法拍房也拍不動了。這兩年，四川明炬律師事務(wù)所刑辯中心律師許涵林，親眼目睹法拍房市場從熱到冷、供求關(guān)系一夜逆轉(zhuǎn)的過程。她接觸和處理過很多與法拍房有關(guān)的案例，2021年也買了一套法拍房。

法拍房數(shù)量不斷增加，背后是無數(shù)面臨斷供的業(yè)主：二十幾歲的互聯(lián)網(wǎng)人，幾乎0首付上車，失業(yè)后差點面臨法拍。資金鏈斷裂的包工頭被拖欠幾百萬工程款，獲賠貴州郊縣10套“爛尾房”，法拍都拍不出去。一家老小六口人，因為給親戚做擔保，唯一住房被法拍，不得不去租房子住。

原本態(tài)度強硬的銀行也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，比起強制收回房子拍不出去，不如寬限還貸數(shù)額和期限，和業(yè)主一起“?！狈俊４蛑氨７俊逼焯柕牡谌綑C構(gòu)，通過灰色手段牟利，將水攪得更渾。

以下是許涵林的自述：

文 |謝紫怡

編輯 |張輕松

運營 |小二郎

暴增的法拍房

作為房地產(chǎn)市場的鏡子，法拍房曾是搶手貨。

有人愿意溢價幾十萬、幾百萬買法拍房，只為繞過限購政策。也有人通過低價撿漏的方式，發(fā)掘比二手房還便宜的法拍房。法拍房一度被炒到“限購”。

大概3年前，我看中了一套特別心動的房子。那是錦江邊的一套花園房，它有著巨大的屋頂和一個露臺，屬于某個老牌房地產(chǎn)公司，相當于給員工內(nèi)購的福利房。我一直記得，和中介一起坐電梯的時候，旁邊人看我的眼神就很不對。結(jié)果上去之后，一對六七十歲的夫婦，正拿著鋤頭和鏟子在門口揮舞，驅(qū)逐每一位過來看房的人。

很明顯，老兩口并不想失去他們的房子?？吹嚼先巳绱丝咕埽揖头艞壛?。但像這樣的優(yōu)質(zhì)房，買家是很多的。最后，房子還是被其他人拍走了，280萬，基本上和市場價差不多。房屋最終肯定是被騰退了，只是不知道是以什么樣的方式去完成的。

每次想到那對夫妻，我都會覺得有些無奈。那個房子被法拍，是因為他們的兒子做生意，拿房做了擔保。一般這樣的情況，都是房屋所有者無法償還債務(wù)，債權(quán)人便通過法院申請拍賣其名下房產(chǎn)，以收回欠款。

我擅長經(jīng)濟領(lǐng)域的刑事業(yè)務(wù)，也曾經(jīng)作為法官助理，在法院輪崗，接觸和處理過很多與法拍房有關(guān)的案例，2021年也買了一套法拍房。從業(yè)這幾年，正好見證了法拍房市場從熱到冷的變化，整個房地產(chǎn)環(huán)境從繁榮到泡沫破裂的過程。

最初接觸法拍房，主要是經(jīng)濟領(lǐng)域的刑事案件，譬如官員的職務(wù)犯罪、經(jīng)濟犯罪，這些案子涉及巨額資產(chǎn)的處置，其中包含很多房產(chǎn)要被執(zhí)行。而后來更多法拍房的業(yè)主，都屬于經(jīng)濟狀況惡化的普通人。因為無法償還房貸，或者沒有其它資產(chǎn)來抵償債務(wù)，他們的房子便面臨著法拍的命運。

我見過很多房子被法拍的業(yè)主，他們中有些人表現(xiàn)出了愿賭服輸?shù)挠職?，也有很多人會感到不甘心，難以理解自己辛苦打拼的房子要被拍賣給別人。特別是一些年紀比較大的人，他們可能只有這一套房，面對法拍的結(jié)果，就會覺得司法不公。還有更極端的，會以身體問題或其他理由，選擇拒絕搬離，賴在房子里不走。

在法院輪崗時，我接觸過一些法拍房的案例咨詢。最讓我印象深刻的是有一家老小六口人，丈夫是會計，妻子是文員，結(jié)果妻子失業(yè)，他們的房子即將要斷貸了。同時他們還給親戚做了擔保，房子被二次抵押，對方做生意失敗，欠下一百多萬的賬，拿的是他們的房產(chǎn)做的抵押。就這樣，他們欠下兩家銀行的錢，只能通過拍賣房子去還債。

