作者：謝照青

編輯：石丁

出品：騰訊新聞《潛望》

房租的持續(xù)上漲，讓在香港生活的不少人措手不及。

過去兩個(gè)月租房的經(jīng)歷，讓謝渺（化名）感受到了久違的緊迫感。5月初，她開始看房，陸續(xù)看了大概十套后，最后于7月初才敲定了?！翱粗械姆孔右礉q價(jià)太多，要么剛看中的、過幾小時(shí)就被別人簽約了。”謝渺說，她于去年獲得高才簽證，今年夏天首次赴港工作。

和她一樣感覺“一房難求”的還有8月底即將赴港讀研的Chenchen。她7月中旬來到香港看了一套房之后，在中介的“催促”下，就速度簽約了。因?yàn)榇蠹覔?dān)心租金越往后越高，而且可選的房型也越少，畢竟在四五月份她的同學(xué)們已經(jīng)陸續(xù)完成了租房的準(zhǔn)備。

自今年2月以來，香港住宅物業(yè)房租一路上揚(yáng)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月底，香港租金指數(shù)為122.21，連升了5個(gè)月，創(chuàng)了過去57個(gè)月的新高。這一指數(shù)已完全恢復(fù)至疫情之前的水平了，與2019年10月的122.63接近。

在寫字樓等商用物業(yè)租金、以及各類房價(jià)持續(xù)低迷的時(shí)候，住宅物業(yè)房租上漲正在成為香港地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)新亮點(diǎn)。

內(nèi)地學(xué)生涌入香港：租金暴漲，租房靠搶

香港房租上漲的趨勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。自2023年1月疫情通關(guān)后，香港房租只在去年6月和2023年底微調(diào)外，其他時(shí)間都一路上揚(yáng)，尤其是近三個(gè)月平均漲幅超過4%。

中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事楊明儀指出，租金上漲和往年一樣，暑假季節(jié)性的上漲。這是因?yàn)?，不少家長隨著孩子升學(xué)或轉(zhuǎn)學(xué)等考慮換租。她表示，租金上漲最根本的原因則是需求大增，導(dǎo)致租賃交易上漲，由于市場可出租樓盤并未增加太多，租金自然會(huì)上漲。

“內(nèi)地人涌入香港可能是今年租金上漲的主要原因之一?！敝性禺a(chǎn)沙田副區(qū)域經(jīng)理伍錦基對(duì)騰訊新聞《潛望》表示。這里的內(nèi)地人，包括赴港讀書的內(nèi)地學(xué)生和高才優(yōu)才等，后者是港府為了吸引人才于2022年10月推出和放寬的人才政策。

港府的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，高才通計(jì)劃獲批的人數(shù)約5.1萬，其中約3.6萬人已經(jīng)抵港。與此同時(shí)，高才通計(jì)劃下有近2.1萬名18歲以下未婚及受養(yǎng)子女已經(jīng)來港。這些孩子可在港就讀。高才通計(jì)劃下的抵港人士超過98%都來自內(nèi)地。

這意味著，高才通計(jì)劃下，現(xiàn)在至少有5.7萬名內(nèi)地人陸續(xù)抵港。伍錦基表示，這些新抵港人士不少人選擇新學(xué)年為孩子赴港插班入學(xué)，而9月就是新學(xué)期的開始，這也是不少內(nèi)地人赴港租房的主要原因之一。

更為重要的是，香港政府在去年10月施政報(bào)告提及，香港政府資助的8所大學(xué)的非本地學(xué)生招生額度自2024年-25年學(xué)年開始，從20%提高至40%。在此之前，香港的大學(xué)每年可招生的非本地學(xué)生約3000個(gè)，今年下半年開始翻一倍至6000人。

據(jù)騰訊新聞《潛望》不完全統(tǒng)計(jì)，過去兩年，香港22所非政府資助的院?；虿糠肿再Y院校也在陸續(xù)擴(kuò)招，包括香港珠海學(xué)院，香港都會(huì)大學(xué)及嶺南大學(xué)等，從內(nèi)地招生約4000人，其中嶺南大學(xué)自資學(xué)生超過70%來自內(nèi)地。這些學(xué)校相較于其他政府資助的學(xué)校而言，入學(xué)門檻相對(duì)較低，并不需要英文成績或中文授課等，備受赴港的部分人士青睞。

