經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹

整個(gè)6月，重慶，匯集了全國(guó)物業(yè)企業(yè)的目光。

從業(yè)近20年，溫晉第一次看到以城市為規(guī)模的物業(yè)費(fèi)降費(fèi)潮。

溫晉是一家頭部物業(yè)企業(yè)的重慶區(qū)域總經(jīng)理，管理著100多個(gè)住宅小區(qū)。在不到一個(gè)月里，這些在管項(xiàng)目中的80%都提出了降費(fèi)訴求。業(yè)主們忙著集合簽字，下一步要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司談判。

溫晉不得不向總部匯報(bào)：如果物業(yè)公司不同意降費(fèi)，業(yè)主們就要換掉物業(yè)公司。

溫晉公司的董事長(zhǎng)并不驚訝，他只平靜地問(wèn)了兩個(gè)問(wèn)題：降費(fèi)有什么依據(jù)？如果物業(yè)公司不同意降費(fèi)，會(huì)收到行政處罰嗎？

在重慶，類似的事情在數(shù)百個(gè)小區(qū)此起彼伏地發(fā)生。降費(fèi)背后是一場(chǎng)涉及業(yè)主、物業(yè)公司、主管部門(mén)、街道社區(qū)等多方的博弈。

多家全國(guó)性物業(yè)公司高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，重慶在此次物業(yè)降費(fèi)風(fēng)波中成為輿論焦點(diǎn)，但它并非先行者，多個(gè)城市早已著手對(duì)物業(yè)費(fèi)“限高”。

多個(gè)城市的業(yè)主在公眾號(hào)、地方問(wèn)政平臺(tái)上留言，表達(dá)了類似的降費(fèi)訴求：受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，單位降薪裁員，老百姓負(fù)擔(dān)較重，且部分物業(yè)公司提供的服務(wù)與價(jià)格不相符，懇請(qǐng)有關(guān)部門(mén)介入監(jiān)督。

時(shí)下，水電燃?xì)獾裙不A(chǔ)服務(wù)價(jià)格在漲，而同樣與數(shù)億人生活息息相關(guān)的物業(yè)服務(wù)則被居民一并列入消費(fèi)降級(jí)的清單里。物業(yè)服務(wù)需求側(cè)的變化，也將倒逼物業(yè)公司作出應(yīng)對(duì)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，重慶相關(guān)部門(mén)對(duì)居民的物業(yè)降費(fèi)意愿十分重視，也收到了物業(yè)公司反饋算賬難等意見(jiàn)，在7月12日與多家物業(yè)公司開(kāi)了會(huì)，目前已在全市選取40個(gè)住宅項(xiàng)目，讓發(fā)改委參與核算成本和審價(jià)，擬制定新的5級(jí)物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)在年底正式公布。

在新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)前，“希望物業(yè)公司扛住，社區(qū)街道都得扛住，和業(yè)主們加強(qiáng)溝通，維持社會(huì)穩(wěn)定。”相關(guān)主管部門(mén)人士在會(huì)上說(shuō)。

“降物業(yè)費(fèi)”

一則物業(yè)費(fèi)新規(guī)引燃了重慶全市業(yè)主要求降費(fèi)的熱潮，其反響超出了相關(guān)主管部門(mén)、物業(yè)公司的預(yù)料。

“降物業(yè)費(fèi)”成了重慶市民一個(gè)多月來(lái)的主要話題，業(yè)主群里紛紛轉(zhuǎn)發(fā)又有小區(qū)成功降費(fèi)的新聞，相互“抄作業(yè)”，號(hào)召更多業(yè)主積極參與。

多家物業(yè)公司做了統(tǒng)計(jì)，其在重慶的在管項(xiàng)目中，正在籌備業(yè)主大會(huì)和降費(fèi)事宜的小區(qū)占一半以上，有些物業(yè)公司達(dá)到8成，且這一占比在日漸增大。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)梳理了業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的投訴，主要涉及三個(gè)方面：一是物業(yè)費(fèi)虛高，近幾年新房小區(qū)物業(yè)費(fèi)起步價(jià)普遍超四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；二是質(zhì)價(jià)不相符，例如小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差、外墻開(kāi)裂沒(méi)人管、外來(lái)人員進(jìn)出管理松散、業(yè)主保修處理不及時(shí)等，未達(dá)到超四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；三是空置房物業(yè)收費(fèi)過(guò)高。

