城市更新，能達到當年棚改的效果嗎？

01

樓市數(shù)據(jù)還是沒起來

今年5月份房地產救市已經進入沖刺階段，二線全域取消限購，一線限購也在逐漸松綁。

到了5月17日，這一輪救市達到高潮。

高層四箭齊發(fā)，貸款利率、首付比例等等全部放開。

然而，市場到底是個什么情況呢？

數(shù)據(jù)上看，恐怕沒那么樂觀。

先看看最上游的土地市場。2024年前5個月，全國賣地收入1.28萬億元，同比下降14%。

2024年即將過半，5個月賣地收入只有1.28萬億，月均賣地收入只有2560億元。

以14%的跌幅估算，今年全年賣地收入可能跌破5萬億。如果按照月均賣地收入預測，今年全年賣地收入可能跌至3萬億出頭。

細化到地方，個別城市的數(shù)據(jù)，真的不忍看，連一線城市都未能幸免。

6月25日，廣州舉行了今年上半年最后一次土拍。從上半年的成果來看，上半年廣州只賣出了4塊地，攬金64.77億元。

12宗涉及住宅的用地，只成交了4宗，土拍市場徹底冷了，沒人玩了。

新政之后，新聞上，樓市似乎熱火朝天。

齊魯一點報道：中介凌晨都在接待購房人，樓市新政后，部分樓盤“人山人?！?。

南方新聞網(wǎng)也在報道：樓市新政首日，廣州樓盤凌晨加班迎購房客。

每日經濟新聞報道：凌晨2點半還有客戶轉錢訂房。

.........

看這些新聞，你是不是覺得全國各地的房子都已經賣爆了，房價馬上就要起飛了？

事實上，中國百強房企依舊萎靡，5月銷售業(yè)績3224億，同比大降33.6%。

02

城市更新，大招來了？

政策效果不及預期，高層召開會議：

要求解放思想。

什么叫解放思想，就是不要被現(xiàn)有的條條框框限制住，要有超出常規(guī)的思路和做法。

隨后不久，各地陸續(xù)爆出一件大事：成立城市更新局。

最先出消息的是湖北，全省17個地市州住房和城鄉(xiāng)建設局均更名為住房和城市更新局。

然后財政部官方網(wǎng)站透露了一則更為重量級消息：

從今年起，中央財政創(chuàng)新方式方法，支持15個城市實施城市更新行動，單個城市最高補助12億元。

這也標志著15個重點城市，如上海、杭州、東莞、成都等，即將踏上城市更新的征途。

表面上，這似乎只是名稱的變化，但實際上是一個時代的變更。

或者說是真正意義上的救市大招。

這兩年，為了拉動內需，政策出臺不少。

小到服裝、旅游。

中到汽車、家居。

大到商品住宅。

統(tǒng)統(tǒng)都在刺激大家去購買，去消費。然而最后的效果很明顯就是不行。

因為刺激內需，只是放開了政策限制讓大家買，但大家沒錢，怎么有膽量去買房？

所以兜兜轉轉，試過一輪錯之后，猛然回頭發(fā)現(xiàn)：

三駕馬車，還是得靠投資才能拉動經濟回暖、樓市復蘇。

可是現(xiàn)在居民杠桿已經很高了，中國居民部門杠桿率從2016年初的40%左右，上升到了2020年中的60%左右，到2023年末已經達到64%左右的水平，幾乎沒有太多加杠桿的空間。

所以，只有官方主導的那只手來托住樓市了。

具體的辦法，大概就是這兩年著重提到的——城市更新！

這一類動作其實大家伙很熟悉，類似于2015年的棚改貨幣化。官方通過諸如專項資金、專項債這些方式投放貨幣到各個城市更新項目。

一方面是通過更新項目把貨幣投放到市場流通；

另一方面就是帶動相關產業(yè)的就業(yè)。

可以理解為另一種基建的模式，現(xiàn)在國家確實也在做。

只不過遠沒有棚改的動作那么大，投入的資金那么多。

03

地產還能續(xù)命20年？

然而單純地把城市更新理解為救樓市，倒也片面了。

與其說是救樓市，不如說是救經濟。政策大概有以下幾個目的：

第一，城市更新是“大基建+房地產”的一部分，是傳統(tǒng)的拉動經濟的手段。在經濟低迷期，需要上更多新項目，以穩(wěn)增長、保就業(yè)。

第二，提升中心城市的韌性和品位，提升防災能力、環(huán)保能力，提升大城市的價值。

第三，城市更新核心是“老舊片區(qū)更新改造”，其實還是拉動房地產行業(yè)發(fā)展。在改造過程中，還可以對舊房子做減法，“創(chuàng)造”購房需求。

過去二十年，中國房地產雖然發(fā)展迅速，留下的問題也不少，矛盾很多。取消福利分房制度之后，是讓很多人都能按需住上了房子，可是也推高了房價，讓房價成為很多家庭中最大的奢侈品。

于是出現(xiàn)了一個很奇怪的現(xiàn)象的：貴的房子太便宜，便宜的房子又太貴。

一些大城市的房子，比如北上廣深核心地段的房子，其實是沒有什么品質感的。

比如甚至所謂一些千萬豪宅，但實際上容積率高達6以上，還是超高層，也沒有什么社區(qū)可言。

房子對普通老百姓來說太貴，但對買得起的人來說，又不值得這個價。

所以城市更新就是要來解決這個問題。

一頭解決普通老百姓住不起房子的問題；

另一頭提升城市品位，讓富裕階層有更大的購買意愿來買房。

大家不要覺得這不太可能實現(xiàn)，事實上各地已經在拿出真金白銀和切切實實的政策來搞“以購代建”了。

5月17日央行在國新辦發(fā)布會上表示，將新設3000億元保障房收儲再貸款，用來支持地方收儲，給地方上開了個頭。

隨后，越來越多城市開始下場“收房”。

上周廣東江門提出以保障房的價格征集商品房現(xiàn)房，征集范圍不僅包括江門市區(qū)，還包括下屬縣級市臺山市、開平市、鶴山市、恩平市。征集房源要求單套面積120平方米及以下，產權清晰的現(xiàn)房，征集時間為一個月。

惠州也提出了在市區(qū)內收購商品房用作保障性住房。

蘇州在6月2日提出“以需定購”，組織國企收購部分存量商品住房用作保障性住房。

重慶動作最快，6月23日重慶市首個由國企批量收購商品房用作租賃住房的項目已經投入使用。

鏈條已經非常清晰：貨幣投放到地方—地方回購房子—回購房投入到公租房保障房—騰出空間搞城市更新—更新后再投放市場或公租保障

因此，樓市真正的大招，不是救房價、救房企，而是救經濟，救信心。

無論大家怎么看過去二十年的樓市，不可否認的是地產業(yè)已經完成了它的國運使命。

房地產曾經作為國民經濟的支柱產業(yè)，讓中國經濟迅速發(fā)展了三十年，讓城市化建設達到了新的高度，更讓人們的生活水平與居住條件提升了好幾個檔次。

如今進入尾聲階段，未來的地產行業(yè)大概率就是城市更新或舊階新時代了。

這也是為什么從上到下的工作報告和發(fā)展規(guī)劃都在提城市更新。

這也是為什么在上一個重要會議后，各地陸續(xù)開始成立城市更新局。

個人推測，相應配套政策已經在路上了，之后會陸續(xù)頒布施行。

而接下來7月份的另一場重磅會議，很有可能會公告相關政策。

現(xiàn)在是大家要緊跟市場變化，看懂樓市方向的時候了。