一位今年計(jì)劃申報(bào)香港都會(huì)大學(xué)的內(nèi)地人對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，她于去年底由中介協(xié)助提交申請(qǐng)，但是并未被錄取?！案偁庍^于激烈，我已經(jīng)工作超過15年了，現(xiàn)在拖家?guī)Э?，并沒有精力準(zhǔn)備高門檻的其他學(xué)校?！?/p>

她后來想辦法辦理了受養(yǎng)人身份赴港，計(jì)劃帶著孩子在港插班就讀。

今年即將赴港就讀近1萬人、獲批的5.7萬高才及其受養(yǎng)人陸續(xù)抵港等，都成為了過去這段時(shí)間香港租房市場的主力軍。

伍錦基表示，除了香港本地人因?yàn)槌掷m(xù)高息暫停買房計(jì)劃轉(zhuǎn)而租房外，赴港的內(nèi)地人確實(shí)推升了住宅的租賃需求，以至于租盤供不應(yīng)求。公開數(shù)據(jù)顯示，香港本地最大的租賃平臺(tái)中原地產(chǎn)的租盤數(shù)量現(xiàn)在大概1.1萬個(gè)，相較于去年減少了10%。

過去的這個(gè)7月，公開數(shù)據(jù)顯示，香港租賃市場成交2900套房，按月增長了20%。截至7月底，香港今年租賃成交了1.4萬套。

新鴻基地產(chǎn)住宅租賃Signature Homes董事總經(jīng)理孫偉剛對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，新鴻基地產(chǎn)旗下的3000多套房出租率超過了80%，其中位于南昌地鐵附近的“本舍”備受內(nèi)地赴港高才和相對(duì)高購買力的學(xué)生喜歡。該樓盤的租金在2萬-4萬港元每月不等。新鴻基地產(chǎn)是香港租賃市場最大的業(yè)主。

新鴻基旗下半山的傳統(tǒng)富豪小區(qū)帝景園在疫情翻新后，現(xiàn)在租金漲至8萬-18萬港元每月。孫偉剛對(duì)騰訊新聞《潛望》透露，該小區(qū)現(xiàn)沒有空房了，想租的人需要排隊(duì)，這些排隊(duì)額人超過70%都是近年赴港的內(nèi)地優(yōu)才群體。這是香港租房少有的排隊(duì)租房現(xiàn)象。與此同時(shí)，新鴻基地產(chǎn)旗下位于北角的住宅海璇，5月才對(duì)外放盤，內(nèi)地租客超過70%。

中原地產(chǎn)沙田副區(qū)域經(jīng)理伍錦基對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，就他管轄的沙田區(qū)的租金在過去幾個(gè)月漲幅接近10%，其中尤其是聚集了城市大學(xué)和中文大學(xué)的小區(qū)，比如名城及第一城等租金的漲幅更高一些。

就他了解的情況而言，涌入香港的學(xué)生租房高峰期在6月和7月，當(dāng)時(shí)在上述兩個(gè)小區(qū)的搶房情況比較明顯，現(xiàn)在8月過來租房的內(nèi)地學(xué)生大多都不看房直接簽約了，因?yàn)榕R近開學(xué)且房源更少了。不過，伍錦基認(rèn)為，隨著8月底學(xué)生陸續(xù)開學(xué)后，香港租賃市場會(huì)在9月開始回調(diào)——這也是香港往年的租賃市場常態(tài)。

內(nèi)地學(xué)生在香港撐起一個(gè)500億的市場

新學(xué)年開學(xué)之前的幾個(gè)月，香港的房租普遍會(huì)上漲。今年的漲幅相對(duì)來說，則要比往年高不少。仲量聯(lián)行香港資本市場負(fù)責(zé)人陳國章對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，除了高才和優(yōu)才赴港外，內(nèi)地學(xué)生涌入是主要原因之一，尤其是今年香港的大學(xué)擴(kuò)招后，更多內(nèi)地學(xué)生赴港讀書。