那位妻子滿臉憔悴，來法院向我求情，說他們只有一套房，而且貸款本來都快還清了。他們沒有想到，只是純給親戚幫忙，結(jié)果會落到連房子都沒有的境地。我安慰她，告訴他們不會無家可歸。最后，那套房拍了60萬。除了要還給銀行的錢，法院還為他們申請了租房補助，預(yù)留了他們一家人8年的租房租金。

在法拍房的交易中，法院是一個居中的官方處置者角色，前期的訴訟環(huán)節(jié)，法院會根據(jù)起訴審查案件，作出判決或裁定，到了執(zhí)行階段，就是負責(zé)走拍賣程序。法院一般會和一些專業(yè)平臺合作，比如對房子的定價，會找淘寶、京東旗下的評估機構(gòu)做評估價值報告，會評估地段和新舊程度，參考的也是同一地區(qū)的市場價格和房屋的實際情況。交易完成之后，房屋的騰退，便由法院的執(zhí)行局去負責(zé)。

法拍房越來越多了。我看到一個今年1-5月，全國各城市的法拍房數(shù)據(jù)，成都的法拍房掛拍數(shù)有9580套，位于全國第二。在成都，今年法拍房的平均折扣率是73.45%，成交率只有26.32%，流拍率也達到了73.68%。這意味著，法拍房的市場行情已經(jīng)很低迷了。

隨著法拍房數(shù)量暴增，對律師的需求增多，現(xiàn)在處理的方式也發(fā)生了變化。律所和一些本地銀行有業(yè)務(wù)合作，平常就會接銀行的代理，也就是幫銀行去起訴斷供者。另一方面，律師也接起了大量的咨詢，業(yè)主們希望獲得“保房”的對策。銀行也會覺得收回來的法拍房不好賣，比較傾向于業(yè)主能繼續(xù)還債。

這是一個很有意思的變化，以前銀行硬氣的時候，我們律所的專門團隊一個月會批量處理上千份對業(yè)主的起訴狀。而現(xiàn)在，銀行想盡快回籠現(xiàn)金，也會放下身段，希望業(yè)主不要斷供，就開始用更柔和的方式去協(xié)商和調(diào)解。通俗來說，如果客戶有還款的誠意和能力，銀行是有政策去減免利息的。

可我還是見證了很多“躺平”的斷供人。房價火熱的時候，大家都有一種追高的心態(tài)，愿意去保住房子，守住值錢的資產(chǎn)。現(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，有的人就直接擺爛，覺得什么都無所謂了。因為怎么樣都還不上那個錢，甚至連房子被法拍了，都還不夠還銀行的貸款。

掙扎的斷供人

就在2022年以前，成都樓市的熱度還很高，很多收入穩(wěn)定、對未來預(yù)期良好的人，愿意加杠桿買房。然而，市場發(fā)生變化。他們突然發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)價值縮水了，還有人面臨經(jīng)濟困境，連貸款都還不起了。

大概在疫情后，斷供潮就這樣開始了。如果給這群房子面臨法拍的人做一個分類，大部分還是做生意失敗，以及失業(yè)的人。還有的是給親友做了擔保，因為別人生意失敗，自己受到牽連。也有一些用高杠桿炒房投資，結(jié)果拆東墻補西墻，倒來倒去，現(xiàn)金流斷裂，把房子砸手上的人 。

或許，成都也是全國其他城市的縮影。網(wǎng)友調(diào)侃接孫悟空來了都要打500個電話才準走，這是在說很多人干的都是電話銷售一類的工作。

成都的工資水平不高，本地的就業(yè)市場沒那么景氣，再加上收入下降、失業(yè)增多，好像大家的生活突然都變得困難了。

有很多互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、芯片行業(yè)，或者做教培的，他們曾經(jīng)有比較高的工資，早年買的也是很好的房子，但因為突然失業(yè)，難以找到匹配的工作，沉重的房貸壓得他們喘不過氣來。在沒有其他儲蓄的情況下，一旦停貸超過時限，銀行就會啟動法拍程序了。

我有一個二十多歲的朋友，研究生應(yīng)屆畢業(yè)即進入了讓人羨慕的互聯(lián)網(wǎng)“大廠”，年薪三十多萬。他挑中了成都南邊地段比較好的，130平方米的二手房，大概300萬左右。當時也是加杠桿比較多，一開始買的時候，就用了很低的首付，月供超過1萬5。本來蠻有信心的，結(jié)果公司變動，他被裁員了，年輕人也沒那么多的存錢規(guī)劃，房貸還不上了。

他特別著急，差點就打算放棄那個房子了。欠著那么多錢，要么就借親戚朋友的，要么就繼續(xù)借銀行的。后面，他還是覺得信譽比較重要，而且那套房子的保值空間還是有的，所以就以借新還舊的方式，再找其他銀行借錢來還貸款，以這樣的方式撐了一段時間。過了幾個月，他還是找到了新的工作。

