文 | 周天

周天財經(jīng) 原創(chuàng)出品

最近，醞釀多年的《農(nóng)村集體經(jīng)濟組織法》終于出爐。

有一個條文值得注意：第三十九條 對符合國家規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當優(yōu)先用于保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)村建設，也可以依法通過出讓、出租等方式交由單位或者個人有償使用。

法律里面很正式把出讓二字寫了進去。意味著，集體經(jīng)營性建設用地全面放開入市的信號，非常強烈。

作為十年前報道土地改革的記者，我長期關注這個領域的變動，也為十多年來的小步試水而感到有些著急。最近我也在和朋友的交流中提到，盡早放開農(nóng)村產(chǎn)權交易，激活大量的沉睡資產(chǎn)，讓農(nóng)民獲得財產(chǎn)性收入的原始積累，非常有利于挽救低迷的經(jīng)濟形勢。

我找到了農(nóng)業(yè)農(nóng)村產(chǎn)權流轉領域的中國龍頭企業(yè)土流網(wǎng)的CEO伍勇，還找了若干行業(yè)人士，和他們交流看法。其中，伍勇同樣判斷新法意義重大，并談到了他的樂觀預期，他認為有三個大招接下來會釋放出來：第一就是農(nóng)村土地可抵押融資，第二是集體經(jīng)營性建設用地使用權同價同權直接入市全面放開，第三就是耕地指標和糧食指標在全國范圍內(nèi)進行交易。

在伍勇看來，“這三個大招會釋放巨大的流動性，量級在100萬億，能解決我們現(xiàn)在的問題”。

一位投資人士也告訴我，這是無中生有的貨幣創(chuàng)造過程，對于扭轉當前緊縮局面，意義重大。「存量更大的農(nóng)村土地的抵押和入市交易 可能成為新一輪信用擴張的發(fā)動機 新的抵押品入市 就相當于新的貨幣創(chuàng)造」。

商品房產(chǎn)權明晰，加入WTO融入世界產(chǎn)業(yè)鏈分工體系乃至移動互聯(lián)網(wǎng)與科技浪潮，是普通人能獲益的三波浪潮，現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)沉睡資產(chǎn)全面放開入市，能擔得起第四波產(chǎn)業(yè)浪潮。

目前農(nóng)村的各類土地都屬于「沉睡的資產(chǎn)」，農(nóng)民無法把自己的農(nóng)地變現(xiàn)或是抵押、融資，無法湊到進城生活的原始積累，只能淪為閑置資產(chǎn)，沉睡在村里，無人問津。同樣是占有土地和房產(chǎn)，因為種種原因，農(nóng)民的地和房，不能獲得城市商品房同等權利。

不能賣的祖產(chǎn)，主打一個「老家有塊地」的心理安慰作用，但不能變?yōu)楣墓哪夷业腻X包。

激活農(nóng)村產(chǎn)權，放開流通交易是大勢所趨，也是決策層一直在探索的方向，過去比較謹慎但堅定，如今有可能會加快。一位業(yè)內(nèi)人士和一些高層管理人士有過交流，他向我透露，有高層談到，此前在農(nóng)村土地同價同權入市上動作緩慢，也是擔心增加土地供給，沖擊城市房地產(chǎn)。

「但現(xiàn)在已不存在這一擔憂，時機成熟了」。能感受到有關方面有了迫不及待的感覺。

據(jù)我了解，此前有長輩朋友們在川渝經(jīng)營了一片山林，多年來因為產(chǎn)權不明晰，并未搞經(jīng)營性開發(fā)，但這一進程在去年迅速加快，產(chǎn)權得到確定，地方比較急迫地推著經(jīng)營方快速上項目出成果。也足見有關方面要干事業(yè)的緊迫感了。

以前要么是不允許開發(fā)經(jīng)營，要么就是走統(tǒng)一征收流程，先從農(nóng)村集體用地征收為國有，再經(jīng)過地方行政機關統(tǒng)一招拍掛，由無數(shù)地產(chǎn)商激烈競價才能購得土地，這種模式帶來的問題和局限我們都有所體會。如今，新法如果實施，村集體可自行出讓土地給產(chǎn)業(yè)公司，無需經(jīng)中間商過一道手，更多利潤會留給村集體，變?yōu)槭找鏅喾峙浣o每一個村民。

老百姓是不是只能住33層的墓碑式高容積率公寓樓？這一老舊形態(tài)產(chǎn)品是香港地產(chǎn)商的發(fā)明，居住品質(zhì)實際較差，卻成為中國城市最普遍的景觀界面，黑壓壓一片墓碑樓，直到天際線，去過貴陽花果園的朋友可以談談體驗，我是感覺到不見天日的壓抑，現(xiàn)在成了領略高容積率鴿子籠的打卡景點了。

高樓層壓縮式居住，制造出了當下農(nóng)村居住體驗（有院子有花園 能停車）好于城市的倒掛現(xiàn)象。

如果農(nóng)地產(chǎn)權可流通，一戶建和別墅、院子，將會是中國住房市場上新的供給形態(tài)，改善性需求會大大激發(fā)出來。這也符合當前提倡的滿足住房改善型需求大背景。

改革的方向，就是增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，讓以前的沉睡資產(chǎn)，可轉讓可融資。對于城市居民，則可以回鄉(xiāng)擁有院子和花園。城鄉(xiāng)資源雙向流通。

