日前，本人剛撰文探討《》，收到回復(fù)甚多，可見(jiàn)房市真是牽動(dòng)萬(wàn)人心。其中追問(wèn)的最多的是——如何把握低價(jià)買房的時(shí)機(jī)？

我認(rèn)為，房子與股票、商品、外匯等投資品的走勢(shì)都是一樣的，要判斷最低點(diǎn)與最高點(diǎn)，無(wú)疑是難似登天，即使碰巧遇上，那純屬運(yùn)氣，不可預(yù)期，也不可復(fù)制。

不過(guò)，“跌多了會(huì)漲，漲多了會(huì)跌”的市場(chǎng)規(guī)律總會(huì)生效，而歷史又是不斷在重復(fù)的：

市場(chǎng)趨勢(shì)形成不容易，一旦形成趨勢(shì)，要逆轉(zhuǎn)更為不易。

上述規(guī)律適用于一切投資市場(chǎng)，樓市、股市、匯市……無(wú)不如此。

眾所周知，已經(jīng)持續(xù)上漲二十年的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)前兩年終于出現(xiàn)了拐點(diǎn)。踏入2023年，更是連被大家認(rèn)為是“只漲不跌” 的深圳、上海等一線城市的二手房成交價(jià)也穩(wěn)步下行。

根據(jù)筆者的親身感知，上海許多小區(qū)一年來(lái)的房?jī)r(jià)下行幅度已經(jīng)達(dá)到30%；根據(jù)公認(rèn)價(jià)格真實(shí)的“貝殼找房”數(shù)據(jù)，深圳、南京等一、二線大城市不少小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)較幾年前的最高點(diǎn)打了五折。也就是說(shuō)，如果以25%的首付在最高點(diǎn)買房，那么房東就已經(jīng)是被迫持有負(fù)資產(chǎn)了。

房?jī)r(jià)低迷之際，央行以及其它相關(guān)部門在五月份全面推出針對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的、被認(rèn)為是“史無(wú)前例”的支持性舉措。然而，這些舉措并未能扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)。

顯然，期待宏觀政策的全面轉(zhuǎn)向，會(huì)讓房地產(chǎn)馬上重回上升軌道是不現(xiàn)實(shí)的。筆者看好的一面，那就是宏觀政策上的支持應(yīng)出盡出，表明了央行以及各相關(guān)部門托市的決心。讓我們可以不用擔(dān)心地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。

多數(shù)國(guó)人資產(chǎn)集中在不同城市的住宅中，盼房?jī)r(jià)漲而讓資產(chǎn)升值合情合理，但是時(shí)候面對(duì)現(xiàn)實(shí)，做些適當(dāng)?shù)闹匦屡渲靡粤钭陨淼呢?cái)富結(jié)構(gòu)更均衡，更有利于抵御未來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)。

房子何時(shí)才真正值得買？

1、如果是剛需一族， 房子“買得起”就買

這是我反復(fù)強(qiáng)調(diào)的原則，如果買房不至于負(fù)擔(dān)過(guò)高的債務(wù)而影響生活質(zhì)量，那么自住的房子只要買得起隨時(shí)可買。房貸如果可以輕松還得起，安居就不需焦慮。

管它房?jī)r(jià)漲跌呢？“漲”固欣然，“不漲”也淡然。無(wú)論房?jī)r(jià)今后是漲還是跌，都不影響房子本身的使用價(jià)值。

而且，現(xiàn)在得益于政策上的全面支持，降低首付，等于降低了上車門檻，貸款利率降低，等于降低了持有成本，對(duì)于以自用為目的的買房人而言不失為好事。

2、如果要買房投資， 必須考慮“性價(jià)比”

如果能找到核心城市中地段夠好、價(jià)格合理、租金回報(bào)高的房子，那買房投資也不失為有效的資產(chǎn)配置組成部分。

投資買房，租金回報(bào)率才是真正的“錨”，與股票一樣，房地產(chǎn)的短期價(jià)格走勢(shì)由投資人的情緒以及資金的流向決定，長(zhǎng)期而言其真正投資房產(chǎn)的價(jià)值在于穩(wěn)定的租金回報(bào)。

而衡量房子是否值得投資的最重要指標(biāo)，正是租金回報(bào)率。

以日本為例，1990年代初樓市泡沫破滅前夜，由于房?jī)r(jià)持續(xù)多年攀升，加上租金的漲幅遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)，東京核心區(qū)公寓租金回報(bào)率低至2%左右；之后房?jī)r(jià)持續(xù)多年下跌，而租金回報(bào)率則不斷上升，到2009年時(shí)租金回報(bào)率超過(guò)5%。此時(shí)，日元的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率僅在1%左右徘徊。結(jié)果，也就是這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)真的見(jiàn)底了（如下圖）：

