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政策背景

2023年9月5日，自然資源部發(fā)布《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》(自然資發(fā)(2023)171號)，并決定在北京市等43個城市(含深圳市)開展低效用地再開發(fā)試點。

深圳市政府為貫徹落實國家的部署要求，結(jié)合地區(qū)實際情況，制定了《深圳市低效用地再開發(fā)試點工作實施方案》（深規(guī)劃資源〔2024〕175號），計劃通過開展土地整備、城中村改造、歷史用地處置、土地混合開發(fā)等，有效推進(jìn)成片連片低效用地再開發(fā)。


一

低效用地概念

深圳市低效用地指經(jīng)深圳第三次全國土地調(diào)查及最新年度國土變更調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設(shè)用地。納入再開發(fā)試點范圍的深圳低效用地主要類型如下圖所示。

自征地低效用地不在試點范圍，為深圳原農(nóng)村低效用地的一種，所謂的自征地是指在政府征收集體土地過程中，由用地單位(通常為企業(yè))與被征收單位(村集體經(jīng)濟(jì)組織)自行理清經(jīng)濟(jì)關(guān)系的地塊。

自征地是深圳特有的土地歷史遺留難題，多處閑散低效甚至空置，比如1993年深圳平南鐵路有限公司與深圳市南山區(qū)南頭城村委會、珠光村委會簽訂了征地協(xié)議書的約207畝魚塘及園地為自征地。自征地是未來深圳處置低效用地的一個重點和難點，長期以來處在擱置狀態(tài)，因此需要政府有效政策干預(yù)，同時需對土地資源進(jìn)行有效配置，結(jié)合資源配置理論，平衡各方土地權(quán)利人利益關(guān)系，有效解決深圳市自征地再開發(fā)難題。



二

自征地建議盤活策略

對試點范圍外用地，可按土地整備、城市更新、城中村改造、工業(yè)提容、“工業(yè)上樓”等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。而自征地的盤活一般以城市更新或土地整備的方式進(jìn)行，根據(jù)代征單位（或用地單位）是否已代政府履行補償義務(wù)，具體操作采用的模式、操作方法、說明效果如下：



三

盤活自征地意義

盤活自征地低效用地將有助于提高土地利用效率，緩解土地供需矛盾，推動城市更新與改造，增加經(jīng)濟(jì)效益，改善城市環(huán)境與居住條件，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。


四

盤活過程帶來的機遇

評估機構(gòu)可以參與自征地調(diào)研統(tǒng)計、參與城市更新或利益統(tǒng)籌項目經(jīng)濟(jì)測算、制定處置方案對各權(quán)利方進(jìn)行利益平衡測算、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估等工作。