伍勇談到，此次新法里，還有一條關鍵性法規(guī)，留了一個突破口。

這是第十七條　有下列情形之一的，喪失農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份：

　?。ㄒ唬┧劳?；

　?。ǘ﹩适е腥A人民共和國國籍；

　　（三）已經(jīng)取得其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份；

　　（四）已經(jīng)成為公務員，但是聘任制公務員除外；

　?。ㄎ澹┓煞ㄒ?guī)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織章程規(guī)定的其他情形。

　　因前款第三項、第四項情形而喪失農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份的，依照法律法規(guī)、國家有關規(guī)定和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織章程，經(jīng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織協(xié)商，可以在一定期限內(nèi)保留其已經(jīng)享有的相關權益。

翻譯一下就是：雖然公務員按規(guī)定會喪失農(nóng)村土地權益，但是經(jīng)過協(xié)商和三分之二的表決，還是可以給公務員保留宅基地等土地權益。

其實，這個最有購買力的群體，深藏在基因里的告老還鄉(xiāng)夢、院子夢花園夢，長期無法被滿足。新法的新條款，將可能為這一群體回鄉(xiāng)置產(chǎn)定居和消費打開口子。讓朝氣蓬勃的中老年人們?yōu)猷l(xiāng)村注入一些朝氣。

院子經(jīng)濟，帶來的在地化消費是巨大的，從設計裝修施工到園林樹木，搭建涼亭假山水池甚至是游泳池，安裝光伏板、儲能，乃至新能源汽車和充電樁，都是巨額的消費，一個回鄉(xiāng)生活的賢達，足以給多個村民提供就業(yè)機會，讓公務員回村自愿花錢，效果或許比push公務員下鄉(xiāng)駐村更好。

讓資金下鄉(xiāng)，才能讓鄉(xiāng)下長期不值錢的東西變得值錢，才能給農(nóng)村以更多投入和更好生活。

也能解決當前許多問題。國民擠在鴿子籠里生活，只會把人們的消費和生育給限制死，消滅了生活的豐富性。而回歸院子生活，能堆放雜物，能在院子里修車洗車，做手工種綠植養(yǎng)貓狗，能解除消費的枷鎖，對于中國成為消費大國的意義非常深遠。住鴿子籠停車難，老百姓連車都不愿意買的，若能直接開車入自家院子，這對于汽車行業(yè)的提振也是巨大的。有個院子，連養(yǎng)孩子的動力都會增加，是一個解決生育問題的可行方案。

不能交易的東西就不值錢，能交易才能值錢，真想對農(nóng)民好，就得讓農(nóng)民手里的東西變得流動起來，這是樸素的原理。伍勇估算，全部農(nóng)村土地如果能逐步實現(xiàn)流轉交易，全國會有100萬億資產(chǎn)釋放出來。重慶土交所總經(jīng)理熊儀俊在公開場合估算的口徑同樣是100萬億。

不過，當前能夠放開的僅限于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，并不是宅基地?，F(xiàn)在各地在推宅基地換城里的住房，或是試點宅基地跨村集體交易，幅度有限。有接近管理部門的業(yè)內(nèi)人士告訴我，宅基地其實更應該作為第一步盡早放開，允許農(nóng)民的房子和城市商品房同價同權，自由買賣。

另外就是用于種糧食和作物的農(nóng)地，這一塊的思路是：小田變大田，農(nóng)民成為「不在地主」或叫「不參與種植的股東」，大田交給機械化規(guī)?；拇筚Y金方來打理，生產(chǎn)效率提升，注入科技來提升產(chǎn)量降低病害，規(guī)模和科技紅利會讓農(nóng)民相比自己辛苦種地，能分到更多利潤。

每畝土地投入也會大大增加，最終建成農(nóng)業(yè)強國。按一畝地3000元的投入標準，全國15億畝農(nóng)田來算，這是一個四萬多億的超級大基建。

對于農(nóng)民來說，伍勇估算，一旦入市交易，每戶能增加幾十萬的可流通資產(chǎn)，又是一大筆貨幣注入到經(jīng)濟體中，且非常有利于縮小貧富差距，消弭城鄉(xiāng)分割。同時，農(nóng)民消費力增加，會帶動非常多行業(yè)起飛。

最終的格局會是，農(nóng)村的土地分兩種性質(zhì)：農(nóng)用地和建設用地，前者種糧食，搞規(guī)?；?、科技化，告別低效率低收入的小農(nóng)經(jīng)濟。后者種房子、種院子，既滿足城里人的院子夢，也為作為股東的農(nóng)民提供財產(chǎn)性收入。

最后，也為幫助我寫作本文的土流網(wǎng)打個廣告，伍勇的土流網(wǎng)在此前已經(jīng)通過和杭州網(wǎng)商銀行的合作，給農(nóng)民放款了數(shù)百億資金，其還在全國200個縣建立了農(nóng)村產(chǎn)權交易中心，對于城鄉(xiāng)資源的交換占據(jù)了先發(fā)地位，或許也會在此次產(chǎn)業(yè)變革中實現(xiàn)關鍵卡位。

激活農(nóng)村沉睡資產(chǎn)，扭轉通縮，已經(jīng)刻不容緩了。