物業(yè)費(fèi)重慶兩江新宸的一位業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，小區(qū)正在籌備成立業(yè)委會(huì)，要求物業(yè)費(fèi)從4元/平方米（高層）降至政府指導(dǎo)價(jià)最高等級(jí)的1.9元/平方米。每月近500元的物業(yè)費(fèi)占月收入的1/10，是筆不小的負(fù)擔(dān)。

溫晉也補(bǔ)充，此次引發(fā)降費(fèi)群訴的小區(qū)多是每平方米物業(yè)費(fèi)在2—3元區(qū)間的剛需、剛改類住宅小區(qū)，業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)較為敏感。

群訴也跟小區(qū)樓齡等因素相關(guān)。溫晉解釋，西南地區(qū)有很多超大型項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商分多期開(kāi)發(fā)，而第一期至最晚一期開(kāi)發(fā)的組團(tuán)，房?jī)r(jià)和物業(yè)費(fèi)都不一樣，對(duì)此，物業(yè)公司的常規(guī)操作是拉齊服務(wù)水平，用后期項(xiàng)目的利潤(rùn)去補(bǔ)前期低價(jià)地塊的虧損?！氨M管不同組團(tuán)的物業(yè)人員配比、年齡素質(zhì)、服務(wù)頻率稍有差異，但部分業(yè)主覺(jué)得不公平。這類小區(qū)的反應(yīng)是比較強(qiáng)烈的”。

不少小區(qū)內(nèi)掛起了“按政府指導(dǎo)價(jià)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（1.9元/平）調(diào)整物業(yè)費(fèi)”等內(nèi)容的橫幅。也有業(yè)主更進(jìn)一步，制作了降費(fèi)流程的步驟圖，先收取20%業(yè)主資料，向街道申請(qǐng)線上平臺(tái)投票表決，上傳2/3的業(yè)主信息，申請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)街道審核業(yè)主資料后，申請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，發(fā)起降物業(yè)費(fèi)的議題；如期間物業(yè)公司不愿降費(fèi)，則成立業(yè)委會(huì)，向街道申請(qǐng)更換物業(yè)等。

溯源這股降費(fèi)之風(fēng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)它始于兩份文件。2024年1月，重慶市住建委發(fā)布《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》；次月，重慶市發(fā)改委披露《重慶市政府定價(jià)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2024年版）》。

兩份文件明確了住宅前期物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)一實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不再采用此前政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)結(jié)合的價(jià)格管理形式。根據(jù)上述文件，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為四個(gè)等級(jí)，分檔收費(fèi)，最高等的四級(jí)服務(wù)物業(yè)費(fèi)不超過(guò)1.9元/平方米，維持了2015年的價(jià)格水平。不過(guò)，新規(guī)也提到，如確需超四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，物業(yè)公司可以向住建部門(mén)和發(fā)改部門(mén)申請(qǐng)、核價(jià)。新規(guī)從2024年6月1日起施行。

此次受政府指導(dǎo)價(jià)監(jiān)管的物業(yè)特指“前期物業(yè)”，即小區(qū)成立業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)前，開(kāi)發(fā)商為了完成交付和管理，自行聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)。

新房的前期物業(yè)費(fèi)逐年上漲，且業(yè)主無(wú)法參與前期物業(yè)的選聘，呼吁對(duì)此加強(qiáng)監(jiān)管的聲音越來(lái)越多。重慶有意“加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，抑制住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不合理上漲”——重慶物業(yè)新規(guī)公布后，人民日?qǐng)?bào)、重慶日?qǐng)?bào)等媒體均發(fā)表了類似的官方解讀。

溫晉解釋，因很多城市成立業(yè)委會(huì)的比例低，絕大多數(shù)項(xiàng)目雖然有物業(yè)服務(wù)多年，但仍屬于“前期物業(yè)”，其在管的項(xiàng)目全是“前期物業(yè)”。

據(jù)此，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)梳理了新規(guī)對(duì)不同小區(qū)的影響：

一是新房小區(qū)，物業(yè)公司申報(bào)“前期物業(yè)費(fèi)”時(shí)，價(jià)格在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)即可備案，若超出該范圍，須向有價(jià)格管理權(quán)限的主管部門(mén)提出超價(jià)申請(qǐng)，由價(jià)格主管部門(mén)進(jìn)行核定。

二是已有物業(yè)公司服務(wù)的存量小區(qū)，且業(yè)委會(huì)已和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同（非前期物業(yè)，物業(yè)費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)），在重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，仍按原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

