2019年，因?yàn)橐黄读骼说晋Q崗，我五萬(wàn)塊買了套房》的網(wǎng)文，東北小城鶴崗正式出圈。從此，鶴崗的城市形象便與低房?jī)r(jià)深度綁定在了一起。諸如#80后夫妻用3個(gè)月工資全款買房#、#鶴崗的房?jī)r(jià)為什么這么低#等話題，時(shí)不時(shí)便會(huì)竄上微博熱搜，引發(fā)上億人次的圍觀議論。

隨著知名度的上升，人們?cè)诖蛄窥Q崗低房?jī)r(jià)的同時(shí)，也看到了這座煤城的另一面：資源枯竭、人口外流、城市老化……一些人甚至將這種現(xiàn)象以鶴崗命名，稱之為“鶴崗化”。

“鶴崗化”作為一個(gè)形容城市缺少活力、房?jī)r(jià)貶值的專有名詞，這兩年越來(lái)越多地出現(xiàn)在各種媒體和人們的口中。最近，財(cái)經(jīng)媒體“智谷趨勢(shì)”做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少有95個(gè)城市，已經(jīng)“鶴崗化”。人們只需花費(fèi)十幾萬(wàn)甚至幾萬(wàn)元，就能在這些城市擁有一套屬于自己的房子。

令人更為不安的是，這些城市不僅局限于鶴崗等資源枯竭型城市，也不止分布于嘉峪關(guān)等中西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，相反，從渤海之濱到云貴高原，自東北到華南，25個(gè)省份都榜上有名，占全國(guó)34個(gè)省級(jí)行政區(qū)的比例超過了三分之二。就連京津冀、珠三角、成渝等中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支撐極，也已經(jīng)被“鶴崗化”的城市或片區(qū)所包圍。

比如最近，“天津武清一小區(qū)房?jī)r(jià)從160萬(wàn)降到39萬(wàn)元”的新聞引發(fā)很多關(guān)注。但其實(shí)在京津冀地區(qū)，這還不是最狠的。在張家口市下花園區(qū)，花6萬(wàn)元就可以買到一套建筑面積60平方米的兩室一廳，花8萬(wàn)元?jiǎng)t能買一套78平方米的兩室兩廳，而總價(jià)在10萬(wàn)元左右的房源當(dāng)?shù)刈阕阌袛?shù)十套。

要知道，張家口可是曾和北京一起舉辦過冬奧會(huì)的城市，兩市距離僅僅100公里，坐高鐵只要40分鐘，房?jī)r(jià)卻從海淀的10萬(wàn)一平，斷崖式下跌至10萬(wàn)以內(nèi)一套。

而在成渝地區(qū)，“鶴崗化”也在緊逼。不僅像廣安這樣的重慶都市圈成員城市榜上有名，甚至就連長(zhǎng)壽、龍泉驛等成渝主城區(qū)都未能幸免。

其中前者位于重慶主城都市區(qū)的東北部，從長(zhǎng)壽區(qū)政府到重慶朝天門碼頭，直線距離只有不到60公里，相當(dāng)于上海到昆山、杭州到海寧、廣州到東莞的距離。

而后者更近，從號(hào)稱“成都鶴崗”的龍泉陽(yáng)光城到市中心的天府廣場(chǎng)，距離僅20多公里，但當(dāng)?shù)赜行潜P價(jià)格10年沒漲過，有些近4年跌了6成。像10萬(wàn)一套的足球村，20萬(wàn)一套的五角大樓和自由假日，讓囊中羞澀的蓉漂來(lái)了就不想走。

就連經(jīng)濟(jì)第一大省廣東，也坐擁四會(huì)、鶴山、揭陽(yáng)、河源、清遠(yuǎn)等5座“鶴崗化”城市。其中肇慶四會(huì)、江門鶴山還都位于珠三角，前者緊挨著佛山三水區(qū)，后者則與佛山南海、順德等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)接壤。

即便是清遠(yuǎn)，距離廣州市中心也僅90多公里，而當(dāng)?shù)貟炫?000～3000元/平的房源比比皆是。甚至廣州花都區(qū)，也不乏“白菜房”。比如萬(wàn)虹花園，開車去珠江新城也就1個(gè)多小時(shí)，總價(jià)17萬(wàn)就能拿下廚衛(wèi)單間，總價(jià)30萬(wàn)則可擁有一室一廳。

唯一集體缺席“白菜房”的區(qū)域，只有江浙滬。上海不消說。江蘇方面，目前，蘇北房?jī)r(jià)也要9000多一平。而浙江的購(gòu)房門檻更高，即便是最便宜的舟山，均價(jià)也要1.3萬(wàn)元。

