最近，全國多個城市相繼發(fā)布“商辦改類住宅”的政策，將此作為去樓市庫存的手段之一

對比之前，樓市開發(fā)最火熱的時期，各地嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)，紛紛出臺政策堵上了此類“商改住”的口子

即使有零星的改動，也往往都在郊區(qū)，很少會出現(xiàn)在市中心

但是，今年以來的“商改住”之風(fēng)，明顯不同

越來越多城市正在加入進(jìn)來，以杭州為代表，在控制土拍總量的前提下，拿出了多個核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，大刀闊斧地進(jìn)行“商改住”

這到底是怎么回事？讓我們來一探究竟

01

上海徐匯地塊“商改住”后，有望成為新晉“地王”

近期上海最受關(guān)注的地塊，莫過于徐匯斜土路地塊，也就是原小米總部地塊

出現(xiàn)在了今年第四輪土拍的名單中，預(yù)計將在8月上旬組織出讓

盡管仍有限價規(guī)定，但因為第三輪土拍中，楊浦平?jīng)龅貕K整整經(jīng)過60輪競價，

最終由保利發(fā)展拿下，溢價率已經(jīng)達(dá)到了21.18%，一舉刷新樓板價紀(jì)錄，成為楊浦新晉“地王”

大家對徐匯地塊更多了幾分期待，有望成為徐匯濱江的新晉“地王”

據(jù)了解，該地塊是2021年10月，由小米的間接全資附屬公司以15.5億元總價拿下

當(dāng)時的土地性質(zhì)為商辦用地，小米曾表示計劃用作公司總部，但此后兩年多時間里，始終沒有對此進(jìn)行開發(fā)

直到今年3月，上海市規(guī)劃和自然資源局重新將該地塊收回，并列入了2024年土地儲備計劃

根據(jù)出讓文件顯示，該地塊性質(zhì)由商辦改為住宅用地，總出讓面積和限高都不變

容積率由3.0調(diào)整為2.2，同時配建一處1840平米的社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施

該地塊沒有中小套型住宅比例的要求，同時要求100%精裝修交付，集采裝標(biāo)5000元/㎡

將采用招掛復(fù)合的出讓模式，也就是并非單純的“價高者得”，最高總價限制為48.048億元

從地圖上看，該地塊緊鄰西岸金融城，距黃浦江直線距離約400米

周圍的配套堪稱“豪華”，從商業(yè)到學(xué)校和醫(yī)療應(yīng)有盡有

隔壁就是匯元璽、香港置地啟元、御江廷等一眾紅盤

其中，香港置地啟元的備案價已經(jīng)來到了17.84萬元/㎡，套均總價在5000萬元以上

4月開盤搖號共收獲了235%的認(rèn)籌率，成為今年又一“日光”的豪宅紅盤

因此，預(yù)計該地塊將來入市的價格，也很有可能將在17萬/㎡以上

目前招商置業(yè)已經(jīng)公示了項目的招標(biāo)計劃，總投資額達(dá)到54億元

該地塊最終到底花落哪家，接下來的土拍結(jié)果和產(chǎn)品方案，我們也會持續(xù)關(guān)注

02

杭州全市多個地塊計劃“商改住”

如果說上海這個地塊的“商改住”還是個例，由特殊原因?qū)е碌?/P>

那么，杭州今年的“商改住”可就不一樣了，短短數(shù)月，全城東南西北都出現(xiàn)了多個擬調(diào)整的地塊

從熱門的未來科技城，到螞蟻退地、重新出發(fā)的之江

從三塘、石橋老城到日新月異的濱江，從申花到剛需板塊臨平星橋、東湖

據(jù)不完全統(tǒng)計，近一年杭州涉及到“商改住”的土地面積，就超過500畝

我們也實地探訪了兩大熱門地塊

第一個是萬眾矚目的未來科技城板塊

7月6日，這里的7宗地剛公布調(diào)整招標(biāo)方案，兩天后就“因項目有所調(diào)整，故終止招標(biāo)”

其中，5宗地位于杭州城市新中心中軸線東側(cè)、五常濕地北岸，原為商業(yè)/商務(wù)金融用地

2宗位于未科北，靠近云城，原為中小學(xué)用地和商住混合用地

加起來總共約20萬方，體量可謂不小

目前都還是純空地，暫未看到開發(fā)的跡象

0407地塊一河之隔就是淘天集團正在建設(shè)中的辦公樓

周邊直線3公里內(nèi)，還有菜鳥總部、人工智能小鎮(zhèn)、浙江海外高層次人才創(chuàng)新園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)

科技城知名的“三兄弟”：陽光城未來悅MAX、東原印未來和中南樾府也都在不遠(yuǎn)處

后續(xù)這7宗地是否繼續(xù)“商改住”，還要等待官方的進(jìn)一步通知

第二個來到的是濱江長江單元的R21-11地塊

該地塊原為商業(yè)兼容商務(wù)用地，于2022年8月被調(diào)整為住宅用地

用地面積從原來的16400㎡調(diào)整為25900㎡，容積率從原來的4.0調(diào)整為2.5

地塊西側(cè)緊挨著時代高架，南側(cè)是第六空間建材館，一路之隔是中南樂游城

現(xiàn)場看到小學(xué)和幼兒園相關(guān)配套正在建設(shè)中，住宅建設(shè)還沒有動靜

周圍有多個豪宅盤，包括濱江金茂府、丹楓四季和綠城柳岸曉風(fēng)