三是未成立業(yè)委會(huì)、未和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的存量小區(qū)，物業(yè)公司提供的仍屬于前期物業(yè)，如想降費(fèi)，須成立業(yè)主大會(huì)，走合規(guī)程序申請(qǐng)將物業(yè)費(fèi)降至政府指導(dǎo)價(jià)以內(nèi)。

從時(shí)間線上看，重慶降費(fèi)潮最早的案例是恒大未來(lái)城在6月12日成功降費(fèi)，被眾多小區(qū)當(dāng)成降費(fèi)范例。

溫晉稱，恒大未來(lái)城降費(fèi)與指導(dǎo)價(jià)新政施行只是時(shí)間上巧合，恒大未來(lái)城已成立業(yè)委會(huì)、已和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的范疇，不在此次政府指導(dǎo)價(jià)監(jiān)管的“前期物業(yè)”范圍內(nèi)。這個(gè)小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司長(zhǎng)城物業(yè)的矛盾由來(lái)已久，早在今年3月，業(yè)委會(huì)就發(fā)起了一場(chǎng)主題為物業(yè)提質(zhì)降費(fèi)的業(yè)主大會(huì)，表決并未通過(guò)，業(yè)委會(huì)還因此引咎“辭職”。6月初，小區(qū)開(kāi)始籌建第二屆業(yè)委會(huì)，并提出更換物業(yè)公司。

到了6月12日，長(zhǎng)城物業(yè)宣布主動(dòng)降低物業(yè)費(fèi)。高層住宅物業(yè)費(fèi)從2.4元/平方米降至1.9元/平方米，小高層從2.2元/平方米降至1.8元/平方米，花園洋房從2.8元/平方米降到2.5元/平方米，且公攤能耗免收。

始料未及的反響

實(shí)際上，重慶并非首個(gè)對(duì)物業(yè)費(fèi)動(dòng)刀的城市。2023年11月，廣州發(fā)文將物業(yè)服務(wù)劃分五個(gè)級(jí)別，普通住宅最高等級(jí)一級(jí)服務(wù)對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.8元/平方米，維持2010年以來(lái)的價(jià)格水平。

除了價(jià)格上限不一樣，重慶和廣州兩市針對(duì)前期物業(yè)統(tǒng)一實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的導(dǎo)向并無(wú)二致，但反響卻截然不同。

一家頭部物業(yè)公司高管提到，2023年底，廣州新規(guī)公布后，物業(yè)行業(yè)主要擔(dān)心新房小區(qū)預(yù)售前申報(bào)物業(yè)費(fèi)價(jià)格時(shí)，批價(jià)上不去，需要走更多流程。

而重慶市民紛紛要求降低存量小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，令行業(yè)和監(jiān)管部門(mén)始料未及。

另一家頭部物業(yè)公司重慶區(qū)域負(fù)責(zé)人祁瑞曾在全國(guó)多個(gè)城市輪崗，他提到，相比其他城市，在重慶對(duì)小區(qū)物業(yè)費(fèi)提費(fèi)的難度最大。提費(fèi)項(xiàng)目數(shù)是每年集團(tuán)對(duì)各區(qū)域公司的考核指標(biāo)之一，而他常常需要向總部匯報(bào)和解釋，“我們服務(wù)了17年的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)維持在1.2元/平方米沒(méi)變過(guò)，一談?wù){(diào)費(fèi)，業(yè)主都不同意”。

漲費(fèi)須2/3人數(shù)和面積的業(yè)主簽字同意，舉步維艱；降費(fèi)風(fēng)潮不同，快速擴(kuò)散引起了“羊群效應(yīng)”。

“正常情況下，多數(shù)業(yè)主們都希望降費(fèi)、減少支出，我作為業(yè)主，我也想降費(fèi)?！逼钊鹫秊閿?shù)十個(gè)項(xiàng)目希望降物業(yè)費(fèi)而頭疼，但他也理解成千上萬(wàn)名業(yè)主的動(dòng)因。

不過(guò)，新規(guī)引起重慶全市至少數(shù)百個(gè)小區(qū)掀起降費(fèi)潮，多家物業(yè)公司也感到不解。

“降費(fèi)潮是短時(shí)間內(nèi)突然發(fā)生的，發(fā)給物業(yè)公司的《降費(fèi)協(xié)商函》《致全體業(yè)主的一封信》的術(shù)語(yǔ)、模板幾乎一樣，甚至連統(tǒng)計(jì)業(yè)主信息的表格表頭都一致?！睖貢x復(fù)盤(pán)一個(gè)多月來(lái)近百個(gè)項(xiàng)目的降費(fèi)動(dòng)作，在其近20年的從業(yè)生涯中從未遇到過(guò)。

