最近，湖北省各地住建局更名的消息，在網(wǎng)上傳播開了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月25日，湖北省17個(gè)市（州）的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，都已將名稱變更為住房和城市更新局，并相繼掛牌。

住建局，全稱為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。建設(shè)，體現(xiàn)的是從“無”到“有”；更新，強(qiáng)調(diào)的是從“有”到“優(yōu)”。更名前后，幾字之差，釋放出的信息量極其豐富。它不僅代表著相關(guān)部門職能調(diào)整，更象征著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，另一個(gè)新時(shí)代的全面到來。

從住建局到住更局
政府職能發(fā)生轉(zhuǎn)向

住建局，是地產(chǎn)人再熟悉不過的一個(gè)政府部門。在我國(guó)，住建局屬于城建系統(tǒng)的重要單位，一般設(shè)有房管局和建管委兩個(gè)下級(jí)單位（也部分地區(qū)兩個(gè)單位合并設(shè)置），主要承擔(dān)建設(shè)工程審批、建筑建材業(yè)監(jiān)管、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、住房保障等等職能。

更名之后，住更局有了新的職能定位。

以武漢市住房和城市更新局為例，據(jù)武漢人大發(fā)布的《武漢市人民政府關(guān)于市政府機(jī)構(gòu)改革情況的報(bào)告》，武漢市住房和城市更新局將負(fù)責(zé)做好房屋建設(shè)管理和住房保障、房地產(chǎn)市場(chǎng)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的管理工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城市更新實(shí)施工作。

可以看出，過去住建局的工作側(cè)重于增量建設(shè)管理，而更名后，住更局的側(cè)重點(diǎn)則不同，強(qiáng)調(diào)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，即保障房的建設(shè)管理，以及存量改造優(yōu)化。

這一變化的背后，是近幾年房地產(chǎn)供求關(guān)系的明顯逆轉(zhuǎn)。

據(jù)最新數(shù)據(jù)，在2020年，我國(guó)人均居住面積就已經(jīng)達(dá)到41.8平方米，不低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

如果單從數(shù)量上看，住房供應(yīng)量已趨于飽和。然而，從品質(zhì)方面來看，則是另一個(gè)結(jié)論。

我國(guó)的住房存在分布不均，質(zhì)量不高的特點(diǎn)。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中，有約20%已建成超過30年；到2040年前后，這個(gè)數(shù)值預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到80%。目前，部分建國(guó)初期蓋起來的小區(qū)已淪為危房，居住體驗(yàn)差不說，還可能威脅人身安全。

按照住建局的統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)共有300多億平方米的存量住房，合計(jì)約22萬棟老舊小區(qū)需要改造更新，這些小區(qū)普遍面臨設(shè)施老化、環(huán)境不佳等問題，嚴(yán)重影響居民的生活品質(zhì)。

要知道，人類對(duì)于美好生活的追求，永遠(yuǎn)不會(huì)止步。

當(dāng)前，大部分居民不缺房子住，但“住得好”的需求，依然沒得到充分滿足。

如何幫大家實(shí)現(xiàn)居住提質(zhì)？

城市更新。

湖北各地住建局更名，正是在這一背景下發(fā)生的。

事實(shí)上，早在2022年湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就發(fā)布了《湖北省城市更新工作指引（試行）》，提出建立城市更新統(tǒng)籌工作機(jī)制，并建議各地市政府明確城市更新主管部門。此次湖北各地住建局的更名，是對(duì)省的這一政策的落地。

城市規(guī)劃發(fā)展方向轉(zhuǎn)變
城市更新時(shí)代全面到來

城市更新成為主角，不僅是在湖北，也是在全國(guó)。

今年政府工作報(bào)告提出，要穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動(dòng)解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題。

按照中央的規(guī)劃，今年城市更新將聚焦“三大任務(wù)”——民生工程、市政基礎(chǔ)和城市安全等重點(diǎn)領(lǐng)域。

與住房相關(guān)方面，今年計(jì)劃再改造5萬個(gè)老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整的社區(qū)；繼續(xù)加大城市的燃?xì)?、供水、污水、供熱等老舊管網(wǎng)的改造力度，目標(biāo)是再改造10萬公里以上。戳我，了解讓項(xiàng)目達(dá)期達(dá)產(chǎn)達(dá)效的管理神器

換言之，接下來關(guān)于老舊住區(qū)的改造、更新，將取代過去的大規(guī)模建設(shè)，成為城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容。此次，湖北各地住建局更名，走在全國(guó)前列，接下來不排除其他地區(qū)跟進(jìn)的情況。