像這種接受過良好教育、有體面工作的人，其實算是抗壓比較強的，不至于淪落到很差的境地。但事實上，銀行起訴的斷供者中，一大部分被告都不會應(yīng)訴，也不會來參加庭審。因為他們真的沒辦法還錢，更加請不起律師。他們沒有名字，沒有面目。我也沒有機會接觸到他們，沒辦法了解他們的人生。我覺得這才是最普遍的現(xiàn)象，越是比較底層的人群，越是不被看見，一旦遇到困難，他們毫無還手之力。

房價下跌，有時，甚至連房子被法拍了，都還不夠還銀行的貸款。一個被法拍的房子，本來算不上是特別優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，一拍的估價是打個八折，到了二拍，價格就打到了六折，如果兩次都流拍，被變賣就是五折銷售。這么低的折扣，多少人能承受得起？

曾經(jīng)，家家戶戶都考慮買房，大家都相信，房子是個穩(wěn)賺不賠的買賣?，F(xiàn)在，這個信念已經(jīng)破碎了。

房地產(chǎn)整體都在垮，連帶著多少人的積蓄打了水漂。我有一個廣東的當事人，花一百多萬，買了眉山天府新區(qū)的旅居房。眉山天府新區(qū)是四川省規(guī)劃的兩大天府新區(qū)之一，與成都天府新區(qū)并列，當時吸引了很多投資者的目光。那個地方地價本身很便宜，房地產(chǎn)商都跑去開發(fā)，各種營銷和宣傳推廣特別起勁，很多外地人一下飛機，就被車接車送地拉去看房，房價一度被炒到了一兩萬一平方米。

那個地方其實是眉山市仁壽縣，它緊挨著成都的天府大道南延線。這條筆直的大道是全亞洲最長的城市中軸線，從成都的天府廣場一直貫穿到眉山。它的賣點是離成都興隆湖很近，交通方便，但很多外地人買了才知道，住在眉山天府新區(qū)，開車去成都主城區(qū)都要一個半小時。興隆湖雖然號稱成都的“未來中心”，但是在大部分的時間里，旅居的人們并不常往那里去。

現(xiàn)在，當?shù)氐姆孔拥搅?000到6000一平方米，基本是賣都賣不出去了。甚至搜索那里的法拍房，60-80平方米的房子，起拍價低到了十幾、二十幾萬。

就像日本的經(jīng)濟泡沫，從當年的瘋狂買房到現(xiàn)在的一地落寞，代表的其實并不是買房決定有什么失誤，反而是所有的風(fēng)險都讓個人去承擔了。普通人斷供斷貸是最慘的。我們國家還沒有推廣個人破產(chǎn)制度，哪怕你不要房子了，債都是自己的。債權(quán)人的利益是被保護的，欠錢就是要還。借錢來買的房子，不管房價被打了幾折，該還銀行多少錢都要還。這套房子賣了之后，如果還欠著銀行，可能還會執(zhí)行你別的財產(chǎn)。

我在法院輪崗的時候，有一位五十多歲的阿姨，從內(nèi)蒙古坐了一天多的綠皮火車，到了就直接在窗口哭。她是退休教師，因為做生意欠了些債，成了失信被執(zhí)行人。阿姨抱著一堆材料，說她的微信、支付寶、社?？ǘ急粌隽?，導(dǎo)致就醫(yī)很困難。當了“老賴”就寸步難行，她希望去找那些生意的合作方要錢，留足一點基本的生活費和交通費。后來，她的寬限申請被同意了。

社會應(yīng)該建立更有效的風(fēng)險分擔機制，保護個人免受系統(tǒng)性風(fēng)險的沖擊。至少，得讓那些真正誠實守信，愿意再用努力和勞動拼搏的人，可以有機會東山再起，去消掉那些債。一個好的信號是，深圳試點個人破產(chǎn)制度已經(jīng)有三年了。相信慢慢的，全國也會謹慎地推廣起來。

現(xiàn)在銀行對于那些斷供的人，其實也傾向于“保房”了。債權(quán)人和債務(wù)人之間，一切都是可以坐下來談的。我有一個親戚，曾經(jīng)是包工頭，因為得了腫瘤，看病了花了兩三百萬，實在是因病致貧。不幸的是，開發(fā)商還欠著他幾百萬的工程款，但開發(fā)商也沒有錢了，就抵給了他10套貴州興義市偏遠郊縣的步梯房。

