分預(yù)算充足購(gòu)買力較強(qiáng)的人群持幣多年，就等城市核心板塊更高品質(zhì)的項(xiàng)目入市。

順昌玖里擁有高層及別墅兩種房源，其中高層房源均價(jià)17.2萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)4000萬(wàn)/套，開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2024年3月，首開(kāi)完成后，別墅房源于2024年6月加推，49套建面約285-545㎡的風(fēng)貌別墅，均價(jià)29.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)即售罄。

與之對(duì)比的是上海領(lǐng)邸玖序，房源戶型為147-210平方米高層公寓，備案均價(jià)14.6萬(wàn)元/平方米，其中總價(jià)最低的一套為1494萬(wàn)，最高的一套為3383萬(wàn)元。該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間避開(kāi)了3月順昌玖里高層集中推盤(pán)期間，于2024年6月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天完成清盤(pán)，

從這兩個(gè)項(xiàng)目的安排可以看出，順昌玖里與領(lǐng)邸玖序客群有明顯的差異，推盤(pán)節(jié)奏也采取了3月傳統(tǒng)小陽(yáng)春及6月年中沖刺分別入市。

其次，位于南京河西中的綠城華發(fā)·金陵月華，是近幾年南京難得的大體量低密地塊，也是南京最后一批限價(jià)搖號(hào)地塊，它位于河西中發(fā)展最成熟也是公共資源及配套最集中的位置，緊鄰長(zhǎng)江以及中國(guó)長(zhǎng)江沿岸最大的生態(tài)公園綠博園。2024年上半年，南京少見(jiàn)入市的高端改善新盤(pán)。

據(jù)了解，綠城華發(fā)·金陵月華獲批備案均價(jià)7.56萬(wàn)元/平方米，是南京最高全盤(pán)備案價(jià)格。此次首開(kāi)首推三棟高層共計(jì)116套房源，戶型建面約205、240、270平方米，單價(jià)最高約81878元/平方米，單價(jià)最低約64018元/平方米，在首開(kāi)9.2折優(yōu)惠下，超50%房源成交價(jià)“6”字頭，即最低總價(jià)1200萬(wàn)起。相較周邊不少二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛趨勢(shì)。

最后，中海·深灣玖序位于南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地，該片區(qū)住宅很稀缺，2001年佰仕達(dá)拿下紅樹(shù)西岸地塊后，多年來(lái)深圳灣超級(jí)總部基地就沒(méi)有再推出過(guò)新住宅地塊，該樓盤(pán)也成為了深圳灣超級(jí)總部基地近22年來(lái)第一宗住宅用地。

不僅如此，深灣玖序項(xiàng)目地塊于2023年6月競(jìng)得，該地塊在出讓時(shí)就不限制戶型比例，不受“7090”政策限制，而深圳正式發(fā)布停止執(zhí)行《關(guān)于按照國(guó)家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》的通知時(shí)間為2024年3月26日，這意味著，深灣玖序是目前深圳唯一可售的純粹大戶型項(xiàng)目。

該項(xiàng)目的毛坯備案均價(jià)約13.3萬(wàn)元/平方米，打破了深圳此前新建商品房最高每平方米13.2萬(wàn)元的紀(jì)錄。提供196平方米、252平方米和328平方米超大戶型，總價(jià)區(qū)間從約1976萬(wàn)元-1.09億元/套，客群覆蓋面較廣，極大程度覆蓋了想要在深圳灣超級(jí)總部基地置業(yè)的人群。

除了區(qū)域優(yōu)勢(shì)之外，這些熱銷項(xiàng)目幾乎都是“卷王”。

這幾個(gè)項(xiàng)目的共性主要有三點(diǎn)：產(chǎn)品都在同區(qū)域里卷出了新高度；產(chǎn)品都在創(chuàng)新和升級(jí)方面做了大量的研究和努力，并且獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可；房企都通過(guò)這些項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了自身產(chǎn)品力的提升。

綠城華發(fā)·金陵月華幾乎不計(jì)成本做產(chǎn)品。項(xiàng)目整盤(pán)備案均價(jià)刺破了南京新房?jī)r(jià)格天花板，可以說(shuō)是對(duì)金陵月華產(chǎn)品價(jià)值的最高官方判定。

