房地產(chǎn)的造富故事結(jié)束了,但關(guān)于房子的故事永遠(yuǎn)也講不完。之前,房貸斷供導(dǎo)致住宅被法拍的情況還算罕見。近兩年,法拍房,尤其是住宅類法拍房的數(shù)量明顯增加。
樓市下行,剛需不再一心買新房或二手房。便宜才是硬道理,購買法拍房以及開始關(guān)注法拍房的人越來越多。
對于很多人來說,法拍房確實(shí)是撿漏,但前提是要能承受背后可能的風(fēng)險。
01
法拍房越來越多,
剛需買房的人開始撿漏
2023年,全國法拍房掛拍總量,比2022年增加了36.5%,其中住宅類法拍房增加了43%。增長趨勢在今年第一季度延續(xù),法拍房的住宅類掛拍量比去年同期增加近35%。
目前的法拍房,大多是一、兩年前開始被執(zhí)行的。比較普遍的情況是因?yàn)榉抠J斷供,或者是做生意的用自己的房產(chǎn)作抵押,市場行情不景氣導(dǎo)致還不上貸款。
相應(yīng)的,買法拍房的人也越來越多了。
在房地產(chǎn)市場普遍不景氣的背景下,法拍房住宅的成交數(shù)量持續(xù)增長。2023年,全國住宅類的法拍房成交數(shù)量近10萬套,比2022年增加了17.9%。2024年第一季度,也比去年同期的成交量高13.8%。
在上海市中心靜安區(qū),一套2000年建成的80多平米剛需戶型法拍房,今年5月底二拍,吸引了21人競拍,出價93次,圍觀35000次。
跟前幾年相比,購買法拍房的人群,發(fā)生了很大變化。
據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道,有相關(guān)從業(yè)者表示,過去很多年,法拍房主要客戶一直是投資類買家。近幾年,不少城市開始施行法拍房限購政策,疊加近兩年房價變化趨勢,法拍房的市場變?yōu)閯傂栀彿康目蛻魹橹鳎^六成的客戶買法拍房或用來自住,或?yàn)閷W(xué)位名額。
法拍房中間,有少量還沒交付或剛剛建成、還沒住過人的新房,不過在拍賣中受歡迎的還是市中心的剛需型二手房。
法拍房中剛需型住宅的成交占比有七八成,多是90㎡以下的小戶型,成交價格300到600萬元。
02
法拍房的性價比有多高
法拍房能吸引越來越多剛需家庭,最主要的原因是價格。
如果能以七折的價格撿漏到一套自住的房子,誰會不愿意呢?有人坦言,“雖然說這幾年房價都在跌,但都沒有跌到我當(dāng)時法拍的成交價”。
尤其是跟二手房相比,法拍房價格優(yōu)勢更大。在北京,法拍房成交價相當(dāng)于二手房均價的不到七折,上海和深圳則是相當(dāng)于七五折。
新一線城市之中,二手房價格比新樓價格高最多的是杭州,而杭州也是法拍房成交率最高的新一線城市,法拍房成交價只有二手房均價的56%。重慶的法拍房價格甚至不到二手房均價一半。
此外,法拍房相比新房還有不少優(yōu)勢。根據(jù)《人物》今年3月的報道,一位想在上海買房的律師發(fā)現(xiàn),新樓盤很多位置距離市中心較遠(yuǎn),交通不夠便利,而且很多還沒有真正交付。普通二手房價格高,很容易超預(yù)算,還多是居住條件比較差的老小區(qū)。他開始留意法拍房的信息。有一套離地鐵站僅400米,帶學(xué)區(qū),一樓帶院子的房子,起拍價只有320萬,和市場價的價差在百萬左右,他參與競拍,拿到了這套房。
越是在房價高的大城市,法拍房就越香。
法拍房平均參與人數(shù)最多的城市是上海,每個房源平均有5.47人競拍。其他城市中,溫州的法拍房最熱門,平均每個房源5.38人競拍,接著就是蘇州、廈門、杭州這些沿海地區(qū)的新一線城市,平均都有接近5人競拍。
樓市越萎靡,法拍房越火熱,反之亦然。西安法拍房成交數(shù)量是新一線城市中最少的,只有不到600套。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),截至今年5月,西安的新房成交價已經(jīng)連續(xù)13個月上漲,且新房成交量也在增加。根據(jù)第一財經(jīng)對業(yè)內(nèi)人士的采訪,近兩年,西安的住房市場是改善型需求占據(jù)主流。
03
法拍房的風(fēng)險
法拍房有極大的價格優(yōu)勢,很多人也幻想著撿漏。但實(shí)際上,圍觀黨還是遠(yuǎn)多于認(rèn)真決定購買的家庭。最主要的原因還是風(fēng)險。
每間法拍房背后都有太多信息需要調(diào)查研究:能不能順利過戶,需要哪些手續(xù),是否有租賃合同,是否有人占用,有沒有房屋相關(guān)的欠費(fèi),涉及怎樣的案件,房子內(nèi)部的真實(shí)情況……
購買法拍房,你總能碰到意想不到的困難。
有小紅書博主吐槽,自己購買法拍房之后才發(fā)現(xiàn),由于原業(yè)主沒有辦理房產(chǎn)證,過戶需要提供購房合同和發(fā)票,但是開發(fā)商不提供發(fā)票,博主無奈之下,只能打電話舉報開發(fā)商偷稅漏稅,一番折騰之后才拿到發(fā)票,得以辦理過戶。
此外,法拍房可能還有隱藏的費(fèi)用。房子被法拍之前,如果欠了物業(yè)費(fèi)、供暖等費(fèi)用,要由新買家付清。
當(dāng)然,以上這些都是小事,法拍房最棘手的情況就是——買下之后發(fā)覺還有人住。
極晝工作室曾報道,2013年,上海一位老人用積蓄為兒子買下一套法拍房之后,才發(fā)現(xiàn)原業(yè)主還住在里面,而拍賣規(guī)則里寫著“法院不負(fù)責(zé)清場”。原業(yè)主一直不肯搬走,在理論過程中還把老人的臉打腫了。老人為了收房,自學(xué)多年法律,直到2023年,才通過起訴、立案、司法介入的方式跟原業(yè)主達(dá)成調(diào)解,讓后者搬出法拍房。
去年9月,武漢市江漢區(qū)人民法院發(fā)布的競拍公告中,一套法拍房的租賃狀況中赫然寫著:“本標(biāo)的內(nèi)有兩名八十五歲老人居住,其在評估時表示要與房屋共存亡?!边@套房子起拍價為評估價的五折,兩輪競拍都沒人報名。
不過,也不是所有法拍房都有麻煩?!度宋铩芬黄P(guān)于法拍房的報道中提到,法官帶著十幾個報名的人,像旅行團(tuán)一樣浩浩蕩蕩來到原業(yè)主的家,室內(nèi)的環(huán)境依舊充滿了生活的氣息,一看就是精心維護(hù)過的。女主人客氣地主動介紹房子格局,可是說著就流淚了。來看房的參拍者,當(dāng)下也跟著感慨。
房子能低價撿漏固然極有誘惑,可如果像開盲盒一樣買房,沒幾個人具備這種勇氣。買房本身就是為了求穩(wěn)的選擇,普通的家庭如果不是很有勇氣,也就對法拍房望而卻步了。更何況,這些空間背后,大多有著不為人知、令人心酸的往事吧。?(來源:騰訊新聞)
作者 |?Heather
設(shè)計 |?鏑數(shù)安安
編輯 | 郝庫
出品丨騰訊新聞?谷雨工作室
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