7月18日，第二十屆三中全會(huì)公報(bào)正式發(fā)布。公報(bào)中與房地產(chǎn)相關(guān)的論述，引起了大家的關(guān)注。

　　 “防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”首次被寫進(jìn)三中全會(huì)公報(bào)上，與此同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化、鄉(xiāng)村振興等議題也罕見的出現(xiàn)在公報(bào)上。

　　 改革開放以來，歷屆三中全會(huì)所研究的議題及決策，都是中央工作的重要依據(jù)，對各領(lǐng)域未來5年乃至10年的發(fā)展有指導(dǎo)性意義。

　　 本屆三中全會(huì)有關(guān)房地產(chǎn)的論述，也為接下來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向。

　　

　　 防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

　　 公報(bào)提到，“ 要統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，落實(shí)好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)舉措。 ”

　　 “安全”是此次公報(bào)的高頻詞匯。除了國防、社會(huì)治理、安全生產(chǎn)等安全之外，還專門提及化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　 房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)，市場規(guī)模大，上下游牽涉領(lǐng)域眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的安全，事關(guān)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。

　　 當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，首先體現(xiàn)為房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，也體現(xiàn)為市場下行及項(xiàng)目交付的風(fēng)險(xiǎn)。

　　 7月19日中共中央的新聞發(fā)布會(huì)上，中央財(cái)辦分管日常工作的副主任、中央農(nóng)辦主任韓文秀提到：

　　 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，“要堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)新政策，切實(shí)做好保交房工作，盤活存量商品房和土地資源。下一步，要貫徹落實(shí)好黨的二十屆三中全會(huì)精神，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，消除過去“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的模式弊端，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”，更好滿足剛性和改善性住房需求，并建立與之相適應(yīng)的融資、財(cái)稅、土地、銷售等基礎(chǔ)性制度?！?/p>

　　 其中涉及幾個(gè)重點(diǎn)詞匯：消化存量、優(yōu)化增量、保交房、完善新政策、房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　 統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前六個(gè)月，房地產(chǎn)銷售依然疲軟，較去年同比進(jìn)一步下滑。

　　 得益于5.17救市政策，六月份各地樓市銷售才有了明顯回暖跡象。至于后續(xù)熱度能否持續(xù)仍有待觀察。

　　 從此次中央的表態(tài)來看，政策上會(huì)繼續(xù)發(fā)力，支持存量房源去化。

　　 近期地方政府收購存量房源的力度進(jìn)一步加大，以舊換新也在各地全面鋪開。后續(xù)不排除更多救市政策精準(zhǔn)出臺(tái)。戳這里，了解一站式“以舊換新”線上平臺(tái)

　　 另外，支持建設(shè)好房子，接下來會(huì)制定“融資、財(cái)稅、土地、銷售”等配套的制度，全面支持新建商品房的品質(zhì)提升。

　　 我們知道，對房企來說，自我造血能力遠(yuǎn)比外部輸血來得重要。提振銷售，加速回款，是化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

　　 而對于房企自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，中央在此前已明確表態(tài)，救民不救商。那些嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。

　　 落實(shí)融資“白名單”制度，對符合條件的項(xiàng)目予以資金支持，保障項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)順利交付。

　　 在防范新增風(fēng)險(xiǎn)方面，接下來將嚴(yán)格房企自有資金拿地，嚴(yán)控融資指標(biāo)，對于預(yù)售資金的監(jiān)管將持續(xù)高壓狀態(tài)。

　　 隨著行業(yè)出清，新建商品房提質(zhì)，保障房建設(shè)完善，房地產(chǎn)新模式加速成型，將推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，走向高質(zhì)量發(fā)展道路。

　　

　　 新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興
為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展注入機(jī)遇

　　 本屆三中全會(huì)明確了城鄉(xiāng)融合發(fā)展的戰(zhàn)略方向，將其定位為中國式現(xiàn)代化的關(guān)鍵路徑。

　　 公報(bào)提到，“ 必須統(tǒng)籌新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，全面提高城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、治理融合水平，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換、雙向流動(dòng)，縮小城鄉(xiāng)差別，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮發(fā)展。 ”

　　 過去20年，我國城鎮(zhèn)化率從40%左右，提高到60%以上。城鄉(xiāng)關(guān)系也從一開始的割裂，逐步走向融合發(fā)展。不過，當(dāng)前城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡的問題依然存在。現(xiàn)階段政策導(dǎo)向也逐漸從“以城帶鄉(xiāng)推進(jìn)城鎮(zhèn)化”轉(zhuǎn)向“城鄉(xiāng)融合與鄉(xiāng)村振興”。

　　 統(tǒng)籌新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，牽涉到的領(lǐng)域眾多，同時(shí)也蘊(yùn)含的機(jī)遇也不少。

　　 在7月19日的新聞發(fā)布會(huì)上，中央財(cái)辦分管日常工作的副主任、中央農(nóng)辦主任韓文秀就指出，“ 我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。 ”

　　

　　 對房地產(chǎn)行業(yè)而言，這個(gè)空間具體體現(xiàn)在哪里？

　　 回答這個(gè)問題之前，首先要弄清楚，什么是房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展。

　　 綜合此前中央歷次的政策條款不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式與房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展之間存在因果關(guān)系。新發(fā)展模式是途徑和手段，其最終的目標(biāo)便是促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　 關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式，明源君此前曾多次提到，其核心便是“市場+保障”雙軌制，政府提供基本保障，市場滿足多層次需求。一方面建造好房子，解決“住得好”的需求；另一方面加大保障性住房建設(shè)和供給,滿足進(jìn)城的新市民、新青年等的基本居住需求。

