7月22日出爐的最新LPR下調(diào)了10個基點，最近貸款買房的人可以馬上享受最新利率，但對于相當一部分存量房貸客戶來說，按照合同約定，年內(nèi)都無法享受到降息的紅利，還要等到明年重定價日才能迎來調(diào)降后的利率。

今日起新發(fā)放房貸利率將下調(diào)10個基點? 百萬房貸月供少56元

7月23日，北京青年報記者從北京地區(qū)多家銀行個貸部人員處了解到，今日起新發(fā)放的房貸利率將下調(diào)10個基點，其中首套房貸利率降為3.4%。

此次LPR調(diào)整之前，北京首套房貸利率為3.5%（LPR-45BP），二套為3.7%（（五環(huán)外，LPR-25BP）或3.9%（五環(huán)內(nèi)，LPR-5BP）。下調(diào)后，各檔房貸利率均下調(diào)10各基點，首套、二套房貸利率分別調(diào)整為3.4%、3.6%（五環(huán)外）/3.8%（五環(huán)內(nèi)，LPR-5BP），其中，首套房貸利率已低于此前歷史最低水平（3.43%）。

經(jīng)測算，北京地區(qū)，100萬元30年期限的房貸，如果是首套房貸，采用等額本息法還款，降息前月供為4490.45元，累計支付利息61.66萬元，此次降息后，月供為4434.81元，減少55.64元，累計支付利息為59.65萬元，減少約2萬元；如果是五環(huán)外的二套房貸，月供將從4602.83元降為4546.45元，減少56.38元，累計支付利息從65.7萬元降為63.67萬元，也減少2萬元。

5月17日，央行取消了全國層面房貸利率政策下限，新發(fā)放房貸利率明顯下行。6月，全國平均新發(fā)放房貸利率為3.45%，同比下降66個基點，環(huán)比下降17個基點，處于歷史最低水平。

據(jù)了解，部分已取消房貸利率下限的地區(qū)，此前有銀行已將首套房貸利率最低降至3%左右的水平。比如，有銀行目前首套房貸利率最低為3%-3.05%，此次降息后，隨著LPR下調(diào)10個基點，這一最優(yōu)惠利率就將降至2.90%-2.95%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計，本次降息后，更多的城市房貸利率可能將調(diào)整到2字頭。

存量房貸客戶利率調(diào)整會滯后??

“我的利率調(diào)整日是1月1日，現(xiàn)在還是4.75%。今年2月降息時，就沒動，這次下調(diào)，還是只能干看著，著急??！”北京市民張女士看到昨天LPR下調(diào)的消息后，如此感嘆。

像張女士這樣的存量房貸客戶有很多。

2019年8月，根據(jù)國務院部署，人民銀行改革完善LPR形成機制，LPR已經(jīng)成為金融機構(gòu)貸款定價的主要參考。根據(jù)央行此前披露的數(shù)據(jù)，2020年8月，存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換如期完成。其中，存量個人房貸累計轉(zhuǎn)換28.3萬億元、6430萬戶，轉(zhuǎn)換比例99%，其中94%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價。

浮動利率房貸會按合同約定按期調(diào)整利率。一般銀行都規(guī)定重定價周期為一年，并在合同中約定重定價日，每年重定價日那天根據(jù)當時的LPR確定當年實際執(zhí)行的房貸利率。

北青報記者從多家銀行了解到，存量客戶的房貸利率重定價日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日對應的每年對月對日。

對于重定價日是每年1月1日的存量客戶，雖然今年LPR已經(jīng)下調(diào)兩次，累計降息35個基點，但是也只能等到2025年1月1日才能享受到兩次降息的紅利。以張女士為例，明年1月1日，她的房貸利率會從現(xiàn)在的4.75%降到4.4%，百萬房貸月供大約能省200元，張女士剩余本金大概有260萬，明年起她的月供能少近500元。

