作者：張敏

編輯：包芳鳴

圖源：圖蟲

6月26日，北京市多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，將首套房最低首付比例下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%，同時推出下調(diào)個人住房貸款利率下限、支持多子女家庭改善性住房需求等相關(guān)措施。這也意味著“517新政”在北京正式落地。

政策落地的前兩天正值工作日，市場反應(yīng)平淡為慣常現(xiàn)象。相比之下，首個周末（6月29日、6月30日）的市場表現(xiàn)，則提供了較好的觀察視角。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政后的首個周末，北京新房和二手房交易均有上漲。其中，在房企沖擊半年業(yè)績的助力下，新房交易漲幅較為明顯。

但市場同樣出現(xiàn)了冷熱不均的分化局面，在多數(shù)區(qū)域預(yù)期改善、交易升溫的同時，部分區(qū)域和項目仍然反應(yīng)平淡。

近幾個月來，北京出臺了多項樓市調(diào)控措施。分析人士指出，這些措施正在對預(yù)期產(chǎn)生潛移默化的影響，并逐漸改變買賣雙方的博弈態(tài)勢。在短期的市場積極反應(yīng)后，其疊加效果有望進一步顯現(xiàn)。

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6月二手房交易同比上漲29.12%

6月30日上午，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在北京南五環(huán)外舊宮區(qū)域的一個新房項目售樓處發(fā)現(xiàn)，沙盤處和洽談區(qū)都有不少購房者。一位置業(yè)顧問表示，這些購房者大都是在6月26日政策調(diào)整后預(yù)約前來看房的，也有少數(shù)購房者沒有預(yù)約就直接來看房。

他表示，前來看房的人多數(shù)是已經(jīng)備案的老客戶，他們很早就關(guān)注了該項目，但由于當(dāng)時北京尚未出臺落地政策，而一度處于觀望狀態(tài)。新政落地后，這部分購房者的預(yù)期更加明朗，于是有了進一步的動作。

他還表示，新政后的這個周末，該項目的銷售情況相當(dāng)于新政前的2倍以上。其中，總價在300萬到500萬的小戶型較為熱銷，因為“貸款少，壓力小”。

據(jù)了解，除政策影響外，開發(fā)商為沖擊年中業(yè)績，普遍加大了供應(yīng)規(guī)模，并推出價格折讓措施，這也成為吸引購房者的原因。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，新政后首個周末，北京新房市場明顯升溫。從合碩機構(gòu)代理的項目來看，周末成交量為前一個周末的三倍左右。

她表示，就北京市場整體而言，改善性需求仍是主體。單價5萬~6萬的剛改項目，以及單價8萬上下的品質(zhì)改善項目，較受市場歡迎。但也有部分區(qū)域的剛需占比較大。

但并不是所有的區(qū)域和項目都能享受到政策的紅利。郭毅表示，上個周末，在合碩的渠道中，也有部分項目零成交。

她表示，近年來，北京新房市場的分化愈加明顯。擁有地鐵、學(xué)校等資源加持，且品質(zhì)較好的項目，通常更受市場歡迎。缺乏亮點的項目，則很難再像以往那樣受益于大勢。

上個周末，北京二手房市場同樣表現(xiàn)出“總體升溫、區(qū)域分化”的情況。

多家機構(gòu)統(tǒng)計顯示，“517新政”后，北京的二手房交易規(guī)模明顯升溫，周末（除端午假期）的日均成交在800到1000套。而上個周末，北京二手房日均成交量升至1000到1200套的區(qū)間，漲幅約在兩成。

雖然二手房交易的升溫幅度不及新房，但勝在穩(wěn)定。今年以來，北京二手房交易規(guī)模波動不大，二季度更是逐月回溫。6月，北京二手房網(wǎng)簽量為14987套，環(huán)比上漲11.99%，同比上漲29.12%。

在北五環(huán)外的立水橋區(qū)域，一位張姓經(jīng)紀(jì)人表示，上個周末，預(yù)約看房的人幾乎排滿，“店里沒有閑著的同事”。

他表示，6月26日政策出臺當(dāng)晚，就有客戶咨詢，周末則迎來了大批看房客戶，部分觀望時間較長的客戶在周末簽約。

但在東南三環(huán)的潘家園區(qū)域，有經(jīng)紀(jì)機構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，與最近幾個周末相比，上周末的看房和成交情況并無明顯變化。他表示，可能是因為客戶覺得政策還有松綁空間，選擇繼續(xù)觀望，而且客戶“越發(fā)挑剔”。

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供需博弈發(fā)生變化

除了交易升溫外，新政還給北京樓市帶來一些潛移默化的影響。

根據(jù)新政，北京首套房最低首付比例降至20%，其中五環(huán)內(nèi)為25%，二套房最低首付比例則分別降至30%、35%。北京戶籍二孩及以上的多子女家庭購買第二套住房的，在個人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解，雖然首付門檻大幅下降，但在上周末，只有少部分首套房購房者嚴(yán)格按照20%的比例支付首付。購房者更傾向于多付一些首付，從而減輕月供壓力。

“大家還是想少背一點房貸?！蹦炒笮头科鬆I銷負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，雖然貸款利率也有下調(diào)，但購房者仍然希望盡量減輕還款壓力。

而對于改善型購房者來說，支付能力并不是太大的問題。郭毅表示，二套房首付比例下降后，很多置換型購房者更有能力負(fù)擔(dān)。影響他們決策的因素，是信心和預(yù)期。

因此，雖然新政對北京五環(huán)內(nèi)和五環(huán)外設(shè)置了不同的門檻，但從周末的市場表現(xiàn)來看，這兩個區(qū)域并沒有太明顯的差別。

當(dāng)然，價格仍然是影響購房者決策的重要因素。

據(jù)悉，當(dāng)前北京的新房價格普遍為指導(dǎo)價的8折到9折，一些項目會針對部分房源推出額外的折扣措施，并打出“最低價”的噱頭。多位房企營銷人士指出，在當(dāng)下的北京市場，即使項目品質(zhì)和配置較為優(yōu)質(zhì)，若沒有價格優(yōu)惠，仍然會遇到銷售困境。

但上述從業(yè)者普遍認(rèn)為，在完成半年業(yè)績沖刺，并“消化”完此輪政策紅利后，部分項目有可能收回價格折扣措施，并謀求利潤。因為按照當(dāng)前的項目定價和銷售周期，很多項目在上半年的利潤已十分微薄。

在二手房市場，價格對交易的影響更加明顯。多位經(jīng)紀(jì)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，對于小戶型的剛需盤來說，除非有明顯的價格優(yōu)勢，否則很難出手。但近兩個月，堅持報價的業(yè)主越來越多，大幅降價的情況有所減少。

受訪者普遍認(rèn)為，北京樓市供需雙方的博弈態(tài)勢正在發(fā)生變化，這也反映出政策疊加作用下，市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)、信心正在恢復(fù)。

而在收獲了短期的市場積極反響后，此輪政策能發(fā)揮多少作用，還需進一步觀察。