和內(nèi)地大學(xué)為學(xué)生提供住宿不同，香港的大專院校為學(xué)生提供的床位數(shù)量非常有限。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《解鎖私人學(xué)生住宿市場增長潛力》報(bào)告顯示，在過去這一年度，香港在讀的大專及以上學(xué)歷的學(xué)生人數(shù)為25.3萬人，其中包括香港政府資助的8個(gè)大學(xué)及香港樹仁大學(xué)、香港恒生大學(xué)等僅共提供約3.9萬個(gè)床位。

陳國章對(duì)騰訊新聞《潛望》解釋稱，香港正致力于發(fā)展成為國際高等教育中心，將非本地生生源從20%翻一倍至40%。這些非本地生超過90%都來自內(nèi)地。他補(bǔ)充稱，過去這幾年，隨著地緣政治等因素影響，不少原本赴歐美讀研或博的學(xué)生更多也選擇香港，尤其是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定的環(huán)境下，不少內(nèi)地的職場人士選擇繼續(xù)讀書，其中不少人也是選擇來港。

在陳國章看來，香港當(dāng)前學(xué)生住宿緊張的狀況一時(shí)無法解決，由于建設(shè)學(xué)生宿舍的周期比較長，而且當(dāng)前香港也不容易為學(xué)校找到合適的地皮建宿舍，這就導(dǎo)致在港學(xué)生的住宿短缺將會(huì)在可預(yù)見的未來一直存在。

在香港申請(qǐng)不到學(xué)校床位的學(xué)生不得不進(jìn)入私人租房市場——和大多數(shù)在港的打工人一樣，租私人的房子。這導(dǎo)致兩種狀況出現(xiàn)，即學(xué)校附近的開放式或單人間房型則“一房難求”，或是將一套房分隔多間群居。

和歐美等市場有成熟的學(xué)生公寓出租不同，香港市面上在疫情之前并沒有專門的學(xué)生公寓出租。早些年，有一些運(yùn)營商在港代理多個(gè)私人物業(yè)再集中出租給學(xué)生，相當(dāng)于二房東的模式，這些物業(yè)大多零散在不同的樓里，甚至不同的小區(qū)，僅有少量“二房東”能夠承包小型的整棟私人住宅再轉(zhuǎn)租給學(xué)生。

陳國章對(duì)騰訊新聞《潛望》解釋稱，香港之前未出現(xiàn)專門的“學(xué)生公寓”投資類別，主要是在此之前，香港的投資者可以有更容易、更賺錢的地產(chǎn)類資產(chǎn)，不愿意考慮學(xué)生公寓。

投資回報(bào)率不行也是當(dāng)時(shí)勸退葉明慧的主要原因。中原投資集團(tuán)總裁葉明慧對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，之前未在香港投資，主要原因是，“疫情之前香港的樓市相對(duì)高位，沒有合適的學(xué)生公寓的投資標(biāo)的滿足我們的投資回報(bào)要求?！辈贿^，她也對(duì)騰訊新聞《潛望》透露，8月7日，中原投資以1.8億港元在港收購了一家酒店，計(jì)劃改造成100個(gè)床位的學(xué)生公寓。這將是中原地產(chǎn)在港落地的首個(gè)學(xué)生公寓項(xiàng)目。

她和團(tuán)隊(duì)自2017年開始研究學(xué)生公寓的投資，并于2019年在美國落地了第一個(gè)學(xué)生公寓項(xiàng)目（該項(xiàng)目已于近期成功退出），隨后并在英國落地了4個(gè)學(xué)生公寓項(xiàng)目。

用她的話來說，投資和經(jīng)營學(xué)校公寓賺的是辛苦錢。作為投資人，她和團(tuán)隊(duì)則需要算好日常租金收入和可能的退出收益等模型。高峰的時(shí)候，葉明慧和團(tuán)隊(duì)持有最少7個(gè)學(xué)生公寓項(xiàng)目。

她于去年開始又轉(zhuǎn)至香港，準(zhǔn)備收購適合的酒店，住宅改造成學(xué)生公寓。她認(rèn)為，香港的大學(xué)僅能解決約20~30%的學(xué)生住宿，剩下的學(xué)生除了本地生回家住外，絕大多數(shù)都需要在外租房。

據(jù)仲量聯(lián)行的上述報(bào)告顯示，目前香港非本地學(xué)生有約3.72萬人需要在外租房，預(yù)期未來4年，這一數(shù)字將上升至5.95萬人。

