文|凱風(fēng)

中小城市“鶴崗化”，正在變成現(xiàn)實(shí)。

01

地處東北的鶴崗，曾因“一套房子幾萬元”多次登上熱搜，而在全國像鶴崗一樣的城市不在少數(shù)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)梳理，房價(jià)下限跌破1000元的城市，不只是存在于東北和西北部分欠發(fā)達(dá)城市，也包括四川、湖南、湖北、貴州、廣西等省份的中小城市。

另據(jù)鳳凰網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，全國至少有10個(gè)省份的24座城市，出現(xiàn)在社交平臺(tái)有關(guān)“幾萬元全款買房”的討論中。

幾萬十幾萬元，在大城市連一個(gè)衛(wèi)生間都買不起，在中小城市卻能買上一套房甚至幾套房。

要知道，即使這兩年房價(jià)遭遇大幅調(diào)整，但住房均價(jià)破萬的城市仍然超過60個(gè)，而高峰時(shí)期更是多達(dá)80個(gè)，浙江一度全部地市房價(jià)都破萬。

房子回到白菜價(jià)的城市，大致可分為三類。

第一類是資源枯竭型城市。因資源而生，同樣因資源枯竭而衰退，鶴崗、牡丹江、阜新、玉門、個(gè)舊等地都是如此。

這些城市曾經(jīng)靠家里有礦，富極一時(shí)，房價(jià)也隨之而上漲，但隨著資源枯竭、產(chǎn)業(yè)衰退、人口流失，資產(chǎn)價(jià)格也難以維持。

第二類是產(chǎn)業(yè)變遷導(dǎo)致的收縮，比如東北的一些重工業(yè)城市。

在重工業(yè)時(shí)代，這些城市無一例外迎來高光時(shí)刻。但在新一輪科技競爭中，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)無法適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，不得不面臨產(chǎn)業(yè)衰退和人口外流的雙重危機(jī)。

第三類地處偏遠(yuǎn)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的地市，黑龍江、云南、貴州、甘肅的一些地市都是如此。

這些地方既遠(yuǎn)離省會(huì)等中心城市，也不在大都市圈、大城市群的輻射范圍內(nèi)，難以享受到超大特大城市的資源、人口和資金溢出效應(yīng)。

如果本身沒有礦產(chǎn)資源，又缺乏如白酒之類的獨(dú)具特色的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在城鎮(zhèn)化的時(shí)代浪潮中，難以抵擋人口外流的命運(yùn)。

房價(jià)短期受到貨幣、政策、市場情緒等波動(dòng)因素的影響，但長期取決于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、城鎮(zhèn)化等基本面因素。

一旦遭遇資源枯竭、產(chǎn)業(yè)收縮、人口流失等影響，房價(jià)自然朝著基本面回歸。

02

房價(jià)只是問題的一面，這些城市都有一個(gè)共同的特征：收縮。

自從2019年，國家層面首提“收縮型城市”以來，這一概念就不脛而走，成為許多中小城市的代名詞。

所謂“收縮型城市”，主要以人口持續(xù)減少為前提，部分伴隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩、產(chǎn)業(yè)衰退、財(cái)政收入下滑、城市建成區(qū)面積縮小等現(xiàn)象。

對(duì)于將經(jīng)濟(jì)增長、城市擴(kuò)張視為常態(tài)的國人來說，城市收縮是個(gè)新現(xiàn)象，最早只存在于東北地區(qū)，但近年來開始向著更多地方蔓延。

早在幾年前，我在《中國城市大變局》一書中，就將中小城市鶴崗化，與一省一城、陸權(quán)崛起、樓市大分化等，作為未來8大趨勢之一。

這些預(yù)測，正在一一應(yīng)驗(yàn)。

過去一年，全國330多個(gè)地級(jí)市中，超過一半出現(xiàn)了人口縮水現(xiàn)象，其中不乏一些知名度極高的超大特大城市。

單一年度的人口減少不是問題，問題是當(dāng)人口減少成為常態(tài)，連續(xù)3年以上持續(xù)流失，就接近于收縮。

根據(jù)龍瀛團(tuán)隊(duì)的最新研究，2010年-2020年，全國共有266個(gè)收縮型城市、1507個(gè)收縮的區(qū)縣，占比超過一半，總面積為440萬平方公里。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授張學(xué)良的研究表明，有53個(gè)城市在連續(xù)兩次普查（“七普”與“六普”、“六普”與“五普”）20年間均出現(xiàn)人口流失與收縮。