這種房子相當于是水泥廢品，不僅爛尾，還無法過戶，連法拍都拍不出去。一百多平方米的房子，市場價值按60萬來算，法拍賣四十多萬，到二拍都流拍了。這種房子的產(chǎn)權(quán)有點問題，再便宜也難賣。

這樣的窘境下，他做工程，本身也欠著銀行的經(jīng)營貸，就還不上錢了。所以他唯一的住房也將被拍賣了。我和銀行的業(yè)務(wù)員去談的時候，銀行考慮到他的特殊情況，愿意免掉他的全部利息，只用償還本金，他們給出了每個月一兩千的最低限度。

銀行的債可以慢慢還，醫(yī)療費又不可能停，但凡有一點點錢還是得續(xù)命。如果將來仍然還不上的話，那個房子就還是避免不了被執(zhí)行的命運。

“保房”機構(gòu)，利用灰色手段牟利

剛開始，法拍房不是那么知名。網(wǎng)絡(luò)上披露的信息還比較封閉，現(xiàn)實中只有具有偵查資源的部門，像公安、法院，檢察院的工作人員，才有機會接觸到法拍房的信息。所以一般來說，都是那些有資金，剛好又有點政府關(guān)系的人，可以拿法拍房做一些低買高賣的生意。

2016年，成都開啟了房屋限購政策，那正是房價飛漲的年代。也是從那時開始，不在限購名冊的法拍房，迎來了它的春天。

房子不僅僅是居住空間，它還關(guān)聯(lián)著一系列的權(quán)益，譬如落戶資格和教育資源。人們購買法拍房，可以很快獲得成都的房產(chǎn)，獲得戶口和子女入學(xué)等隱藏價值。而且法拍房的好處是，在拍下來的那一刻，房子的物權(quán)就已經(jīng)屬于你了，能夠很快拿到房產(chǎn)證。

為了繞開限購，總有人愿意多花錢，這也導(dǎo)致當時法拍房溢價嚴重。我有一個朋友，就花一千萬買了一個法拍房當婚房，我們都戲稱那是“千萬豪宅”。事實上，那個房子就是溢價大概20%成交的。有一些成都的網(wǎng)紅樓盤，也通過法拍的方式突破限價，把房子賣到高價。

那幾年，法拍房愈演愈烈，有人為了賣房，不惜以虛假訴訟的方式，比如假裝欠錢不還，把自己的房子變成法拍房，再找親友抬一抬價，賣出比市場高30%、50%的價格，謀取幾十萬、上百萬的溢價。

這讓法院也很頭疼。估計也是基于這些方面的考慮，2021年3月22日，成都的法拍房也加入了限購。

有意思的是，法拍房火熱的時候，衍生了一些為買家服務(wù)的輔拍機構(gòu)，他們最有“價值”的服務(wù)就是騰退，我聽說，他們會直接派5個大漢去別人家，用很社會化的方式勸退那些賴著不走的人。輔拍機構(gòu)曾經(jīng)賺得盆滿缽滿，在法拍房加入限購后，他們的宣傳點就從以前的“不限購”，變成了“價格低”。

而現(xiàn)在，法拍房供求關(guān)系發(fā)生了很大的變化?！百u方”那邊，也出現(xiàn)了專門的第三方機構(gòu)，即一些幫忙做債務(wù)規(guī)劃的法律咨詢公司。他們打著幫業(yè)主保房的旗號，會做一些我們律師都沒辦法想象到的業(yè)務(wù)。

比如說跟銀行協(xié)商還債，就是用一些手段去騷擾銀行，舉報和銀行合作的借貸公司。因為一些小貸公司本身放貸就有問題，再加上銀行也不愿意惹麻煩，內(nèi)部政策也希望回籠資金，就會作出一些讓步。我還聽說過有些比較過分的保房手段，就是請艾滋病人到里面住著。其實如果真要傳播疾病，還面臨刑事責(zé)任。

在法拍領(lǐng)域，像輔拍機構(gòu)和法律咨詢公司這樣的第三方、第四方的加入，會讓局勢變得復(fù)雜，把這個水攪得更渾了。說到底，他們都是利用信息差來掙錢的，既然有信息差，必然就存在制造信息壁壘，或者哄騙等方式。

那些面臨斷供的業(yè)主，本可以自己去與銀行協(xié)商，商量如何減少利息，或者延長還款時間的。但法律咨詢公司看到這些痛點，假裝自己有特殊的關(guān)系和能力，承諾能夠成功談判，這一點深得當事人的內(nèi)心。但其實，他們就是用騷擾銀行的那些手段，把利息減免下來，然后再拿業(yè)主一定額度的錢。