溫晉也從公司輿情監(jiān)測(cè)系統(tǒng)里發(fā)現(xiàn)：6月第三周發(fā)酵，關(guān)于重慶區(qū)域的輿情信息一天高達(dá)800多條，而從7月開(kāi)始，已經(jīng)降至1天1條。

在房地產(chǎn)新增開(kāi)發(fā)見(jiàn)頂?shù)谋尘跋?，重慶此次降費(fèi)風(fēng)波也讓物業(yè)同行看到了拓展存量項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。6月中旬以來(lái)，有來(lái)自浙江、四川的第三方物業(yè)公司聯(lián)系上溫晉，表達(dá)了合作撬盤(pán)的意愿。

“上半年，我們?cè)诠艿囊粋€(gè)項(xiàng)目遇到了業(yè)主要求更換物業(yè)公司的情況，輿論傳播方式跟現(xiàn)在一模一樣，最后發(fā)現(xiàn)，是業(yè)主群里潛伏了一個(gè)重慶頭部物業(yè)公司的市場(chǎng)人員?！睖貢x補(bǔ)充。

7月以來(lái)，重慶住建委和發(fā)改委等部門(mén)多次組織物業(yè)公司負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，7月2日，相關(guān)部門(mén)召集了在渝的20家頭部物業(yè)公司負(fù)責(zé)人座談，表達(dá)了5點(diǎn)內(nèi)容：

一是相關(guān)部門(mén)出臺(tái)物業(yè)新規(guī)是常規(guī)化動(dòng)作，政府指導(dǎo)價(jià)也維持2015年的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)變，從來(lái)沒(méi)有提要求物業(yè)企業(yè)降價(jià)，而是要求物業(yè)公司做到質(zhì)價(jià)相符。

二是現(xiàn)有四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)允許有超價(jià)的情況，超四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只是需要單獨(dú)申報(bào)；

三是業(yè)主要求降費(fèi)須符合法定程序，由20%的業(yè)主提議，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，重新議定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

四是各級(jí)政府、街道、社區(qū)居委等相關(guān)單位對(duì)業(yè)主要求直接降費(fèi)的行為并不支持，且如果物業(yè)企業(yè)惡意競(jìng)爭(zhēng)、撬盤(pán)，相關(guān)部門(mén)將加強(qiáng)監(jiān)管，已成立專班進(jìn)行督導(dǎo)；

五是政策相關(guān)部門(mén)要求物業(yè)企業(yè)自身做好品質(zhì)服務(wù)，“對(duì)標(biāo)對(duì)本”進(jìn)行自查整改，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通。

據(jù)了解，參加座談會(huì)的20家頭部物業(yè)公司，管理了重慶全市超過(guò)80%的“前期服務(wù)”小區(qū)。

一位參與本次會(huì)議的物業(yè)公司人士回憶，會(huì)上，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人直言對(duì)新規(guī)出臺(tái)后的社會(huì)影響預(yù)判不足，文件早在1月份出臺(tái)，沒(méi)有想到掀起較大波瀾，希望物業(yè)公司避免和業(yè)主因降費(fèi)發(fā)生矛盾沖突。此外，相關(guān)部門(mén)還要求區(qū)縣和街道，對(duì)目前已有超過(guò)20%業(yè)主聯(lián)名的小區(qū)重點(diǎn)監(jiān)控，降費(fèi)的所有流程要合理合法。

加碼監(jiān)管

截至7月12日，重慶成功降費(fèi)的小區(qū)為個(gè)位數(shù)。而山東青島的降費(fèi)步伐走得更靠前些。

2023年12月底，青島市發(fā)改委和住建局印發(fā)了《青島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，同樣規(guī)定普通住宅的前期物業(yè)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，最高等級(jí)的五級(jí)物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)上限為2.52元/平方米。根據(jù)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)建筑面積大小，允許基準(zhǔn)價(jià)格上限上浮一定幅度。新規(guī)從2月1日起實(shí)施。

5月31日，青島城陽(yáng)住建局再加碼，發(fā)文要求物業(yè)公司對(duì)普通住宅前期物業(yè)超出政府指導(dǎo)價(jià)的情況進(jìn)行自查整改。

