偃旗息鼓多年后，房貸“返點(diǎn)”漸呈抬頭之勢(shì)，近日，上海等地被曝出有銀行聯(lián)合房地產(chǎn)中介在個(gè)人住房按揭貸款中“返點(diǎn)”拉客的情況。7月17日，北京商報(bào)記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)，也有銀行客戶經(jīng)理透露，“可以進(jìn)行此類操作，‘返點(diǎn)’金額在1%以上”。房貸“返點(diǎn)”一直是行業(yè)內(nèi)心照不宣的潛規(guī)則，曾一度被約束規(guī)范，在分析人士看來(lái)，返點(diǎn)重出背后是銀行業(yè)績(jī)承壓的現(xiàn)狀，但此類行為極易引發(fā)房貸業(yè)務(wù)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，擾亂市場(chǎng)秩序。

客戶經(jīng)理牽頭“返點(diǎn)”

所謂“返點(diǎn)”，是指在個(gè)人住房按揭貸款競(jìng)爭(zhēng)中，銀行按照貸款金額比例，向中介支付一定的傭金。7月17日，北京商報(bào)記者以購(gòu)房者身份向多家銀行客戶經(jīng)理咨詢，有客戶經(jīng)理坦言，“可以操作”。

房貸“返點(diǎn)”多存在于二手房交易中，深究其因是，新房銷售的貸款過(guò)程主要由開(kāi)發(fā)商與銀行直接對(duì)接處理，中介較少參與其中，因此難以從中獲得額外的銀行“返點(diǎn)”。二手房市場(chǎng)則不同，中介可以在此過(guò)程中獲取更多收益。相較大型中介公司，小型中介公司會(huì)提供更靈活的服務(wù)，比如減少中介費(fèi)、分享部分銀行“返點(diǎn)”給客戶，以此吸引購(gòu)房者前來(lái)辦理。

一位銀行個(gè)貸經(jīng)理直言，“當(dāng)通過(guò)銀行貸款購(gòu)房時(shí)，銀行會(huì)給中介提供一定比例的‘返點(diǎn)’，作為促成貸款的獎(jiǎng)勵(lì)。這個(gè)比例通常在1%左右，具體取決于各家銀行的政策”。至于“返點(diǎn)”部分如何分配，該人士表示，這其中存在議價(jià)空間，要看中介和購(gòu)房者具體商議。

“返點(diǎn)”拉客都是為了業(yè)績(jī)，在調(diào)查過(guò)程中，這位個(gè)貸經(jīng)理直言，“現(xiàn)在是下行市場(chǎng)，銀行都在搶客戶”。

上海地區(qū)一位曾接受過(guò)“返點(diǎn)”的購(gòu)房者也分享了她的經(jīng)歷，她介紹稱，因在上海地區(qū)某銀行有相識(shí)的個(gè)貸經(jīng)理，所以在辦理個(gè)人住房按揭貸款時(shí)通過(guò)個(gè)貸經(jīng)理渠道和中介進(jìn)行協(xié)商，最終拿到了0.5%的“返點(diǎn)”。

不過(guò)，在北京商報(bào)記者采訪過(guò)程中，也有銀行人士表示，“沒(méi)有這項(xiàng)業(yè)務(wù)”或表示“不太清楚”。一位中介人士稱，“之間聽(tīng)過(guò)這個(gè)業(yè)務(wù)，我們最近不再做了”。

而在社交媒體上，仍有一些疑似中介、銀行客戶經(jīng)理的人士活躍地發(fā)布著房貸“返點(diǎn)”的帖子，廣撒網(wǎng)尋求客戶。光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華指出，出現(xiàn)該現(xiàn)象的原因是部分銀行機(jī)構(gòu)通過(guò)向中介機(jī)構(gòu)提供“傭金”方式，借助中介資源，以便爭(zhēng)取盡可能多的房貸市場(chǎng)業(yè)務(wù)。房貸業(yè)務(wù)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)，近年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大所致。

“私對(duì)私”風(fēng)險(xiǎn)難測(cè)

房貸“返點(diǎn)”一直是行業(yè)的隱秘地帶，在20年前就尤為盛行，彼時(shí)，很多購(gòu)房者并不清楚這一暗箱操作，也并不會(huì)直接拿到“返點(diǎn)”獲利，以至于出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，在選擇個(gè)人住房按揭貸款銀行時(shí)，卻被告知只能選擇某家銀行，當(dāng)購(gòu)房者拒絕后，中介則會(huì)宣稱，若不選擇指定銀行，那么在貸款利率、貸款金額上都得不到保證，最終迫使購(gòu)房者只能按照中介的“意思辦”，這背后，正是房貸“返點(diǎn)”作祟。