其整個(gè)項(xiàng)目的打造也沒(méi)有辜負(fù)市場(chǎng)的高期待，稀缺的資源、極致的產(chǎn)品，再加上大師團(tuán)隊(duì)，整個(gè)項(xiàng)目可以說(shuō)無(wú)論從項(xiàng)目區(qū)位、地塊規(guī)模、社區(qū)尺度，到景觀疊度、用材奢度、建筑精度、戶型舒度、服務(wù)廣度上，都在全面超越引領(lǐng)市場(chǎng)。

綠城華發(fā)·金陵月華大門(mén)實(shí)景圖

如120米藝術(shù)館級(jí)華蓋造型大門(mén)造價(jià)高達(dá)3000萬(wàn)、400余塊安哥拉黑石材手工雕刻龍鱗云錦墻帶來(lái)歸家的儀式感，約2萬(wàn)方中央公園、超200米黃金景觀軸線讓回家的道路寧?kù)o典雅。此外，還有約7000㎡層高約5.4米架空層、大面積落地玻璃幕墻，綠城華發(fā)·金陵月華產(chǎn)品創(chuàng)新密度之高，成本之高昂，使其當(dāng)之無(wú)愧擁有南京最高全盤(pán)備案價(jià)格。

更讓人意想不到的是，即使如此，綠城華發(fā)·金陵月華仍愿意放下身段打折，讓人感到誠(chéng)意滿滿。

綠城華發(fā)·金陵月華實(shí)景圖

“玖序”系是中海戰(zhàn)略頂線作品系，以考究為序，深灣玖序是中海新一代奢享產(chǎn)品系的首發(fā)作品。2023年，中海地產(chǎn)分別在北京中信城、上海徐匯濱江、深圳深超總、南京河西濱江各斬獲一宗百億級(jí)別的城市核心宅地，幾乎都在今年的6、7月份，開(kāi)創(chuàng)“玖序”系集中入市。

“玖序”系以“內(nèi)外兼修”的考究空間精研，沉淀生活豐盈與自由的松弛底色，共鳴當(dāng)代高凈值人群對(duì)松弛感的向往與追求。

中?！?/span>深灣玖序示意圖

從深圳和上海的項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)論深灣玖序還是領(lǐng)邸玖序都是TOD項(xiàng)目，是充分理解地脈文化后的城市地標(biāo)級(jí)產(chǎn)品。

中海產(chǎn)品一向推崇并卓著實(shí)踐的歸家禮序，在“玖序”系再次得到升華，深灣玖序共設(shè)立了首層雙社區(qū)隱奢大堂、二層花園大堂、二層私邸歸家大堂等立體三重社區(qū)歸家大堂；領(lǐng)邸玖序采用隱奢景墻門(mén)頭，蘋(píng)果店式通透的玻璃立面單元大堂，融匯掐絲琺瑯傳統(tǒng)裝飾工藝，呈現(xiàn)當(dāng)代與經(jīng)典共生的氣派大堂。奢華的地下車馬廳，更為歸家的每一步，加冕生活的儀式感。

從產(chǎn)品本身來(lái)看，兩者都擁有極大的面寬和采光，其中深灣玖序建面約328㎡戶型綜合使用率高達(dá)84%，項(xiàng)目采用全玻璃幕墻，三面都是落地玻璃，采光面達(dá)40多米，客廳整體景觀面的無(wú)柱化設(shè)計(jì)，擁有約270°無(wú)界視野。

領(lǐng)邸玖序與其他現(xiàn)代戶型設(shè)計(jì)有所不同，186㎡戶型雖然同樣擁有整體約16米以上的大面寬，但領(lǐng)邸·玖序敏銳地捕捉到在現(xiàn)代戶型設(shè)計(jì)中常常為追求更大的餐客廳尺度，而讓原本應(yīng)該舒適宜人的臥室空間一再被擠壓。因此對(duì)整體面寬進(jìn)行空間的整體規(guī)劃，對(duì)主臥進(jìn)行創(chuàng)意化設(shè)計(jì)，讓約3.6米面寬主臥，與配置浴缸的南向主衛(wèi)，共同構(gòu)成約5.7米的大面寬主臥套間，同時(shí)南向次臥也可以達(dá)到約3.5米的面寬套房尺度，真正做到雙臥套房。

值得注意的是，南京和深圳與上海不同，2024年以來(lái)，上海整體市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目達(dá)93個(gè)，其中認(rèn)購(gòu)率80%以上的項(xiàng)目就有19個(gè)，占比約20%。