人口減少，影響的不只是房價(jià)，而會(huì)帶來一系列的連鎖反應(yīng)。

人口減少，城市就不可能再奉行此前的大擴(kuò)張模式，與之相關(guān)的大基建大投資大建新城的模式自然難以為續(xù)。

同樣，很多地方沒有必要再維持龐大的編制。在山西、湖北、四川、西藏等地，一些人口小縣已經(jīng)開始機(jī)構(gòu)改革，砸破鐵飯碗、裁撤部門、精簡人員是大勢所趨。

更關(guān)鍵的是，行政區(qū)劃同樣開始面臨調(diào)整，一些人口過少的區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或?qū)⒚媾R被撤銷或合并的命運(yùn)。

早在幾年前，國家層面就發(fā)布文件提出，“穩(wěn)妥調(diào)減收縮型城市市轄區(qū)，審慎研究調(diào)整收縮型縣（市）”。

在不遠(yuǎn)的將來，這些變化或?qū)⒁灰宦涞亍?/P>

03

房子回到白菜價(jià)，這些地方成了“躺平”圣地。

最早因房價(jià)問題而出圈的鶴崗，非但沒有讓人敬而遠(yuǎn)之，反而在網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的發(fā)酵之下，成了年輕人的躺平地，甚至一度引來炒房團(tuán)的目光。

一時(shí)之間，鶴崗成了“精神上的北上廣”、“年輕人的躺平天堂”、“抱團(tuán)取暖的烏托邦”。

而與鶴崗一樣的云南個(gè)舊、山東乳山等城市，同樣受到無數(shù)人追捧。

對(duì)于一些人來說，一次性拿出幾萬元，迅速實(shí)現(xiàn)“買房”的人生夢(mèng)想，了卻“住所有居”的后顧之憂，不必再為房貸所困，人生最重的負(fù)擔(dān)掃之一空。

都已經(jīng)是白菜價(jià)了，即便最后房價(jià)跌到谷底，一文不值，這些損失也沒什么大不了。

對(duì)于另外一些人來說，網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，很多工作不必再依賴擁擠的大城市，網(wǎng)絡(luò)寫手、作家、主播乃至個(gè)體程序員在任何地方都能工作。

更關(guān)鍵的是，這些受追捧的城市，雖然今天發(fā)展不及過去，但在“黃金時(shí)代”都留下了不錯(cuò)的公共設(shè)施，要高鐵有高鐵，要公園有公園，要醫(yī)院有醫(yī)院，人均資源占有量，不比大城市差多少。

可以看出，任何房子沒了投資價(jià)值，還有居住價(jià)值。只要交通、教育、醫(yī)療等設(shè)施不衰敗，房子的居住價(jià)值就不會(huì)憑空消失。

對(duì)于另外一些人來說，鶴崗是逃避大城市喧囂、告別內(nèi)卷的主動(dòng)選擇，無論是人生路上喘息片刻，還是就此活出另一種感覺，都是遵從內(nèi)心的選擇。

這種思維的普遍存在，為收縮型城市的盤活，提供了另類思路：接受躺平的年輕人，打造低成本、高價(jià)值的新生活類城市。

所以，城市收縮不是問題，收縮之后如何轉(zhuǎn)型才是關(guān)鍵。

一些人口持續(xù)萎縮的收縮型城市，完全可以通過撤并，將資源、產(chǎn)業(yè)、人口集中在中心區(qū)域，從而做大增長極，提升區(qū)域競爭力。

另一些具有網(wǎng)紅氣質(zhì)的地方，若能借助生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)勢，利用低房價(jià)帶來的流量效應(yīng)，發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢。

只要能吸引人口回流，重塑經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的增長空間，未必沒有突圍的可能。

當(dāng)然，人生不是為了一套房子而活，無論是到大城市拼搏還是到小地方躺平，都要做好承擔(dān)一切的準(zhǔn)備。