那么問題就來(lái)了，為什么只有長(zhǎng)三角能避免“鶴崗化”？

要解釋江浙滬避免“鶴崗化”的原因，首先得搞清楚其他幾極為啥沒能抵擋住“鶴崗化”的侵蝕？

眾所周知，現(xiàn)階段城市化的趨勢(shì)是大城市化，并在此基礎(chǔ)上出現(xiàn)都市圈化。京津冀雖然看名字像是三足鼎立的格局，但事實(shí)上，隨著天津跌出城市榜前十，京津冀城市群正在一步步向“北京都市圈”收縮。

而根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的定義，都市圈的范圍一般以1小時(shí)通勤圈（大概50-100公里）為半徑。這也是為啥距離北京100公里外的張家口，會(huì)出現(xiàn)幾萬(wàn)元一套房的情況。

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另外，北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又是三產(chǎn)絕對(duì)占主導(dǎo)——2023年北京第三產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)85%，比上海足足高出10個(gè)百分點(diǎn)，而北京的工業(yè)增加值（6525.6億元）在全國(guó)只能排到第11名，僅為上海的56%。

服務(wù)業(yè)的特質(zhì)決定了北京無(wú)論人口、產(chǎn)業(yè)都更傾向于集中分布，難怪北京幾次強(qiáng)力疏解外遷產(chǎn)業(yè)，但總體效果并不明顯。

同時(shí)，由于北京周邊的天津、河北產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重，產(chǎn)業(yè)實(shí)力太弱，無(wú)法與北京形成產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，難以承接北京外溢的許多資源。這幾方面因素決定了，盡管北京很強(qiáng)，未來(lái)有可能超過上海成為第一市，但整個(gè)京津冀能夠抵御“鶴崗化”的區(qū)域范圍并不大。

至于成渝城市群，一方面這兩市的實(shí)力相比北上深本就較弱。另一方面成渝之間相距太遠(yuǎn)，將近260公里，相當(dāng)于上海到南京的距離，是北京到天津的兩倍。加之整個(gè)川渝地區(qū)發(fā)達(dá)程度難以與沿海相比，所有資源僅夠堆出兩座超特大城市，兩市之間缺乏蘇錫常那樣的發(fā)達(dá)過渡帶，這就使得成渝彼此難以相互輻射，中間存在大片“鶴崗化”的斷層區(qū)域。

就這一點(diǎn)來(lái)說，成渝和京津冀其實(shí)挺像的，都是一片欠發(fā)達(dá)地區(qū)中間冒出一兩座頭部城市，猶如沙漠里的綠洲。這既決定了兩個(gè)區(qū)域的發(fā)展上限，無(wú)法與長(zhǎng)三角相媲美，也注定了其核心城市將面臨被“鶴崗”包圍的處境。

廣東的情況也有點(diǎn)類似。一方面珠三角與非珠地區(qū)的發(fā)展天上地下，所以清遠(yuǎn)雖然離廣州不遠(yuǎn)，但妥妥的算是粵北山區(qū)城市，房?jī)r(jià)低很正常，不能簡(jiǎn)單地只看直線距離。另一方面即使在珠三角內(nèi)部，東海岸與西海岸、黃金內(nèi)灣與肇慶、江門等外圍城市之間，也存在巨大的發(fā)展落差。

更重要的是，過去珠三角是香港、廣州、深圳三核鼎力，但近年來(lái)，隨著深圳經(jīng)濟(jì)逐漸拉開與港穗的差距，以及深中通道的通車，深珠通道的規(guī)劃，深圳的城市影響力正在突破珠東深莞惠都市圈的范圍，開始向珠西延展。甚至就連廣州南沙，都借助深中通道南沙支線，逐漸融入深圳“15分鐘工作生活圈”。

大灣區(qū)，似乎正在蛻變?yōu)樯钲诙际腥Γ鴱V州、香港則一步步淪為環(huán)深城市。

從珠三角到大灣區(qū)，再到黃金內(nèi)灣，珠江口的人口、產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)一步地向內(nèi)聚合，變身為一座巨型城市。其結(jié)果就是，黃金內(nèi)灣越發(fā)達(dá)，對(duì)大灣區(qū)周邊甚至區(qū)內(nèi)外圍地帶的虹吸就越厲害，附近城市的“鶴崗化”也越明顯。