即使未來香港市場如歐美市場一樣，除了租私樓外，學(xué)生公寓若可吸收約50%學(xué)生的話，即學(xué)生公寓的床位需求大概3萬個(gè)。

現(xiàn)在已經(jīng)擁有了4棟學(xué)生公寓的晶苑投資CIO陳偉文對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，一個(gè)床位的投資約200萬。這就意味著，未來香港學(xué)生公寓的市場規(guī)模約600億港元。

陳國章則相對(duì)謹(jǐn)慎，他對(duì)騰訊新聞《潛望》估計(jì)，可能未來大概有2.5萬個(gè)學(xué)生入住市場上的學(xué)生公寓。他更傾向于香港學(xué)生公寓的規(guī)模約500億港元。

布局學(xué)生公寓投資，老錢家族和新興基金都“殺”進(jìn)來了

葉明慧是少有的比較早看到學(xué)生公寓投資機(jī)會(huì)的人。過去5年，她所在的中原投資以基金的方式先后買入近10個(gè)項(xiàng)目，中原投資隸屬于中原地產(chǎn)集團(tuán)。

她對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，美國前期收購的項(xiàng)目已于近期成功退出了，到手總回報(bào)率在30%左右，未來希望在港與基金合作的模式收購樓盤，回報(bào)率和美國看齊即可。他們暫不考慮自有資金全資收購樓盤，更希望是一個(gè)學(xué)生公寓運(yùn)營者的身份，這是因?yàn)樗X得中原地產(chǎn)在港過萬人的中介網(wǎng)絡(luò)可為學(xué)生公寓導(dǎo)流。

對(duì)于為何現(xiàn)在再次回到香港市場，葉明慧對(duì)騰訊新聞《潛望》稱，赴港內(nèi)地學(xué)生持續(xù)的增加將支撐學(xué)生公寓的租金回報(bào)，在她們的模型預(yù)測(cè)下，現(xiàn)在的市場價(jià)格收購樓盤改造成學(xué)生公寓，其回報(bào)率可看齊之前美國的項(xiàng)目。

她對(duì)騰訊新聞《潛望》透露，早在一年多前，她已經(jīng)開始在港尋找項(xiàng)目了，看了至少40多個(gè)項(xiàng)目，但是至今沒有看到合適的。葉明慧表示，市場上幾乎所有可能做成學(xué)生公寓的項(xiàng)目都看過，但是需要找到一個(gè)合適的標(biāo)的并不容易。這是因?yàn)槌说乩砦恢玫囊笸猓峡筛某蓪W(xué)生公寓的樓盤一般是私人住宅或酒店，后者還需要一系列的審批要求。

晶苑投資CEO陳偉文也遇到了類似的“窘境”。 他在銅鑼灣的辦公室對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，即使是酒店也并不容易改造，因?yàn)槊總€(gè)酒店房間的窗戶、房型、及面積大小都有所不同，有些利用率不高，這會(huì)直接影響投資回報(bào)率，需要非常謹(jǐn)慎地規(guī)劃。晶苑投資是香港老錢家族晶苑集團(tuán)二少爺羅正達(dá)管理的地產(chǎn)開發(fā)公司，在內(nèi)地?fù)碛?0多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。晶苑投資于2019年開始在港做學(xué)生公寓的業(yè)務(wù)。

陳偉文相對(duì)是幸運(yùn)的。他所在的晶苑投資是香港市場上第一個(gè)做學(xué)生公寓改造的投資機(jī)構(gòu)。

2019年，晶苑投資簽約了前身為銀行宿舍的一棟舊樓。陳偉文對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，當(dāng)時(shí)業(yè)主不打算賣，所以只好簽了長達(dá)15年的合同。晶苑團(tuán)隊(duì)對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行了約一年的改造，花費(fèi)約6000萬港元?，F(xiàn)在該樓改名為YHill學(xué)生公寓，可住300人左右，過去兩年出租率100%。

