今年上半年，一線城市的豪宅銷售情況令人咋舌，“日光”現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，單盤一天就能吸金近百億元。

而類似的情況，也開始在“縣城”中出現(xiàn)。近期，在浙江義烏，套均2000多萬元的頂級豪宅樓盤開盤，意向客戶數(shù)量遠超房源數(shù)，需要公證處現(xiàn)場搖號，中簽率僅為27%；當(dāng)?shù)亓硪缓勒瑯潜P則稱開盤后“18秒勁銷超16億元”。

在一般人的印象中，動輒總價上千萬的豪宅，只會出現(xiàn)在北上廣深等大城市，而三四百萬元的房子在絕大多數(shù)縣城已經(jīng)算豪宅了。但縣城購房者卻用他們的購買力證明：經(jīng)濟富?？h城的豪宅市場，或許不輸于一線城市。

今年1-6月，義烏出讓土地宗數(shù)119宗，出讓金收入達到63.5億元，位列浙江縣域第一名。這一出讓金收入，已經(jīng)接近一線城市深圳上半年的數(shù)據(jù)——根據(jù)wind統(tǒng)計，深圳上半年所有用途土地出讓金總收入為65.6億元。

2000萬元豪宅，18秒售罄

近期，浙江的縣級市義烏一豪宅樓盤開盤，套均總價超過2200萬元，而購房者們屏息凝神，緊張等待義烏公證處的搖號結(jié)果。

從該樓盤“鳳起潮鳴”這一案名就能看出，這是上市房企綠城中國的高端改善產(chǎn)品系。今年5月18日，該項目首開，根據(jù)義烏市公證處提供的數(shù)據(jù)，當(dāng)日開發(fā)商共推出88套合院別墅參與搖號，意向購房人共計325組，每組購房人都被凍結(jié)了200萬資金，而中簽率僅為27%。

這88套合院別墅以300多平方米戶型面積為主，單價6萬元/平方米起步。根據(jù)貝殼找房平臺，義烏最新房價均價為2.5萬元/平方米，但這個價格遠超均價的項目，最終只用了兩小時就賣完了，首次開盤就銷售了20個億。

6月28日，該項目大平層開盤，當(dāng)日去化九成，次日，合院部分二度開盤，再次售罄，兩天該項目又銷售超15億元。一個半月內(nèi)，義烏“鳳起潮鳴”單盤收獲35億業(yè)績。

該項目所屬的綠城浙南公司今年上半年銷售額一共60多億，義烏這一個盤就貢獻了近六成銷售額。

這樣的銷售成績在義烏樓市中并非個案。6月24日，由義烏當(dāng)?shù)氐男⌒烷_發(fā)商八都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的樓盤“萬境觀云”開盤。這也是一個豪宅盤，價格達到65000元/平方米，聯(lián)排別墅總價區(qū)間在1000多萬元至3000多萬元。

當(dāng)天，萬境觀云推出78套聯(lián)排別墅，根據(jù)八都房地產(chǎn)公司官方微信視頻，開盤時這些房源只用了18秒售罄，銷售額達到16億元。

富?？h市住房改善需求突出

義烏豪宅市場的火爆，是縣域樓市中的特殊案例。不過，記者查閱多個經(jīng)濟富?？h市近期的樓盤成交情況，發(fā)現(xiàn)高端改善型需求已經(jīng)逐步成為新房市場主流。

根據(jù)浙江省臺州市相關(guān)部門發(fā)布的2024年5月住宅銷售排行榜，排名靠前的樓盤基本都是縣級市的高端改善型樓盤。

比如在縣級市溫嶺，當(dāng)?shù)匦路烤鶅r約15000元/平方米，而均價超過23000元/平方米的迎暉里，以及均價超過27000元/平方米的天和一品苑，月銷量分別達到327套以及64套，分列臺州市樓盤銷量榜單的第一和第四位。

臺州市天臺縣的天境云廬樓盤，主打大平層公寓以及建筑面積約239平方米至268平方米的現(xiàn)代風(fēng)格聯(lián)排別墅，月成交26套，在全臺州排第7名。

在江蘇蘇州下轄的縣級市昆山，高端改善型項目已經(jīng)成為樓市的主力支撐。

在去年的昆山商品房銷售排行榜中，前三名項目璀璨璟園、潤樾云起花園、臻悅雅筑都有建筑面積200平方米以上的大平層產(chǎn)品。而今年排名靠前的熙悅雅園、華琚雅苑、尚云賦等樓盤，也都以低密、大平層等要素為主要賣點，“大戶型”成為昆山樓市的主角。

在金華下屬縣級市永康，今年5月份當(dāng)?shù)爻雠_購房補貼新政后，6月份新建商品房成交量大增，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易辦證中心所轄網(wǎng)站“信義居”統(tǒng)計，6月新房成交423套。其中，濱江集團打造的都市外灘（三期）、萬家星悅等樓盤都在成交榜前列，而當(dāng)?shù)胤科蟛疥柤瘓F開發(fā)的樓盤江濱花園也成交了45套，該項目共計有67套排屋，目前已經(jīng)銷售80%以上。