梳理完京津冀、成渝和大灣區(qū)被“鶴崗化”城市包圍的原因，長(zhǎng)三角為何能避免“鶴崗化”的答案其實(shí)已呼之欲出。

前不久，上海大都市圈又雙叒叕擴(kuò)容了，從最初的“1+6”，到后來(lái)的“1+8”“1+12”，再到如今的“1+13”，8年間上海大都市圈面積范圍擴(kuò)大了一倍。以上海為圓心，無(wú)論是往西到安徽宣城，還是往北到江蘇鹽城，距離都超過了250公里。

為什么上海大都市圈那么大，能夠突破國(guó)家發(fā)改委定義的100公里邊界范圍？

從區(qū)位上看，不同于華北、川渝這些相對(duì)不太發(fā)達(dá)的區(qū)域，上海大都市圈所在的江南地區(qū)自古便是天下財(cái)富匯集之地。圈內(nèi)很多城市，雖然規(guī)模、體量不及上海，但論起民富，一點(diǎn)不輸上海，比如環(huán)滬縣市就普遍比上海臨近江浙的遠(yuǎn)郊區(qū)縣要來(lái)得發(fā)達(dá)。要是回溯歷史，甚至還可以說，上海從小縣城崛起為大都會(huì)，靠得就是一波又一波江浙鄉(xiāng)紳財(cái)閥的持續(xù)輸血助力。

這點(diǎn)決定了上海大都市圈和其他都市圈有著本質(zhì)不同。后者是一個(gè)核心城市帶飛一幫小城弱市，而上海大都市圈則是一群發(fā)達(dá)城市的自由聯(lián)合。彼此之間互通有無(wú)、資源共享是有的，但要說誰(shuí)傍誰(shuí)、誰(shuí)帶誰(shuí)，則未必。

當(dāng)然，這種發(fā)達(dá)城市的自由聯(lián)合體，并不只有上海大都市圈一家，也不止存在于長(zhǎng)三角，珠三角同樣如此。所不同的是，地處長(zhǎng)江口的江浙滬平原面積遠(yuǎn)大于珠三角，其所背靠的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)體量、腹地范圍更是珠江-西江經(jīng)濟(jì)帶的數(shù)倍。這些都決定了整個(gè)長(zhǎng)三角城市群的總體規(guī)模遠(yuǎn)大于包括珠三角在內(nèi)的其他幾極。

這種大，不只反映在總量數(shù)據(jù)上，更體現(xiàn)在城市群的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上。

京津冀有產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、人口吸引力的只剩下一個(gè)“北京都市圈”；而川渝地區(qū)也就成都、重慶兩個(gè)都市圈；大灣區(qū)的情況要好些，光萬(wàn)億GDP城市就有5個(gè)，但彼此挨得太近，各城市更關(guān)心對(duì)內(nèi)的融合，以“變成一個(gè)市”為榮，而不太重視向外拓展。

唯有長(zhǎng)三角，擁有數(shù)量眾多且梯度合理的發(fā)達(dá)都市圈集群。

其中，作為龍頭的上海，不像三產(chǎn)獨(dú)大的北京那樣，在產(chǎn)業(yè)上與天津河北格格不入。相反，上海及其周邊的蘇州、寧波、無(wú)錫都是排名前十的制造業(yè)重鎮(zhèn)，彼此之間的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度相當(dāng)高。根據(jù)同濟(jì)大學(xué)唐子來(lái)教授關(guān)于“城市關(guān)聯(lián)度”的研究，長(zhǎng)三角幾乎所有重要城市的第一關(guān)聯(lián)城市都是上海，而其他幾極內(nèi)部的城市關(guān)聯(lián)性則比較分散。

但與此同時(shí)，由于長(zhǎng)三角范圍太大，不管上海大都市圈再怎么擴(kuò)容，都無(wú)法覆蓋整個(gè)長(zhǎng)三角。加之杭州、南京、合肥等副中心實(shí)力也不弱，在所處次區(qū)域都是當(dāng)仁不讓的中心，構(gòu)建起了各自的都市圈。

所以，長(zhǎng)三角不是一個(gè)同心圓結(jié)構(gòu)，而是大圈套小圈、圈圈有交集的梯形結(jié)構(gòu)。這大大拓展了長(zhǎng)三角的輻射面，哪怕是一些邊緣城市也能接受到來(lái)自中心城市的資源外溢和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而避免了“鶴崗化”的命運(yùn)。

除了地理區(qū)位、城市格局，還有一點(diǎn)不能不提，那就是我們以前在“長(zhǎng)三角為啥沒有夜生活”的話題中分析過的，江浙滬作為中國(guó)最卷的地方，小孩子卷讀書，大人卷賺錢，卷來(lái)了錢也還沒完，必須讓錢生錢，而不是像川渝、老廣那樣拿去消費(fèi)，過夜生活。