當(dāng)時(shí)，房貸“返點(diǎn)”的補(bǔ)貼最高可達(dá)到貸款金額的8%以上，“返點(diǎn)”資金往往由銀行支付給中介。而如今，這筆錢已被轉(zhuǎn)為了“私對(duì)私”，變得隱秘且難以查證。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸“返點(diǎn)”的現(xiàn)象反映了銀行依賴于中介來(lái)獲取客戶，中介能夠有效地開(kāi)拓客戶資源，成為“返點(diǎn)”機(jī)制的重要推手。過(guò)去，銀行貸款門檻較高，而現(xiàn)在，為了應(yīng)對(duì)客戶減少、貸款余額下降以及內(nèi)部考核的壓力，銀行不得不放寬貸款條件，甚至通過(guò)“返點(diǎn)”來(lái)刺激貸款發(fā)放。

“返點(diǎn)”造成了市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)難測(cè)。北京尋真律師事務(wù)所律師王德悅指出，房貸“返點(diǎn)”過(guò)高容易引發(fā)房貸業(yè)務(wù)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，擾亂市場(chǎng)秩序。中介機(jī)構(gòu)可能將銀行的付費(fèi)水平作為選擇合作銀行的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致銀行競(jìng)相提高“返點(diǎn)”比例，進(jìn)一步加劇了競(jìng)爭(zhēng)。增加銀行經(jīng)營(yíng)成本，損害銀行利益，這種成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，進(jìn)一步損害消費(fèi)者的利益。

王德悅進(jìn)一步指出，在“返點(diǎn)”的誘惑下，部分中介可能會(huì)協(xié)助客戶向貸款銀行提供虛假材料，從而增加了銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)；一些不法分子可能會(huì)利用房貸“返點(diǎn)”的概念進(jìn)行詐騙活動(dòng)，誘導(dǎo)投資者陷入金融陷阱，這不僅會(huì)給投資者帶來(lái)?yè)p失，也會(huì)給銀行帶來(lái)聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)；如果銀行超額提供房貸“返點(diǎn)”，可能會(huì)被視為商業(yè)賄賂而受到相關(guān)的反腐敗法，甚至刑事罪名的懲戒。

應(yīng)走好良性競(jìng)爭(zhēng)道路

房貸“返點(diǎn)”頑疾破壞了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，一方面，銀行之間為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，通過(guò)提高“返點(diǎn)”比例來(lái)吸引更多的中介和客戶，導(dǎo)致成本上升，利潤(rùn)空間被壓縮。另一方面，一些銀行員工為追求個(gè)人利益，將貸款流程外包給中介，忽視了直接與借款人面簽的風(fēng)控措施，容易引發(fā)“假按揭”問(wèn)題。

周茂華強(qiáng)調(diào)，房貸“返點(diǎn)”可能干擾正常房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。如果出現(xiàn)過(guò)度“返點(diǎn)”競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必增加房貸業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)成本負(fù)擔(dān)。

亂象之下，曾有多地銀行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)住房按揭貸款自律公約規(guī)定，各銀行在辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，不能以任何形式向中介或其代理機(jī)構(gòu)或個(gè)人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來(lái)源；嚴(yán)禁通過(guò)向中介機(jī)構(gòu)支付“營(yíng)銷服務(wù)費(fèi)”“擔(dān)保費(fèi)”“評(píng)估費(fèi)”等費(fèi)用，以獲取房屋按揭貸款業(yè)務(wù)。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何吸引和保留優(yōu)質(zhì)房貸客戶，而不依賴于“返點(diǎn)”等非正規(guī)手段？

王德悅強(qiáng)調(diào)，銀行首先要深入了解并滿足客戶需求，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)分析等方式深入了解客戶的資金需求，精準(zhǔn)推送相關(guān)房貸產(chǎn)品和服務(wù)。其次，參考市場(chǎng)行情和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，設(shè)計(jì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的房貸產(chǎn)品，包括利率和期限等方面，以吸引客戶。同時(shí)，加強(qiáng)售后服務(wù)，房貸業(yè)務(wù)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，銀行需要與客戶建立長(zhǎng)久穩(wěn)定的合作關(guān)系。在貸款審批通過(guò)后，提供專業(yè)的售后服務(wù)，幫助客戶解決還款過(guò)程中的問(wèn)題和困惑，并根據(jù)客戶的反饋不斷改進(jìn)自身服務(wù)，增加客戶的滿意度和忠誠(chéng)度。

嚴(yán)躍進(jìn)則建議，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)適時(shí)介入，整頓市場(chǎng)秩序，避免因中介操作增多而帶來(lái)的監(jiān)管難度加大和違規(guī)操作頻發(fā)的問(wèn)題，確保房貸市場(chǎng)的健康發(fā)展。

北京商報(bào)金融調(diào)查小組