來源：北京商報

偃旗息鼓多年后，房貸“返點”漸呈抬頭之勢，近日，上海等地被曝出有銀行聯(lián)合房地產(chǎn)中介在個人住房按揭貸款中“返點”拉客的情況。7月17日，北京商報記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)，也有銀行客戶經(jīng)理透露，“可以進行此類操作，‘返點’金額在1%以上”。房貸“返點”一直是行業(yè)內(nèi)心照不宣的潛規(guī)則，曾一度被約束規(guī)范，在分析人士看來，返點重出背后是銀行業(yè)績承壓的現(xiàn)狀，但此類行為極易引發(fā)房貸業(yè)務的惡性競爭，擾亂市場秩序。

客戶經(jīng)理牽頭“返點”

所謂“返點”，是指在個人住房按揭貸款競爭中，銀行按照貸款金額比例，向中介支付一定的傭金。7月17日，北京商報記者以購房者身份向多家銀行客戶經(jīng)理咨詢，有客戶經(jīng)理坦言，“可以操作”。

房貸“返點”多存在于二手房交易中，深究其因是，新房銷售的貸款過程主要由開發(fā)商與銀行直接對接處理，中介較少參與其中，因此難以從中獲得額外的銀行“返點”。二手房市場則不同，中介可以在此過程中獲取更多收益。相較大型中介公司，小型中介公司會提供更靈活的服務，比如減少中介費、分享部分銀行“返點”給客戶，以此吸引購房者前來辦理。

一位銀行個貸經(jīng)理直言，“當通過銀行貸款購房時，銀行會給中介提供一定比例的‘返點’，作為促成貸款的獎勵。這個比例通常在1%左右，具體取決于各家銀行的政策”。至于“返點”部分如何分配，該人士表示，這其中存在議價空間，要看中介和購房者具體商議。

“返點”拉客都是為了業(yè)績，在調(diào)查過程中，這位個貸經(jīng)理直言，“現(xiàn)在是下行市場，銀行都在搶客戶”。

上海地區(qū)一位曾接受過“返點”的購房者也分享了她的經(jīng)歷，她介紹稱，因在上海地區(qū)某銀行有相識的個貸經(jīng)理，所以在辦理個人住房按揭貸款時通過個貸經(jīng)理渠道和中介進行協(xié)商，最終拿到了0.5%的“返點”。

不過，在北京商報記者采訪過程中，也有銀行人士表示，“沒有這項業(yè)務”或表示“不太清楚”。一位中介人士稱，“之前聽過這個業(yè)務，我們最近不再做了”。

而在社交媒體上，仍有一些疑似中介、銀行客戶經(jīng)理的人士活躍地發(fā)布著房貸“返點”的帖子，廣撒網(wǎng)尋求客戶。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華指出，出現(xiàn)該現(xiàn)象的原因是部分銀行機構通過向中介機構提供“傭金”方式，借助中介資源，以便爭取盡可能多的房貸市場業(yè)務。房貸業(yè)務對銀行來說仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時，近年來，由于房地產(chǎn)市場低迷，房貸業(yè)務競爭壓力加大所致。

“私對私”風險難測

房貸“返點”一直是行業(yè)的隱秘地帶，在20年前就尤為盛行，彼時，很多購房者并不清楚這一暗箱操作，也并不會直接拿到“返點”獲利，以至于出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，在選擇個人住房按揭貸款銀行時，卻被告知只能選擇某家銀行，當購房者拒絕后，中介則會宣稱，若不選擇指定銀行，那么在貸款利率、貸款金額上都得不到保證，最終迫使購房者只能按照中介的“意思辦”，這背后，正是房貸“返點”作祟。

當時，房貸“返點”的補貼最高可達到貸款金額的8%以上，“返點”資金往往由銀行支付給中介。而如今，這筆錢已被轉(zhuǎn)為了“私對私”，變得隱秘且難以查證。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，房貸“返點”的現(xiàn)象反映了銀行依賴于中介來獲取客戶，中介能夠有效地開拓客戶資源，成為“返點”機制的重要推手。過去，銀行貸款門檻較高，而現(xiàn)在，為了應對客戶減少、貸款余額下降以及內(nèi)部考核的壓力，銀行不得不放寬貸款條件，甚至通過“返點”來刺激貸款發(fā)放。

“返點”造成了市場惡性競爭，風險難測。北京尋真律師事務所律師王德悅指出，房貸“返點”過高容易引發(fā)房貸業(yè)務的惡性競爭，擾亂市場秩序。中介機構可能將銀行的付費水平作為選擇合作銀行的標準，導致銀行競相提高“返點”比例，進一步加劇了競爭。增加銀行經(jīng)營成本，損害銀行利益，這種成本最終會轉(zhuǎn)嫁給消費者，進一步損害消費者的利益。

王德悅進一步指出，在“返點”的誘惑下，部分中介可能會協(xié)助客戶向貸款銀行提供虛假材料，從而增加了銀行的房貸風險；一些不法分子可能會利用房貸“返點”的概念進行詐騙活動，誘導投資者陷入金融陷阱，這不僅會給投資者帶來損失，也會給銀行帶來聲譽風險；如果銀行超額提供房貸“返點”，可能會被視為商業(yè)賄賂而受到相關的反腐敗法，甚至刑事罪名的懲戒。

應走好良性競爭道路

房貸“返點”頑疾破壞了市場競爭秩序，一方面，銀行之間為了爭奪市場份額，通過提高“返點”比例來吸引更多的中介和客戶，導致成本上升，利潤空間被壓縮。另一方面，一些銀行員工為追求個人利益，將貸款流程外包給中介，忽視了直接與借款人面簽的風控措施，容易引發(fā)“假按揭”問題。

周茂華強調(diào)，房貸“返點”可能干擾正常房貸市場競爭秩序。如果出現(xiàn)過度“返點”競爭，勢必增加房貸業(yè)務經(jīng)營成本負擔。

亂象之下，曾有多地銀行業(yè)協(xié)會出臺住房按揭貸款自律公約規(guī)定，各銀行在辦理個人住房按揭貸款業(yè)務過程中，不能以任何形式向中介或其代理機構或個人支付傭金以獲取業(yè)務來源；嚴禁通過向中介機構支付“營銷服務費”“擔保費”“評估費”等費用，以獲取房屋按揭貸款業(yè)務。

對銀行來說，面對激烈的市場競爭，如何吸引和保留優(yōu)質(zhì)房貸客戶，而不依賴于“返點”等非正規(guī)手段？

王德悅強調(diào)，銀行首先要深入了解并滿足客戶需求，通過市場調(diào)研、數(shù)據(jù)分析等方式深入了解客戶的資金需求，精準推送相關房貸產(chǎn)品和服務。其次，參考市場行情和競爭對手的情況，設計具有競爭力的房貸產(chǎn)品，包括利率和期限等方面，以吸引客戶。同時，加強售后服務，房貸業(yè)務是一個長期的過程，銀行需要與客戶建立長久穩(wěn)定的合作關系。在貸款審批通過后，提供專業(yè)的售后服務，幫助客戶解決還款過程中的問題和困惑，并根據(jù)客戶的反饋不斷改進自身服務，增加客戶的滿意度和忠誠度。

嚴躍進則建議，監(jiān)管機構應適時介入，整頓市場秩序，避免因中介操作增多而帶來的監(jiān)管難度加大和違規(guī)操作頻發(fā)的問題，確保房貸市場的健康發(fā)展。

北京商報金融調(diào)查小組