對于重定價日是放款日對應日的存量客戶，享受降息紅利的時間點就各不相同了。如果重定價日是在7月22日及之前，就只能等待明年下調(diào)；如果重定價日是在7月23日及之后，今年年內(nèi)就可以享受調(diào)整后的新利率，當然也要看最近一期LPR的變動情況。

如果重定價日正好趕上降息呢？兩位國有大行的相關(guān)人士均表示，重定價日是降息當日的存量客戶，當天不能變成最新利率，要等到下一年才能調(diào)整。這一說法，也得到北京市民小冰的驗證。小冰的重定價日正好是7月22日，昨天看到降息新聞時，她還很慶幸自己剛好能趕上。結(jié)果7月23日上午在手機銀行看到自己的房貸利率并沒有發(fā)生變化。

有城市新老房貸利率差距超過100BP

北青報記者在采訪中了解到，相較于重定價日對自己實際降息時間的影響，更多存量客戶關(guān)心的是，存量房貸利率的加點數(shù)還有沒有希望下調(diào)。對于選擇浮動利率的客戶，房貸合同中確定的房貸利率不是一個確定的數(shù)值，而是在LPR基礎(chǔ)上加點，LPR每月都可能有變化，加點數(shù)卻是固定的，除非政策發(fā)生了調(diào)整。2022年以來，國內(nèi)房貸政策不斷寬松，全國新發(fā)放房貸的利率加點數(shù)一降再降，由此導致存量客戶的房貸利率與增量房貸利率的差距越來越大。

“北京最新首套房貸利率都3.4%了，我還在4.75%高位站崗?！泵鎸π吕戏抠J利率1.35個百分點的差距，張女士感到很郁悶。目前北京大部分存量首套房貸客戶的利率基本都是LPR+55BP，比現(xiàn)在的LPR-45BP高出了100BP。

事實上，還有不少人比張女士更“冤”。劉先生前幾年在北京五環(huán)外買的二套房，房貸利率是LPR+105BP，現(xiàn)在的新客戶利率只有LPR-25BP，相差130BP。

不久前，上海和深圳都根據(jù)“5.17”新政的內(nèi)容調(diào)整了當?shù)氐膫€人房貸政策，都將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP。

而上海是在2023年12月15日才將首套房貸利率從LPR+35BP降至LPR-10BP。2021年7月24日至2023年12月14日期間內(nèi)，上海的首套房貸利率下限一直都是LPR+35BP，比現(xiàn)在新發(fā)放的首套房貸利率高80個基點。

深圳的情況也類似。從2019年10月8日至2023年9月28日，深圳地區(qū)的首套房貸利率一直都是LPR+30BP，比最新的利率下限要高出75個基點。

北青報記者注意到，在各大社交平臺，不少網(wǎng)友都在呼吁銀行能像去年批量調(diào)整那樣再次下調(diào)存量房貸利率加點。

專家建議降低存量房貸利率加點

據(jù)北青報記者了解，不止在一線城市，還有不少地方的存量客戶目前LPR的加點在50BP以上，甚至超過100BP。為了能節(jié)省利息支出，有人想方設(shè)法攢錢提前還貸，還有人則選擇了置換房屋，把利率高的房子賣掉，再用最新的低利率買入新房。由于現(xiàn)在市場低迷，賣出的房子可能會虧本，同時還要損失交易過程中的稅費。但他覺得如果能趁低買到更可心的房子，還能省下貸款利息，也算值得。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，目前市民朋友呼聲較大的存量房貸降息工作，其實更多是指下調(diào)加點。若目前增量房貸利率比較低，后續(xù)會形成較大的利率反差，這或許使得下半年降低存量房貸的工作會提上議程。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，存量房貸利率一直處于高位，此次LPR下調(diào)可以直接降低存量房貸利率。但存量房貸利率和目前的房貸利率差距還是太大了。再次降低“存量房貸”利率的時機已到。降低存量房貸利率可以減少借款人提前還款的動機，能減輕銀行因提前還款而損失的利息收入。同時，存量房貸利率下調(diào)可以緩解居民部分負債壓力，避免消費能力下降。

文/北京青年報記者 程婕

編輯/田野

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