因此，在租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率時(shí)，出手買房結(jié)果一般都挺好。

在美國(guó)，情況也基本如此，在《》一文中，我有提到，在上一輪美國(guó)房?jī)r(jià)崩盤后，2012年，本人去考察了一趟，評(píng)估“抄底”機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)算過(guò)一筆賬，房?jī)r(jià)大跌后，若是以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)買入，買房后出租的租金回報(bào)扣除地稅、管理費(fèi)等成本后，租金回報(bào)率可以達(dá)到8%，而同期美元的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率不足1%，同時(shí)借貸成本極低，對(duì)美國(guó)本地信用記錄好的居民，房貸利率通常是2%左右。顯然，當(dāng)時(shí)買房的租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，也明顯高于房貸利率，因此，不難做出“果斷買”的投資決定。

另外，投資房產(chǎn)的地段考量十分重要。以下是美國(guó)二線城市西雅圖一處房屋過(guò)去十年實(shí)盤價(jià)格走勢(shì)（如下圖）：

｜數(shù)據(jù)來(lái)源：Zillow

值得留意的是，即便是十年間房?jī)r(jià)漲了不少，這套目前價(jià)值70萬(wàn)美元的房子，現(xiàn)在的租金估計(jì)每月有近3700美元，即使扣除地稅、管理費(fèi)等成本，房東的租金回報(bào)率也相對(duì)合理。

事實(shí)上，西雅圖地區(qū)房?jī)r(jià)在2012年見(jiàn)底后持續(xù)穩(wěn)步爬升，除了因租金回報(bào)合理而具有良好的性價(jià)比外，還因該市有傳統(tǒng)的高端制造業(yè)（如波音公司）、有高端服務(wù)業(yè)、更有引領(lǐng)潮流的信息產(chǎn)業(yè)（亞馬遜、微軟）等實(shí)業(yè)支撐，城市居民的就業(yè)率相對(duì)高，租客的素質(zhì)普遍比較高而且收入穩(wěn)定。也有人口的凈流入預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)提供了足夠的支持。

若是買房投資，當(dāng)?shù)氐膶I(yè)管理不可或缺。?

在外地買房投資，特別是在自己不太熟悉的海外買房投資，雖然中介們都在拼命宣傳回報(bào)潛力如何高，但隱含的各種風(fēng)險(xiǎn)不容小視。除了價(jià)格漲跌的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外，當(dāng)?shù)氐姆森h(huán)境、社會(huì)人文環(huán)境等都構(gòu)成必須的風(fēng)險(xiǎn)考量。

因此，在投資前必須咨詢可靠的當(dāng)?shù)貙I(yè)人士，以避免踩坑。以獲得穩(wěn)定的租金為目的來(lái)投資，長(zhǎng)期的持續(xù)管理（如代理出租等）必不可少，這也是需要在當(dāng)?shù)赜锌煽康膶I(yè)人士協(xié)助的。

總而言之，根據(jù)性價(jià)比、地段、專業(yè)管理等因素綜合考慮后作出投資房產(chǎn)決定，長(zhǎng)期持有是能獲得合理回報(bào)的。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷長(zhǎng)期低迷后，房?jī)r(jià)處于低位，若出手買入則長(zhǎng)期回報(bào)更為豐厚。

日本核心城市在2009～2013年，美國(guó)主要城市在2011～2013年，都曾經(jīng)為投資人提供了這樣“抄底”的好機(jī)會(huì)。

我相信，在未來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市一定會(huì)有讓投資人低價(jià)買入而獲得長(zhǎng)期豐厚回報(bào)的好機(jī)會(huì)。到時(shí)大家按上述幾條標(biāo)準(zhǔn)來(lái)把握就好。

在機(jī)會(huì)來(lái)臨之前我們可以做點(diǎn)什么？日子該怎么過(guò)就怎么過(guò)唄。為房?jī)r(jià)下行而焦慮則大可不必。以下段子很能說(shuō)明問(wèn)題——

顯然，隨著房?jī)r(jià)的下行，成家立業(yè)的門檻也明顯降低，我們還是好好享受生活吧。

再補(bǔ)充一句，我們常提到日本經(jīng)濟(jì)從1990年代起因房地產(chǎn)泡沫破滅而“失去了三十年”，本人在這三十年間多次走訪日本發(fā)現(xiàn)：國(guó)民富足，社會(huì)有序，生活精致。大家反而還少了買不起房子的煩惱呢。生活過(guò)著過(guò)著，周期的力量就起作用了，無(wú)論是股市指數(shù)，還是核心城市一些核心地段的房?jī)r(jià)，都在不知不覺(jué)之間再次回到了高位。

他山之石，可以攻玉。

No.5855?原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者 黃凡

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