文/謝逸楓

2024年7月21日，關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革，推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定通過，提出深化加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。

支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。意味著房地產(chǎn)市場將迎來大變革，?首先是北上廣深、海南、珠海有望取消限購，3000億元收購商品房庫存、空置用地用作保障性住房政策加快。

其次是取消豪宅稅（契稅3%），契稅與印花稅首套免征二套減半、增值稅與所得稅2年免征。再次是降準(zhǔn)、降息，收儲土地專項(xiàng)債啟動。最后是經(jīng)營性物業(yè)貸，股權(quán)、債權(quán)融資的直接融資提高。

果不其然，2024年7月22日上午降息，LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）正式官宣下降0.1%，是年內(nèi)第二次下降，上次一次是2024年2月20日，下降0.25%。

2月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

7月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

此次，降息，意圖降低貸款（房貸）資金成本下降、發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)作用、創(chuàng)造寬松貨幣金融環(huán)境、增強(qiáng)后續(xù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)活力的目的非常明顯。

利率下調(diào)，將通過金融市場逐步傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)降低綜合融資成本，鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢，打破長債收益率下行與預(yù)期轉(zhuǎn)弱的負(fù)向循環(huán)。

此次，降息，屬于“雙降”，是全面降息。即對于1年期和5年期的LPR都進(jìn)行了下降，對短中長期的資金使用都具有積極作用，有助于進(jìn)一步降低房貸成本。

此次，LPR均下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，即‘LPR-75BP’的定價(jià)公式，過去的首套房主流利率為3.2%，而現(xiàn)在將下降至3.1%，直接下降0.1%。

如以房子商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，月供減少57.3元，累計(jì)30年月供減少2.1萬元。

5年期以上LPR下降，有利于減輕房貸借款人利息負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)消費(fèi)能力。5月17日，人民銀行取消了全國層面房貸利率政策下限，新發(fā)放房貸利率明顯下行。

2024年以來，5年期以上LPR累計(jì)下降了35個(gè)基點(diǎn)，存量房貸借款人自下一次重定價(jià)日后，將享受到LPR下降帶來的好處，減輕利息負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)消費(fèi)能力。

二次降息之后，按房貸本金100萬元、30年期、等額本息估算，每月可節(jié)省利息支出約200元，累積30年月利息總額減少超過7萬元。

6月全國平均新發(fā)放房貸利率為3.45%，同比下降66個(gè)基點(diǎn)，環(huán)比下降17個(gè)基點(diǎn)，處于房貸利率歷史最低水平，說明穩(wěn)定樓市的預(yù)期決心加大。

預(yù)計(jì)后續(xù)依然存在下降利率的空間，未來再降息，將形成降利率的疊加效應(yīng)，引導(dǎo)房貸成本進(jìn)一步下降，促進(jìn)銷售成交，市場企穩(wěn)復(fù)蘇。