在市場的加持下，浙江縣域土地市場也有不錯的成績。據(jù)“好地網(wǎng)”統(tǒng)計，今年1-6月，義烏市出讓土地宗數(shù)119宗，出讓金收入達到63.5億元，位列浙江縣域第一名。這一出讓金收入，已經(jīng)接近一線城市深圳上半年的數(shù)據(jù)——根據(jù)wind統(tǒng)計，深圳上半年所有用途土地出讓金總收入為65.6億元。此外，已經(jīng)超過經(jīng)濟強市常州（52.2億元，數(shù)據(jù)來自于wind），而義烏的人口大約只是地級市常州的三分之一。

排在浙江縣域土地出讓金第二位的金華永康市，上半年賣地收入達到22.9億元，與西部省會城市昆明（23.7億）、南寧（21.2億）水平接近。

縣域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為樓市提供支撐

根據(jù)中國政府網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2021年底，中國有1472個縣城，394個縣級市，常住人口合計達到2.5億人。縣域樓市是一個龐大的市場，也是分化極為嚴重的市場，各縣域的樓市與其經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流入流出情況等息息相關(guān)。

說到義烏，這是一座“空氣中都彌漫著商機”的城市。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2023年年末，義烏市常住人口為190.3萬人。而義烏市市場監(jiān)管局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，義烏在冊市場經(jīng)營主體總量達110.36萬戶，其中一產(chǎn)有1770戶，二產(chǎn)有11.5萬戶，三產(chǎn)高達98.7萬戶。

據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霰O(jiān)管局，以不同的分類方式看，在110.36萬市場主體中，個體戶占72.06%，電商經(jīng)營主體占59.39%，兩者數(shù)量均居浙江縣域第一。

如果簡單看常住人口和市場主體的數(shù)量之比，可以說義烏人里每兩個人就有一個是“老板”。

根據(jù)義烏市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年義烏實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2056億元，經(jīng)濟總量進入浙江省前十縣市區(qū)行列。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示：“雖然受外貿(mào)影響，義烏的經(jīng)濟受到一些沖擊，但是經(jīng)商人群的房產(chǎn)購買力依然很強，所以當(dāng)?shù)睾勒袌鲚^為堅挺。這其實說明，經(jīng)濟強縣的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)是有積極的支撐功能的?！?/P>

像臺州市下轄的天臺縣，雖然戶籍人口僅60萬，常住人口還不到47萬，但這個小縣城卻走出了10家上市公司，包括專注于研發(fā)、制造和銷售各種熱交換器的銀輪股份，專業(yè)從事軌道工程橡膠制品生產(chǎn)的天鐵實業(yè)，以及專業(yè)從事車輛座椅生產(chǎn)的天成自控等。

江蘇昆山更是全國縣域“領(lǐng)頭羊”。2023年，我國GDP千億縣增至57個，其中10個縣GDP超過2000億元，昆山仍是唯一一個GDP超5000億的縣城。

2022年5月，中共中央辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，首次點明縣域為城鎮(zhèn)化中后期的發(fā)展主體。意見明確，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進展，縣城短板弱項進一步補齊補強，一批具有良好區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源環(huán)境承載能力較強、集聚人口經(jīng)濟條件較好的縣城建設(shè)取得明顯成效，公共資源配置與常住人口規(guī)?；酒ヅ?，特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，市政設(shè)施基本完備，公共服務(wù)全面提升，人居環(huán)境有效改善，綜合承載能力明顯增強，農(nóng)民到縣城就業(yè)安家規(guī)模不斷擴大，縣城居民生活品質(zhì)明顯改善。

克而瑞研究中心研究員馬千里、周奇認為，作為共同富裕示范區(qū)的浙江，其城鄉(xiāng)收入水平均國內(nèi)領(lǐng)先，使得部分縣市房地產(chǎn)發(fā)展進程也走在了全國前列。就城鎮(zhèn)化率發(fā)展現(xiàn)狀而言，據(jù)浙江省年鑒披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，市轄區(qū)平均城鎮(zhèn)化率水平已經(jīng)高達77%，不少市轄區(qū)已經(jīng)接近甚至超越了80%的發(fā)達國家平均水平，而縣市平均城鎮(zhèn)化率水平為65%左右，仍有較大的發(fā)展空間。

不過，浙江縣域之間也呈現(xiàn)出極大的反差，浙江自古有“七山一水兩分田”之稱，在多條山脈的區(qū)隔分離之下，3000萬常住人口散落在53個縣市之中，雖然整體經(jīng)濟發(fā)展水平較高，但53個縣市發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟水平顯著分化。克而瑞研究中心認為，浙江也有不少縣域城鎮(zhèn)化水平仍在中低位，人口持續(xù)外流，年住宅成交規(guī)模較小。

“義烏等地的樓市情況在全國范圍內(nèi)屬于特例?？傮w來看中國縣域樓市，其實大多數(shù)縣城樓市壓力都非常大、層次相對較低、好產(chǎn)品稀缺，在房地產(chǎn)發(fā)展上，一些經(jīng)濟較好的百強縣走在前面，而其他縣域還有待跟進。”嚴躍進表示。

(本文來自第一財經(jīng))