買法拍房的人

這一行的水太深了。律師一般都不會輕易去碰法拍房，更別說普通人了。

有的斷得不徹底的房子，會涉及到與原來業(yè)主的艱難交涉。畢竟對咱們來說，買個房子是要去住，但是對人家來說，如果失去了全部的希望，他非得要賴著你的話，這個就很麻煩。有一些房子，買來之后才知道產(chǎn)權(quán)有瑕疵。我之前還碰到過欠了10年水電費的案例。

我是2021年買的法拍房。那個時候我剛剛研究生畢業(yè)，原本優(yōu)先考慮政府的人才房，那時都在捂盤，開發(fā)商覺得開盤越晚，搶得越多。我心態(tài)比較著急，就開始挑法拍房了。

購買過程十分耗費心力，漫長而又充滿意外。我大概追了三十多套法拍的房子，中間會有很多人和我一起競拍，大家都是抱著撿便宜的心態(tài)。我記得，我看的好幾套很心動的房子，最后都被撤回去了，因為特別優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，還是會有人愿意守住的。

在競拍時，每個人心里都有一個底線價格。但這個東西就像賭博一樣，在很多人都在出價搶房子的情況下，是會有點上頭的。不到最后一刻，你也不知道還會不會有人繼續(xù)加價。一個起拍價20、30萬的房子，反而因為它價格低，造成一種哄搶。如果有人不理智，一直把價格往上抬，最后拍到80萬、100萬都是有可能的。

我最后買成的那套房，一開始的二十多人報名，到最后只剩下三個人一起角逐。我們都是以最小的單位，5000塊一次，這樣去加價。我猜對面是一位大哥，一下子加了1萬，我就覺得他有點沖動，賭性上來了。說實話，他加的是1萬，又不是加10萬，這個價格不會嚇到我，反而抬高了價格，大家都得不到好處。

我的策略是，每次都按最低價去加。而且我加價的方式可能讓對方生氣，都是踩在倒計時最后幾秒。對方以為我要放棄了，但在倒計時結(jié)束前，我卻緊追不舍。那次拍賣，后面幾次競價時，那套房子的價格已經(jīng)追到我的臨界點，快達到90%的折扣了。如果再繼續(xù)抬價的話，我可能就撐不住了。

好在，在我最后一次加價5000塊后，屏幕背后的另外兩個人都放棄了。

房子竟然被我拍下來了。那天，我正好在朋友家，心里還是很難確定，好像就要跟那個陌生的地方產(chǎn)生一種連接了，我跟家人發(fā)了個消息，告訴他們房子買到了，但還是覺得有一點恍惚。一百多萬，這是我在淘寶上花過的最大一筆錢了。

那套房子是在法拍房限購之后買的，最后算起來，還是比市面價低了二三十萬，折扣率大概是89折。但剛買完房子，我就去了攀枝花行政學(xué)院。那一年，房價已經(jīng)有些穩(wěn)不住，其實我是可以等一段時間再買房的。所以現(xiàn)在想起來，還是會有一點點遺憾，隱約覺得如果再往后面一點買，是不是可以省下更多錢？

很難說，法拍房值不值得抄底。到現(xiàn)在，我也還會上法拍房的首頁去刷一刷，我看成都現(xiàn)在的法拍房，折扣差不多是7折。一些老小區(qū)的房子，甚至打到了5折。即便是這樣，法拍房也屬于一個冷清的局面。前幾天，我刷到一個68平方米、位于雙地鐵口的房子，原本一百多萬，現(xiàn)在打折到了60萬。這種在以前非常搶手的房子，現(xiàn)在一拍都流拍了。

房子的價值，這個東西是看不見摸不著的。或許，買房沒有剛需，住房才是。后面，我因為工作的變動，又回到了成都。擁有屬于自己的房產(chǎn)，確實也會讓我在城市里有一種特殊的歸屬感。

誰知道呢。過去幾年，成都還有很多爛尾樓被法拍，因為開發(fā)商欠銀行錢，所以把業(yè)主的房子抵押了出去?，F(xiàn)在，政府實施保交政策，終于推動房子去破產(chǎn)重整。有房的人可以住回自己的房子，斷供的人也有機會去協(xié)商還債，想買房的人還有時間去等待和考慮。讓市場冷靜下來，這或許是件好事。

其實談到法拍房，看到那么多陷深陷債務(wù)的人，失去工作的人，以及不敢買房的人，感覺大家就像被困在這兒了。如果所有人都停下來，變得畏畏縮縮了，社會財富沒有在這個過程中增值，這是一件很遺憾的事情。市場還是需要流動起來，這需要整個社會的聯(lián)動。