就拿綠城柳岸曉風(fēng)來說，不少掛牌價都在12萬/㎡以上

該地塊也在繼續(xù)等待土拍“上架”

說實話，這兩大熱門板塊的地塊“商改住”進(jìn)程并不算快

最快的當(dāng)屬丁橋板塊的JG0404-11地塊，3月10日剛公布“商改住”，4月29日就組織了出讓

最終由中天聯(lián)合海威以總價9.5億元競得，溢價率達(dá)到了15.09%，打造容積率僅為1.6的低密住宅

總的來看，杭州近期的“商改住”規(guī)?？梢哉f是史上最大

這些已經(jīng)執(zhí)行或者擬調(diào)整“商改住”的地塊，主要集中在擁江兩岸核心區(qū)，以及申花、蔣村、三塘等核心板塊

相關(guān)部門正在以更前瞻的視角和高效的執(zhí)行力，為居民提供更多優(yōu)質(zhì)的居住選擇

03

深圳、長沙、萬寧等地也在行動中

和上海、杭州一樣，深圳的宅地供應(yīng)同樣非常稀缺

7月7日，深圳宣布計劃將后海片區(qū)兩宗商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的性質(zhì)，調(diào)整為“商服用地+居住用地”

兩塊地一塊臨近中海油大廈，另一宗臨近海能達(dá)大廈，與2號線登良站地鐵口無縫銜接

分別有占地約1.22萬平方米和2.25萬平方米的地塊變更為商業(yè)和住宅用地，容積率均為8.0

規(guī)劃調(diào)整后，住宅體量占比均達(dá)到70%，另保留30%的商業(yè)比例

在符合要求的前提下，結(jié)合建筑方案需求，可在兩地塊間適度騰挪

早年，后?？偛炕氐亩ㄎ粸榭偛拷?jīng)濟和科創(chuàng)高地，土地規(guī)劃以商辦用地為主

但是近年來商辦用地存在一定難度，深圳也適時做出了相應(yīng)調(diào)整

地塊毗鄰“深超總”板塊，周邊豪宅云集，二手房掛牌價普遍超過20萬元/㎡

這兩塊地一旦掛牌出讓，將成為片區(qū)內(nèi)僅有的可供開發(fā)的住宅用地，必定又是各大房企爭奪的“香餑餑”，誕生新的高端住宅項目

與此同時，云南昆明、湖南長沙、海南萬寧、湖北襄陽等多個城市，今年也相繼出臺了支持“商改住”的系列政策

符合條件的商辦公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不僅可以轉(zhuǎn)為住宅，還給予購買者一系列住宅業(yè)主才擁有的權(quán)益

比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標(biāo)準(zhǔn)等

金融機構(gòu)也給出相關(guān)的貸款支持

昆明將暫停新的商業(yè)辦公用地供應(yīng)，長沙更是停止了新增類住宅項目規(guī)劃的審批

不僅在用地上做了調(diào)整，存量建筑也做了調(diào)整，有了很大程度的突破

04

“商改住”的背后……

據(jù)地產(chǎn)行業(yè)專家透露，在商辦公寓銷售火熱的年份，房企更青睞做公寓項目，看重其拿地成本低、利潤高

未來公寓賣出后所收的物業(yè)費，也比普通住宅高出一截

但是不久后，多地開始禁止“商改住”，不得擅自將商服用地改變?yōu)榫幼∮猛?/P>

公寓產(chǎn)品開始走向了“下坡路”，這幾年一直是“以價換量”的局面，在低位徘徊

目前，全國大部分城市都存在商辦類產(chǎn)品的庫存問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求

多地密集的“商改住”調(diào)整背后，也經(jīng)過了大量的統(tǒng)籌考量

首先是宅地緊缺問題，核心板塊和郊區(qū)板塊的土地供需嚴(yán)重失衡，一直困擾一二線和熱點城市

住宅用地的增多可以緩解中心城區(qū)的住房壓力，滿足更多人的購房需求

而且部分地區(qū)還不是一刀切的全部“商改住”

要么是保留了部分商業(yè)面積，要么是補充了學(xué)校和公共綠地的配套

力爭在保證居民商業(yè)配套和生活便利度之間，找到一個更好的平衡點

其次商業(yè)尤其是辦公樓需求明顯過剩

官方數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月末，全國待售商品房中，屬性為辦公的面積達(dá)到了5214萬平方米，同比增長9.3%

商業(yè)營業(yè)用房待售面積達(dá)到1.43億平方米，同比增長2.0%

此外，通過盤活閑置存量土地，也緩解了房企的經(jīng)營和去庫存壓力

政府部門獲得土地所得資金后，還能更快速投入到城市建設(shè)當(dāng)中

總的來看，“商改住”屬于是房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，從開發(fā)端解決問題

05

以前，各個城市最好的地段都是辦公用的摩天大樓，打造標(biāo)志性的天際線，而住宅則退讓到邊緣地區(qū)，很少有人能住在市中心

接下來，在城市更新的大環(huán)境下，在“商改住”的趨勢下，將進(jìn)一步平衡商住比例

相信會有更多的城市核心區(qū)出現(xiàn)住宅用地，高端供應(yīng)有望大幅增加