6月開(kāi)始，有多名業(yè)主在問(wèn)政平臺(tái)上反饋小區(qū)物業(yè)費(fèi)未執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。對(duì)此，青島市城陽(yáng)區(qū)相關(guān)部門(mén)一一回復(fù)：住建局已要求物業(yè)企業(yè)按文件要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)，并將超上浮標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)費(fèi)自2024年2月1日起計(jì)算，退還給業(yè)主或順延至后期物業(yè)費(fèi)中。

回復(fù)稱：“現(xiàn)住建部門(mén)正在核算各小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)面積，如物業(yè)不按文件執(zhí)行最新標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)收費(fèi)，將把案件線索移交區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局。”

中端物業(yè)服務(wù)或成雞肋

一家重慶頭部物業(yè)公司高管認(rèn)為，降費(fèi)風(fēng)波是近年來(lái)物業(yè)行業(yè)面臨的最大利空，僅次于2021年開(kāi)始的房企債務(wù)危機(jī)。

克而瑞物管的研報(bào)指出，廣州、重慶公示的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)未變，但仍將給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來(lái)三方面的影響：

一是超政府指導(dǎo)價(jià)項(xiàng)目或?qū)⑹敲^所向，物業(yè)費(fèi)收繳壓力或?qū)⒚黠@上升，而人工成本持續(xù)上升，物業(yè)服務(wù)行業(yè)本就逼仄的盈利空間進(jìn)一步收窄；

二是低質(zhì)項(xiàng)目，如小區(qū)規(guī)模小、業(yè)主戶數(shù)低、出入口多等，經(jīng)營(yíng)難度進(jìn)一步加大；

三是先天問(wèn)題項(xiàng)目更將淪為雞肋，例如維修基金余額歸零、物業(yè)費(fèi)依賴政府補(bǔ)貼的老舊項(xiàng)目等，或?qū)⑾萑霙](méi)有物業(yè)公司提供服務(wù)的窘境。

物業(yè)公司必須提早作出應(yīng)對(duì)，并重新核算在管項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)。近3年間，已有22個(gè)省市上調(diào)第一檔月最低工資標(biāo)準(zhǔn)，平均漲幅約203元。此外，31個(gè)省市上調(diào)社保繳費(fèi)基數(shù)下限，平均漲幅約645元。

一家頭部物企董事長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，物業(yè)公司也要算賬，1.9元/平方米標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)就有相應(yīng)的服務(wù)，而降費(fèi)必然導(dǎo)致減配，例如保安、保潔、管家的配比減少，巡邏次數(shù)減少，響應(yīng)速度降低，保安年齡增大等等。

看到全國(guó)多地出現(xiàn)的物業(yè)降費(fèi)跡象后，這位董事長(zhǎng)也萌生了撤銷中端產(chǎn)品線的想法，“以后我們就專心做好基礎(chǔ)保障物業(yè)和高端優(yōu)質(zhì)服務(wù)，因?yàn)榭梢灶A(yù)想到，部分城市短期內(nèi)超政府指導(dǎo)價(jià)的申報(bào)難度在加大”。

“我們努力了十幾年向全行業(yè)主管部門(mén)和業(yè)主們宣揚(yáng)：物業(yè)不僅是管理‘物’，更是服務(wù)‘人’，好的物業(yè)應(yīng)該有資產(chǎn)管理價(jià)值提升的作用，并一點(diǎn)點(diǎn)提高不同城市物業(yè)指導(dǎo)價(jià)上限。”該頭部物企董事長(zhǎng)說(shuō)，此輪降費(fèi)潮更大的影響還在于，即使未實(shí)質(zhì)降費(fèi)，但短期內(nèi)業(yè)主們的漲費(fèi)預(yù)期已被打消。

重慶和青島等地的降費(fèi)行動(dòng)，將直接反應(yīng)在上市物業(yè)公司的2024年中期業(yè)績(jī)上，收入、收繳率將受影響。

前述重慶頭部物業(yè)公司高管還補(bǔ)充，除了收繳率下降，上市物業(yè)公司的“非經(jīng)常性損益”數(shù)值將有所增加，因?yàn)樾枰透嘟值罍贤I(yè)委會(huì)成立事宜。

“回旋鏢”

上述頭部物企董事長(zhǎng)也在反思，此輪降費(fèi)風(fēng)波，一定程度上是行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)、高增長(zhǎng)高毛利神話的回旋鏢落到了物業(yè)公司自己身上。

