本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

7月3日，北京土拍市場(chǎng)“上架”三宗宅地，分別是東城區(qū)金魚(yú)池二期0101公建混合住宅用地、大興新城西片區(qū)0003等地塊和昌平土城新村0002等地塊，三宗地塊總起始價(jià)44.02億元，最終成交價(jià)為44.695億元。

其中，備受關(guān)注的東城區(qū)金魚(yú)池地塊為北京東城區(qū)時(shí)隔7年再次“上新”，地塊溢價(jià)率突破15%上限，并對(duì)指導(dǎo)價(jià)按照不同溢價(jià)率實(shí)行階梯定價(jià)方式，但僅吸引3家企業(yè)參與競(jìng)拍，最終由河北鑫界以25%溢價(jià)率摘得。

金魚(yú)池地塊溢價(jià)率25%

本次土拍最受關(guān)注的為北京市東城區(qū)金魚(yú)池二期西土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DC-0127-0101地塊。根據(jù)出讓信息，該地塊規(guī)劃為F2公建混合住宅用途，占地面積僅3027平方米，規(guī)劃總建筑面積5550平方米，其中包含商品住宅空間1700平方米，自持公建3850平方米，限高18米。

據(jù)中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，從地理位置上來(lái)說(shuō)，該地塊位于二環(huán)路內(nèi)，天壇公園北側(cè)，直線(xiàn)距離天安門(mén)不到2公里，可謂寸土寸金。附近有地鐵7號(hào)線(xiàn)橋?yàn)痴竞?號(hào)線(xiàn)珠市口站，南側(cè)是九年一貫制的北京第十一中學(xué)，學(xué)區(qū)屬性較強(qiáng)。從地塊規(guī)模和性質(zhì)來(lái)看，是近年來(lái)北京二環(huán)內(nèi)罕見(jiàn)的迷你型地塊。

根據(jù)出讓規(guī)則，地塊起始價(jià)2.7億元，設(shè)置上限價(jià)格3.375億元。在溢價(jià)率上，本宗地塊突破15%溢價(jià)率上限，達(dá)到最高25%。而在此之前，北京今年6月4日出讓的海淀永豐南一宗宅地亦突破此前的15%上限，并設(shè)置了溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)。

金魚(yú)池地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也根據(jù)不同溢價(jià)率實(shí)行階梯定價(jià)方式，當(dāng)溢價(jià)率在15%以下，指導(dǎo)價(jià)為13.9萬(wàn)元/平方米；溢價(jià)率在15％—20％，指導(dǎo)價(jià)為14.3萬(wàn)元/平方米；溢價(jià)率在20%以上，指導(dǎo)價(jià)為15.1萬(wàn)元/平方米，每檔價(jià)格均可在指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)8%，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化。

據(jù)了解，北京東城區(qū)鮮有地塊供應(yīng)，上一次推出宅地還是2017年8月，華潤(rùn)、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競(jìng)得永定門(mén)外地塊，項(xiàng)目名為“永定府”，此外該地塊競(jìng)得方還需交納土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)33.9億元，因此僅土地成本合計(jì)就高達(dá)72.3億元，折合整盤(pán)樓面價(jià)9.8萬(wàn)元/平方米。

而根據(jù)當(dāng)時(shí)的“限競(jìng)房”地塊出讓要求，“永定府”70%房源需為90平方米以下中小戶(hù)型。同時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)89068元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不超過(guò)93521元/平方米，價(jià)格與周邊新盤(pán)和次新二手房倒掛嚴(yán)重。不過(guò)，2021年時(shí)，該項(xiàng)目由限競(jìng)房轉(zhuǎn)變?yōu)楣伯a(chǎn)商品房，個(gè)人購(gòu)房?jī)H持有80%的產(chǎn)權(quán)比例，政府持有剩余的20%產(chǎn)權(quán)比例，實(shí)際單價(jià)提升至111335元/平方米。

業(yè)內(nèi)曾預(yù)計(jì)金魚(yú)池地塊會(huì)吸引較多開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，但出乎意料的是該地塊前期僅吸引了北京佳源投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“佳源投資”）、 東營(yíng)亞通置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“東營(yíng)亞通置業(yè)”）、 河北鑫界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“河北鑫界”）三家企業(yè)報(bào)名。

最終，在31輪報(bào)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限3.375億元后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由河北鑫界搖中，成交樓面價(jià)60811元/平方米，溢價(jià)率25%，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)15.1萬(wàn)元/平方米（±8％）。

天眼查信息顯示，佳源投資實(shí)控人為北京東城區(qū)國(guó)資委。東營(yíng)亞通置業(yè)為一家注冊(cè)地在山東東營(yíng)市的民企，兩家企業(yè)所屬行業(yè)均為商務(wù)服務(wù)業(yè)。河北鑫界是一家于2005年在河北省石家莊市注冊(cè)成立的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。

兩宗地塊底價(jià)成交

當(dāng)天成交的另外兩宗地塊分別位于大興新城和昌平土城新村。其中，大興新城西片區(qū)0003相關(guān)地塊占地面積約6.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積11.95萬(wàn)平方米，容積率1.6/1.7，控高30米（局部36米），銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)5萬(wàn)元/平方米（±8%）。地塊由北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司和北京大興發(fā)展集地開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體以底價(jià)21.46億元拿下，樓面價(jià)17956元/平方米。

據(jù)了解，該地塊周邊僅有今年3月底開(kāi)盤(pán)的改善項(xiàng)目“興城之星”，目前去化率過(guò)半，新項(xiàng)目入市后存在一定競(jìng)爭(zhēng)空間。

昌平土城新村0002相關(guān)地塊占地面積6.63萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約15.55萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米。地塊由北京城建興榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京城建”）以底價(jià)19.86億元摘得該地塊，樓面價(jià)12773元/平方米。

據(jù)了解，該地塊緊鄰京禮高速和北六環(huán)，靠近北大新校區(qū)，北大產(chǎn)教研融合創(chuàng)新中心，規(guī)劃有北大承辦的小學(xué)和北京市最大的室內(nèi)冰雪城。地塊南側(cè)是目前在售新房項(xiàng)目，同樣由北京城建開(kāi)發(fā)，名為“國(guó)譽(yù)燕園”，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米。

張凱表示，從北京7月3日土拍不難看出，在當(dāng)前市場(chǎng)分化大背景下，房企投資呈現(xiàn)“縮圈”現(xiàn)象，但位置核心、條件合理的優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)于企業(yè)仍具有一定吸引力，同時(shí)低總價(jià)低門(mén)檻也能夠?yàn)楦嘀行∑髽I(yè)提供入場(chǎng)機(jī)會(huì)，激活市場(chǎng)主體活力。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對(duì)：張國(guó)剛）