值得注意的是，城市更新不是停留在規(guī)劃上，而是已落實(shí)在實(shí)打?qū)嵉男袆?dòng)上。

一方面，各地也已制定了年度目標(biāo)，明確城市更新的工作進(jìn)程。

比如作為城市更新首批試點(diǎn)城市之一的武漢，今年明確提出“加快推進(jìn)城市更新”。2024年政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)持“留改拆建控”并舉，穩(wěn)步實(shí)施城中村、景中村改造，積極推進(jìn)33個(gè)更新單元改造，完成200個(gè)以上老舊小區(qū)改造。

另一方面，財(cái)政部提供專項(xiàng)資金支持，助力各地城市更新工作推進(jìn)。

巧婦難為無米之炊。城市更新作為今年乃至未來的重大規(guī)劃，涉及的資金數(shù)額不在少數(shù)。

為了推動(dòng)城市更新工作落地，財(cái)政部及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已擬定了首批15個(gè)示范城市（石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安），將為其城市更新工作提供定額補(bǔ)助。

其中，東部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過8億元，中部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過10億元，西部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過12億元，直轄市每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過12億元。資金根據(jù)工作推進(jìn)情況分年撥付到位。

在財(cái)政資金的支持下，示范城市可多種渠道籌集資金，系統(tǒng)化推進(jìn)城市更新行動(dòng)，統(tǒng)籌推進(jìn)城市地下管網(wǎng)和綜合管廊建設(shè)、污水管網(wǎng)“廠網(wǎng)一體”建設(shè)改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、老舊片區(qū)更新改造等工作，優(yōu)化城市空間布局，完善城市功能。

城市更新的進(jìn)程，駛?cè)肓丝燔嚨馈?/span>

舊房改造是城市更新重頭戲
總投資規(guī)模將高達(dá)4萬億

舊房改造，是這一輪城市更新工作的重中之重。

如前文所言，很多老舊住房存在這樣那樣的缺陷，居住不方便，使用體驗(yàn)差。

不同于過去大拆大建模式，當(dāng)前的舊房改造，強(qiáng)調(diào)的是補(bǔ)齊城市短板，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。

納入改造的項(xiàng)目，通常結(jié)構(gòu)安全，但設(shè)計(jì)不佳，功能不全，或者部分功能年久失修，通過調(diào)整布局，改善設(shè)施，增加設(shè)備，完善住房的功能，可以明顯提升居住體驗(yàn)。

以上海為例，由于歷史原因，上海很多老舊住房沒有獨(dú)立的廚衛(wèi)。

去年上海正式實(shí)施的《上海市舊住房成套改造和拆除重建實(shí)施管理辦法（試行）》就明確提出，對(duì)“建筑結(jié)構(gòu)差、功能不全、確需保留的舊住房，通過原址改建等方式，使其能夠獨(dú)用成套?！?/span>

成套改造，就是通過擴(kuò)建，為這些老房子增加獨(dú)立的衛(wèi)生間/廚房，提升居住體驗(yàn)和便利性。

湖北省的城市更新規(guī)劃中，也有類似的提法。

今年6月份湖北省委專題會(huì)議便指出，要把危舊房改造作為推進(jìn)城市更新的核心內(nèi)容，探索以市場(chǎng)化方式推進(jìn)危舊房改造的新模式，著力解決城鎮(zhèn)危舊房“不安全、不成套、不配套、不完善”等突出問題，持續(xù)改善人民群眾住房條件和居住環(huán)境。要適應(yīng)人民群眾對(duì)住房的要求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，探索搭建社區(qū)服務(wù)供應(yīng)鏈平臺(tái)，推動(dòng)既有住宅加裝電梯、適老化改造等工作，形成為民服務(wù)的長(zhǎng)效機(jī)制。

那么，對(duì)于那些年久失修，功能不全，甚至存在嚴(yán)重安全隱患的危舊住房，又該怎么處置？

各地也在探索新的模式。

比如去年底，杭州浙工新村的居民自籌4.7億，向政府申請(qǐng)重建小區(qū)。根據(jù)拆建方案，原來13幢房屋將拆除，建成7幢11層帶電梯小高層。另外，還將配建“一老一小”活動(dòng)中心等配套設(shè)施、增設(shè)地下車位，并提高社區(qū)綠化率。

北京、上海、廣州等地也都有類似的案例。

在這種模式，房企投入一定的資金參與小區(qū)改造，換取一定年限的小區(qū)公共空間和設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過獲取物業(yè)管理費(fèi)、停車管理費(fèi)，以及商店、餐廳、社區(qū)服務(wù)中心等空間的租金等，取得相應(yīng)的投資回報(bào)。

按照住建部的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)約16萬個(gè)，總建筑面積約為40億平方米，預(yù)計(jì)綜合改造的投資總額高達(dá)4萬億元。如此體量的市場(chǎng)，足以為一大批企業(yè)提供不錯(cuò)的機(jī)遇。