除此之外，晶苑投資于2022年聯(lián)合美國房產(chǎn)基金AEW合資，以16.5億港元的價(jià)格收購了位于紅磡的一棟舊樓。該棟樓后被改造為學(xué)生公寓，并命名為 Y83——這是目前為止香港最大的學(xué)生公寓，可容納約600位學(xué)生。Y83學(xué)生公寓去年的出租率也到了100%， 其客單價(jià)為每月8000港元（雙人房）至13000港元（單人房）不等。

在設(shè)計(jì)學(xué)生公寓的時(shí)候，晶苑投資旗下的項(xiàng)目效仿了英美的做法，即設(shè)置了洗衣房、廚房等公共區(qū)域，以及社區(qū)活動(dòng)等。陳偉文對(duì)騰訊新聞《潛望》透露，這個(gè)共享空間的設(shè)計(jì)，使晶苑投資每年少了約4%的收入。不過，陳偉文認(rèn)為，社交是學(xué)生生活重要的一部分，能夠吸引有有社交需求的學(xué)生入住，這些成本也值得——這是學(xué)生公寓和私人服務(wù)式公寓不同的地方。

除了這2個(gè)項(xiàng)目外，晶苑投資旗下還有兩個(gè)位于紅磡和佐敦的項(xiàng)目Y36和Y18，共可提供約1000個(gè)床位，也是當(dāng)前香港市場上最大的學(xué)生公寓運(yùn)營者。其中，Y83是香港目前最大的學(xué)生公寓，有600個(gè)床位。

陳偉文對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，晶苑投資本身做投資的，希望用投資撬動(dòng)相對(duì)更穩(wěn)和更高的回報(bào)率，為迅速擴(kuò)展業(yè)務(wù)，更希望與基金合作。

8月19日，晶苑投資將再完成一棟價(jià)值1.23億港元的物業(yè)收購。陳偉文透露，這棟樓現(xiàn)在已經(jīng)開始裝修了。公開資料顯示，該物業(yè)位于內(nèi)地學(xué)生聚集的東鐵沿線紅磡站，附近有香港理工大學(xué)等學(xué)院。更早之前，今年5月，晶苑投資還買下了香港老牌地產(chǎn)投資者鄧成波家族的一個(gè)位于長沙灣的酒店，價(jià)值2.2億港元，也準(zhǔn)備改造成學(xué)生公寓。

除此之外，陳偉文對(duì)騰訊新聞《潛望》透露，晶苑投資正在談的項(xiàng)目約6個(gè)。他們所洽購的酒店的價(jià)格約2億-5億港元。

不過，他也表示，晶苑投資現(xiàn)在收購的步伐并不算快，這是因?yàn)楝F(xiàn)在香港市場上想買更多的私樓或酒店做學(xué)生公寓改造不容易，除了樓不好找之外，合作基金對(duì)于投資回報(bào)的要求也不一樣，即不同的項(xiàng)目需要洽談不同的基金合作。作為新的投資類別，國際大型機(jī)構(gòu)的基金對(duì)于香港學(xué)生公寓的投資相對(duì)謹(jǐn)慎。

他也透露，今年確實(shí)越來越多的新興基金找過來想合作。這是因?yàn)檫@些新興基金認(rèn)為，香港的學(xué)生公寓未來的租金回報(bào)是相對(duì)穩(wěn)定的，即使外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定，赴港的內(nèi)地學(xué)生數(shù)相對(duì)穩(wěn)定，學(xué)生租金收入也是穩(wěn)定的，至少五年左右，基金退出的話問題不大。

一位已經(jīng)募到資的新興基金負(fù)責(zé)人對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，他和團(tuán)隊(duì)當(dāng)前找到學(xué)生公寓標(biāo)的年化約5%。，但是，“這個(gè)市場太小了，年化5%的投資復(fù)制性不強(qiáng)”。

包括該基金管理人和陳偉文在內(nèi)的多位投資者對(duì)騰訊新聞《潛望》表示，香港學(xué)生公寓的規(guī)模現(xiàn)在看來不夠大，但是相較于當(dāng)下香港其他地產(chǎn)板塊的下行態(tài)勢(shì)而言，學(xué)生公寓是當(dāng)前一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。

騰訊新聞《潛望》獲悉，今年第二季度開始，不少業(yè)主迫于現(xiàn)金流壓力選擇放盤，這也是越來越多的投資者涌入這個(gè)賽道的原因之一。