過(guò)去幾年，上市物業(yè)公司為了維持資本市場(chǎng)的股價(jià)和估值，鼓吹自己的利潤(rùn)率高達(dá)30%以上，甚至接近50%，而貢獻(xiàn)收入大頭的還是基礎(chǔ)物管服務(wù)，“這不正是告訴監(jiān)管部門(mén)和業(yè)主們，物業(yè)公司賺得盆滿缽滿嗎？但實(shí)際情況如何？”該頭部物企董事長(zhǎng)憤慨。

看著同行高談增速和利潤(rùn)，該頭部物企董事長(zhǎng)只能和監(jiān)管部門(mén)反饋：高毛利不是正常的、普遍的行業(yè)現(xiàn)象。我們保質(zhì)保量投入，利潤(rùn)率大概只有8個(gè)點(diǎn)，如果加上一些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和儲(chǔ)備，整體利潤(rùn)率在10%左右，但由于人工和耗材成本上漲，利潤(rùn)率在往下走。

強(qiáng)制指導(dǎo)價(jià)對(duì)物業(yè)公司收入公開(kāi)透明、成本管控、服務(wù)品質(zhì)提升提出了更高的要求，這在該頭部物企董事長(zhǎng)眼里，不是一件壞事。

“好處在于，業(yè)主會(huì)逐漸形成一種主動(dòng)對(duì)照收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的意識(shí)。同樣都做1.9元/平方米的項(xiàng)目，好的服務(wù)品質(zhì)會(huì)被看到，而卷死一批成本管控和效率差的物業(yè)公司，大家也不用再低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)了?！痹摱麻L(zhǎng)說(shuō)。

勒緊錢(qián)袋子

溫晉在向總部匯報(bào)和分析此次重慶降費(fèi)風(fēng)波時(shí)提到，除了同行撬盤(pán)、自媒體炒作等，最大的隱含因素可能是整體經(jīng)濟(jì)下行。3.5元/平方米的物業(yè)費(fèi)，100平方米的房子每月需要350元，且重慶一般按季度繳費(fèi)，一次性支出千余元物業(yè)費(fèi)，對(duì)不少家庭來(lái)說(shuō)壓力不小。

在問(wèn)政平臺(tái)上，不少市民表達(dá)希望物業(yè)公司按政府指導(dǎo)價(jià)下調(diào)物業(yè)費(fèi)訴求時(shí)，提到“單位在過(guò)緊日子，老百姓收入減少，過(guò)高的物業(yè)費(fèi)成了一筆不小的負(fù)擔(dān)”。

6月5日，重慶市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，重慶全市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位和私營(yíng)單位就業(yè)人員的年平均工資分別為113653元和63941元，折算下來(lái)，月薪分別為9471元和5328元。

一家央企地產(chǎn)投資高管在2022年便注意到，重慶樓市出現(xiàn)明顯下滑。除了成交量?jī)r(jià)，這位央企地產(chǎn)投資高管定期要求區(qū)域公司做城市產(chǎn)業(yè)、人口等維度的分析報(bào)告。2023年底的報(bào)告有這樣一些判斷：重慶的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)但速度緩慢；近年來(lái)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（建筑業(yè)等）和龍頭企業(yè)受創(chuàng)，城市失業(yè)率增加；重慶長(zhǎng)期以汽摩、電子制造業(yè)、裝備制造業(yè)等傳統(tǒng)制造業(yè)為主，近年因筆記本、汽車(chē)、手機(jī)等產(chǎn)量受疫情和市場(chǎng)需求影響下跌，就業(yè)規(guī)模、收入縮減；第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)相對(duì)較弱，以金融、批發(fā)零售、房地產(chǎn)為主。

據(jù)此，該央企地產(chǎn)投資高管要求重慶區(qū)域投資團(tuán)隊(duì)更加謹(jǐn)慎地拿地，銷售團(tuán)隊(duì)加緊去化、換倉(cāng)。

物業(yè)降費(fèi)潮或許是居民就業(yè)和收入承壓的其中一個(gè)表象。在天平的另一端，物業(yè)企業(yè)的日子同樣不好過(guò)。至少兩家頭部物業(yè)公司董事長(zhǎng)也對(duì)重慶、青島等地的降費(fèi)潮作出類似指示：做好服務(wù)，硬剛到底。

（應(yīng)受訪者要求，溫晉、祁瑞為化名）