　　 “好房子”、保障房、老舊小區(qū)及城中村改造等，都存在巨大的拓展空間。

　　 城鄉(xiāng)“要素平等交換、雙向流動(dòng)”，在房地產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)為，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制。

　　 土地財(cái)政一直是地方財(cái)政的主要來源，以前，城鄉(xiāng)宅地供應(yīng)，很多時(shí)候考慮的是彌補(bǔ)財(cái)政收支缺口，而不是市場實(shí)際居住需求，導(dǎo)致宅地供應(yīng)量及空間分布缺乏科學(xué)性。

　　 建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，就是要“以人定房、以房定地、以房定錢”，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、住房現(xiàn)狀和人口變化情況等來研判住房需求，更科學(xué)去統(tǒng)籌宅地供應(yīng)量、結(jié)構(gòu)類型、空間布局和時(shí)序安排。

　　 這樣做的目的，是防范個(gè)別地區(qū)供需失衡，從而穩(wěn)定市場預(yù)期，防止大起大落。

　　 這就涉及到土地要素改革。

　　 今年二月份，中央深改委會(huì)議中將土地要素改革放在首位，強(qiáng)調(diào)“ 增強(qiáng)土地要素對優(yōu)勢地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展保障能力 ”。

　　 這一制度，簡言之便是用地指標(biāo)可以跨區(qū)域流轉(zhuǎn)，土地要素城鄉(xiāng)之間可以交易。

　　 比如A地通過向B地支付用地指標(biāo)調(diào)劑資金，便可以獲得一定的建設(shè)用地指標(biāo)；而B地作為指標(biāo)調(diào)出地，需通過土地平整、復(fù)耕相應(yīng)增加農(nóng)村耕地面積。

　　 這樣一來，就實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)間、區(qū)域間土地資源的再分配和再利用，解決城鄉(xiāng)、區(qū)域間發(fā)展不充分、不平衡的問題。

　　 統(tǒng)籌新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)優(yōu)勢要向鄉(xiāng)村延伸、覆蓋。

　　 這就意味著，鄉(xiāng)村要補(bǔ)短板，礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還會(huì)繼續(xù)加大力度；城鄉(xiāng)的基礎(chǔ)公共服務(wù)（教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、拖托幼等）也要從城鎮(zhèn)向鄉(xiāng)村覆蓋。從而縮小城鄉(xiāng)差距，實(shí)現(xiàn)共同繁榮發(fā)展。

　　 深化土地制度改革
核心是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地市場化

　　 會(huì)議公報(bào)中提到“ 深化土地制度改革 ”。

　　 土地制度改革早已有之。其目的，是在確保土地集體所有制性質(zhì)不變，農(nóng)民土地權(quán)益不受侵害的同時(shí)，激活農(nóng)村閑置資產(chǎn)資源，釋放潛在生產(chǎn)力。

　　 而從現(xiàn)有信息來看，市場化是土地制度改革的主線。

　　 今年3月兩會(huì)期間，原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇在接受媒體專訪時(shí)就提到，“實(shí)施農(nóng)村建設(shè)用地與國有土地“同等入市、同價(jià)同權(quán)”，讓農(nóng)村宅基地和城市土地一樣具有市場價(jià)值。而不是僅僅允許在農(nóng)戶之間轉(zhuǎn)讓，后者會(huì)讓農(nóng)村土地具有與城市國有土地相同的價(jià)值。”

　　 農(nóng)村土地市場化，各地已有不少探索。

　　 一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場化。

　　 去年，中央一號(hào)文件就提出， 保障進(jìn)城落戶農(nóng)民合法土地權(quán)益，鼓勵(lì)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓。

　　 多地也在探索以“真金白銀”鼓勵(lì)農(nóng)戶放棄、退出農(nóng)村宅基地。

　　 比如，安徽鳳陽縣就提出，規(guī)定時(shí)間內(nèi)，涉及需要安置宅基地的本縣農(nóng)村居民，如自愿放棄宅基地安置并進(jìn)城購房，在原宅基地歸還村集體用于復(fù)耕復(fù)墾并拆除建（構(gòu)）筑物后，一次性給予5萬元購房獎(jiǎng)勵(lì)（與貨幣、房票安置、購房補(bǔ)貼不同時(shí)享受）。

　　 江蘇省南通市也提出，自愿退出（放棄）農(nóng)村宅基地進(jìn)城購房的，給予一定額度的獎(jiǎng)補(bǔ)，具體標(biāo)準(zhǔn)由全市各地自行制定。

　　 二是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。

　　 農(nóng)村土地使用權(quán)入市流轉(zhuǎn)，尤其是集體建設(shè)用地入市，有利于構(gòu)建城鄉(xiāng)要素平等交換機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化。當(dāng)然，對農(nóng)民來說也是獲取財(cái)產(chǎn)性收入的一種方式。

　　 截止目前，全國共有33個(gè)縣（市、區(qū)）試行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)制度。

　　 而從試點(diǎn)地區(qū)來看，這一制度已有不少成功案例。

　　 比如常州市武進(jìn)區(qū)作為試點(diǎn)地區(qū)之一，建立了公開的市場交易平臺(tái)，允許集體土地與國有土地同權(quán)同價(jià)入市。該地某村集體就將一塊建設(shè)用地以拍賣方式出讓，所得收益用于村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。不僅增加了村集體的收入，也優(yōu)化了當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境。

　　 城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村融合發(fā)展的大背景下，土地流轉(zhuǎn)和利用的需求會(huì)越來越大，土地制度改革也將是大勢所趨。