至于如何錢生錢，過去最好的辦法就是投資房地產(chǎn)。結(jié)果導(dǎo)致不僅杭州南京的房?jī)r(jià)遙遙領(lǐng)先成都武漢重慶等其他地區(qū)的同檔城市，就連麗水衢州等長(zhǎng)三角小城的房?jī)r(jià)也堪比不少內(nèi)地省會(huì)。

凡此種種，江浙滬能不成為“鶴崗化”的絕緣體？

最近江蘇宣布，特斯拉Model Y和問界M7等一眾國(guó)產(chǎn)新能源車型一起，進(jìn)入當(dāng)?shù)卣少?gòu)目錄。緊接著，上海臨港片區(qū)多家國(guó)企也采購(gòu)了一批特斯拉Model Y作為企業(yè)功能用車。

雖然各地這么做，是對(duì)落實(shí)政府采購(gòu)活動(dòng)中平等對(duì)待內(nèi)外資企業(yè)的積極響應(yīng)，但正如有分析指出的，真正的看頭其實(shí)在后面。

隨著特斯拉國(guó)產(chǎn)車“禁停禁行”限制解除，Model Y進(jìn)入政府采購(gòu)目錄，特斯拉的FSD自動(dòng)駕駛技術(shù)，獲批進(jìn)入中國(guó)也就將進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。而此舉不僅會(huì)在自動(dòng)駕駛領(lǐng)域產(chǎn)生鯰魚效應(yīng)，還有望拯救郊區(qū)的房子。

為什么這么說呢？

過去，很多人買郊區(qū)住宅，主要是因?yàn)槭袇^(qū)房?jī)r(jià)太貴很難上車，但代價(jià)是每天必須忍受長(zhǎng)時(shí)間的通勤。而無(wú)人駕駛一旦落地推廣，那么上車一點(diǎn)火，就能看看電影、辦辦公，甚至一路睡到單位，再遠(yuǎn)的房子都不會(huì)嫌遠(yuǎn)，城市的通勤半徑將被無(wú)限擴(kuò)大，很多“鶴崗化”城市的命運(yùn)也有望被改變。

畢竟，很多“鶴崗化”的地方距離核心城市并沒有想象的那么遠(yuǎn)，比如從張家口下花園區(qū)的馬車社住宅樓坐高鐵到海淀區(qū)的清河站，再換乘地鐵去上班地點(diǎn)，通勤時(shí)間理論上可以控制在一小時(shí)左右。而在北京，有多達(dá)600萬(wàn)人每天的通勤在一小時(shí)以上，部分人甚至忍受著單程1.5小時(shí)的超長(zhǎng)通勤。

相比北京城里高昂的房?jī)r(jià)房租，同樣通勤時(shí)長(zhǎng)的張家口，對(duì)于很多上班族，尤其是那些自由職業(yè)者來(lái)說，就顯得友好很多。

事實(shí)上，從文藝業(yè)者到數(shù)字游民，隨著產(chǎn)業(yè)的變遷，現(xiàn)如今靈活就業(yè)群體正在變得越來(lái)越大。不同于上班族，這個(gè)群體無(wú)需天天打卡，因此傾向于逆城市化搬遷，以尋求性價(jià)比更高的住處。這就給了很多“鶴崗化”城市與區(qū)域得以重生的契機(jī)。

像我本人居住的杭州良渚，雖然地處杭州西北郊，但因房?jī)r(jià)低廉、環(huán)境舒適、交通便利，聚集了大量自由職業(yè)者，成為杭州文藝濃度、嬰幼兒密度最高的區(qū)域之一，展現(xiàn)出不同于老城區(qū)的勃勃生機(jī)、萬(wàn)物競(jìng)發(fā)的朝氣。

所以，“鶴崗化”并非是對(duì)所有城市的最終判決。對(duì)于很多距離超特大城市僅一兩百公里的“鶴崗”來(lái)說，如果產(chǎn)業(yè)定位、配套設(shè)施做得好，“白菜房”反而可能成為城市新的吸引力。

對(duì)于這些城市來(lái)說，“鶴崗化”并沒有那么可怕，只不過是新一輪城市嬗變的開端。

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No.5870 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者 土哥涅夫

作者簡(jiǎn)介：長(zhǎng)三角區(qū)域城市觀察家、“為父親寫史”計(jì)劃發(fā)起人、公眾號(hào)“三土城市筆記”主理人。