南京和深圳開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目約65和30個(gè)，其中認(rèn)購(gòu)率超過(guò)50%的僅約2個(gè)，再加上綠城華發(fā)·金陵月華和中?！ど顬尘列蛞矁H3個(gè)。

尤其是南京，已經(jīng)從熱點(diǎn)城市中明顯“掉隊(duì)”。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年南京商品住宅成交面積僅649萬(wàn)平方米，與2021年相比，下降了48%，成交規(guī)模明顯縮量。去化周期來(lái)看，截止2024年5月，南京商品住宅去化周期已經(jīng)拉長(zhǎng)至22個(gè)月，同屬長(zhǎng)三角二線城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10個(gè)月以下。

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在這樣的背景下，綠城華發(fā)·金陵月華仍能獲得熱銷實(shí)屬難得。

這一方面是受政策利好，另外一方面也要?dú)w功于企業(yè)積極營(yíng)銷，才能這逆勢(shì)中熱銷。

5月17日，央行將首套、二套房首付比例下限再下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后分別為15%、25%。同時(shí)取消房貸利率政策下限。此后據(jù)統(tǒng)計(jì)，山東、福建、河南等超22個(gè)省份已經(jīng)落地執(zhí)行，全國(guó)超過(guò)200個(gè)城市15%首套房最低首付比例，全國(guó)超250城已取消房貸利率下限。

從目前南京、深圳的首付比例和房貸利率來(lái)看，南京已與“5·17新政”一致，為首套15%、二套25%，取消房貸利率下限，深圳與上海保持一致，為首套30%、二套30%，房貸利率首套LPR-45BP，二套LPR-5BP。

受其利好影響，南京和深圳6月成交不同程度環(huán)比上升，但同比仍保持低位。

綠城華發(fā)·金陵月華和中海·深灣玖序便是順應(yīng)政策利好，積極營(yíng)銷，最終成功熱銷的典型。如綠城華發(fā)·金陵月華政策利好下，極大程度加快推盤(pán)進(jìn)度，8個(gè)月即開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)9.2折，折后50%房源價(jià)格低于周邊同類二手房，最終逆勢(shì)翻紅。

我們認(rèn)為，當(dāng)前整體市場(chǎng)仍然處于低位震蕩階段，市場(chǎng)分化明顯，房企之間、城市之間、板塊之間的差距都在不斷拉大。

在整體市場(chǎng)承壓的環(huán)境下，購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的要求也越來(lái)越高，這也對(duì)房企的產(chǎn)品力不斷提出新的要求，房企也不得不順應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，在項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)、戶型創(chuàng)新及景觀配套等方面持續(xù)“加碼”。

目前市場(chǎng)上熱銷的項(xiàng)目，除了地段不錯(cuò)、定價(jià)合理外，產(chǎn)品幾乎都是區(qū)域內(nèi)的“卷王”，他們不僅在戶型的精裝設(shè)計(jì)及用材上不斷卷出新高度，在景觀、立面、地庫(kù)、會(huì)所等客戶可見(jiàn)的區(qū)域范圍內(nèi)，也都無(wú)一不卷。

對(duì)于銷售不佳的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這是很好的示范，對(duì)于扭轉(zhuǎn)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境、恢復(fù)市場(chǎng)信心也將帶來(lái)積極正面的影響。市場(chǎng)隨供需而變，項(xiàng)目的熱銷，不僅僅是量的體現(xiàn)，更是質(zhì)的提升。

同時(shí)，這些項(xiàng)目的熱銷，也在一定程度上反映了市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)。5月份以來(lái)，從中央到地方，樓市政策都有明顯的優(yōu)化和松綁，CRIC的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，典型城市6月商品住宅成交表現(xiàn)較5月有所回暖，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模為1157萬(wàn)平方米，雖然同比仍下降26%，但環(huán)比微增2%，說(shuō)明市場(chǎng)成交逐漸企穩(wěn)，政策已初見(jiàn)成效。

我們也要看到，無(wú)論是市場(chǎng)的復(fù)蘇還是信心的恢復(fù)，基礎(chǔ)都還比較薄弱，除一線城市和幾個(gè)熱點(diǎn)二線城市能維持弱復(fù)蘇的走勢(shì)外，其余城市大概率仍將延續(xù)筑底企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。