車輛進(jìn)出小區(qū)被收取的停車費(fèi)，屬于物業(yè)公司收入，還是屬于由業(yè)主共有的公共部分收益呢？近日，福州中院對(duì)一起業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案作出判決：物業(yè)公司返還給業(yè)委會(huì)340余萬(wàn)元的地面停車收益。

解聘物業(yè)公司后向其索要停車費(fèi)收益

事情發(fā)生在福州市倉(cāng)山區(qū)吉苑小區(qū)。這是一個(gè)近20年的老小區(qū)，自2005年建成入住以來(lái)，一直由福建銀典物業(yè)管理服務(wù)有限公司（下稱“銀典物業(yè)公司”）管理。

周劍鋒是第二屆福州吉苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主任。他向澎湃新聞提到，銀典物業(yè)公司管理的時(shí)候小區(qū)環(huán)境并不好，停車也毫無(wú)規(guī)章。

案卷材料顯示：2005年8月，吉苑小區(qū)開發(fā)商委托銀典物業(yè)公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包含車輛的停放管理，室外機(jī)動(dòng)車每輛每月60元，地下室車庫(kù)每輛每月70元。

2018年3月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立。2019年1月，小區(qū)業(yè)委會(huì)通過(guò)相應(yīng)程序解聘銀典物業(yè)公司，次日銀典物業(yè)公司撤離吉苑小區(qū)，不再繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。

澎湃新聞了解到，早在2019年的時(shí)候，吉苑小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)就曾表決是否要起訴銀典物業(yè)公司，由于業(yè)主大會(huì)沒(méi)有得到三分之二的業(yè)主贊同，這個(gè)提案就被擱置了。

“訴訟時(shí)效就三年，再拖下去，這個(gè)案子就沒(méi)得打了?！毙南禈I(yè)主利益的周劍鋒卡在訴訟時(shí)效結(jié)束之前，當(dāng)機(jī)立斷請(qǐng)了律師團(tuán)隊(duì)，起訴銀典物業(yè)公司。

周劍鋒說(shuō)，這個(gè)案件侵權(quán)時(shí)間跨度大，業(yè)主手上證據(jù)少，勝訴難度大，訴訟過(guò)程并不容易。

周劍鋒回憶道，小區(qū)的公共收益組成有廣告收益、擺攤收益和停車費(fèi)收益。由于廣告和擺攤收益并不多，也不好追溯，他們最終決定從小區(qū)停車收益入手。

2022年5月，經(jīng)過(guò)多方咨詢，以及檢索了很多江蘇、浙江、上海等省市的相似案例之后，才正式起訴。業(yè)主們要求物業(yè)公司返還自2005年8月至2019年1月15日其撤場(chǎng)之日期間，案涉小區(qū)地面停車收益款及利息。

法院判決物業(yè)公司支付業(yè)委會(huì)340萬(wàn)元停車費(fèi)

倉(cāng)山法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉小區(qū)地面停車位包括規(guī)劃的442個(gè)以及后期業(yè)委會(huì)自行劃線的地面車位。其中，442個(gè)地面停車位雖有規(guī)劃，但并無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)有證據(jù)亦無(wú)法證明開發(fā)商與業(yè)主有對(duì)上述車位的歸屬作出約定，且該部分車位實(shí)際占用了小區(qū)共有場(chǎng)地，故應(yīng)認(rèn)定為全體業(yè)主共有；業(yè)委會(huì)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的其他車位，亦屬于業(yè)主共有。

法院認(rèn)為，涉事物業(yè)公司對(duì)屬于業(yè)主共有部分區(qū)域進(jìn)行停車管理所取得的每車每月60元費(fèi)用，應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)公司辯稱每車每月60元的停車費(fèi)用為其停車管理服務(wù)費(fèi)，并非案涉小區(qū)的公共收益，缺乏依據(jù)，法院不予采信。故判決物業(yè)公司扣除25%的物業(yè)停車經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，返還75%的地面停車收益，共計(jì)340余萬(wàn)元。

一審判決后，涉事物業(yè)公司上訴，福州市中級(jí)人民法院二審維持原判。

民法典第二百七十五條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！痹摋l第二款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/P>

據(jù)福州中院公眾號(hào)披露，該案一審法官、倉(cāng)山法院三級(jí)法官劉培玲指出，本案中，小區(qū)地面車位雖經(jīng)建筑規(guī)劃，但并無(wú)證據(jù)證明開發(fā)商與業(yè)主之間有關(guān)于地面車位權(quán)屬的約定，地面車位實(shí)際是占用了小區(qū)共有場(chǎng)地用于滿足小區(qū)業(yè)主的生活需要；且地面車位不能辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不能成為享有專有權(quán)的專有部分。

因此，法院認(rèn)定小區(qū)地面車位屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，基于該車位所產(chǎn)生的收益即停車費(fèi)亦應(yīng)歸業(yè)主共有，最終判決物業(yè)公司扣除25%的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，向業(yè)委會(huì)返還75%的地面停車收益340余萬(wàn)元。

福州大學(xué)法學(xué)院副教授、碩士生導(dǎo)師、法學(xué)博士唐士亞說(shuō)，近年來(lái)，隨著居民私家車保有量的不斷增加，小區(qū)地面停車位收益糾紛成為小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的常見(jiàn)糾紛。小區(qū)地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。

唐士亞指出，對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理中存在的不合理現(xiàn)象，小區(qū)業(yè)主可通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督管理，向物業(yè)管理行政主管部門反映、投訴、舉報(bào)以及向人民法院起訴等方式維護(hù)自身合法權(quán)益。

“本案中小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)訴訟方式依法維護(hù)業(yè)主權(quán)益具有典型示范意義，也為促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)?！碧剖縼啽硎?。