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作為內(nèi)地最大地產(chǎn)發(fā)展商之一萬科的創(chuàng)始人王石，曾表達過內(nèi)地房子與拆遷的關(guān)系。在他看來，我們的房子平均壽命大概也就30年。至于原因，他不認為是房屋質(zhì)量問題，而是我們沒有更多的土地，所以，到了20年就要拆遷。

按他的說法，超過20年房齡以上就可歸為實實在在的老房子了。根據(jù)人口普查年鑒數(shù)據(jù)顯示，我國家庭住房中，2000年后新建的住房占比在65%左右，意味著2000年前建造的房子到達35%，現(xiàn)實中差不多每3套房子，就有一套老房子。當然，老房子劃分也是一個動態(tài)概念，比如2005年的房子，到2025年也可以歸為老房子之列了。

針對老房子的處置問題，目前國家基本按照改造和拆遷方式進行，前者就是人們眼中的“出新”，而后者則是拆除+補償（安置），可以說，改造出新和拆遷安置，一直貫穿于我們二十多年的房地產(chǎn)黃金發(fā)展期。只不過在不同時期，兩者的占比是有明顯區(qū)別的。之所以出現(xiàn)這種情況，與我們城市化推進有關(guān)，也與樓市有著緊密關(guān)系。

需要說明的是，當我國在2019年城市化率達到60%（實際60.60%）標志性階段時，住建部黃艷副部長在當年7月就宣布，我們將告別大拆大建。老實說，此以后，很多人都覺得不能再依靠拆遷致富了，畢竟這是城市化的大趨勢，沒有那么多人進城，再蓋那么多房子不僅僅影響房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，還會造成資源浪費。

但人算不如天算。自2021年底以后，由于眾所周知的原因，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開啟了下行模式。雖然在這個過程中，自上而下釋放了不計其數(shù)的支持樓市政策，該用的招能出盡出，就說購房資格吧，除了一線城市，其他基本都全放開了，但結(jié)果大家都看到了，市場下滑趨勢直到現(xiàn)在都還沒扭轉(zhuǎn)。怎么辦？

經(jīng)過多方試錯后發(fā)現(xiàn)，還得是采取2015年-2018年那波去樓市庫存政策—拆遷。所以，國家在2023年10月決定，在超大、特大城市穩(wěn)步推進城中村改造，而在今年的政府工作報告中再次強調(diào)推進城中村改造。實際上，城中村改造已經(jīng)被寫進地方“兩會”并公布，意味著城中村改造不再局限于超大、特大城市，用業(yè)內(nèi)的話說，只要地方有需求，有財力，都可做。

在推進過程中發(fā)現(xiàn)，這些房子本身就比較老，所以基本都是以拆遷為主，改造的比例相對較少。不得不說，由于提振樓市需要，針對老房子的“拆遷潮”只能重啟。那么，如何拆？哪些可以拆？下面來看看廣州的做法，應(yīng)是各城市學(xué)習(xí)和效仿的對象。

為適應(yīng)新形勢，廣州在去年底表決通過了《廣州市城中村改造條例》，按照官方的這個規(guī)定，可看到兩大變化：

1.以前要80%以上居民同意才能啟動改造拆遷，現(xiàn)在只需要2/3以上居民同意即可啟動；

2.明確土地和房屋的征收程序，如果拒不執(zhí)行解決機制，經(jīng)過依法批準實施收回集體土地使用權(quán)，杜絕了釘子戶現(xiàn)象。

可以說，該規(guī)則的實施，意味著加快拆遷的法律障礙掃除了，困擾多年影響拆遷進度的被拆方問題終于解決了。實際上，拆遷方的問題也在大力解決，就在2024年3月20日，廣州又發(fā)布了城中村改造項目審批與實施機制的若干措施新規(guī)，對實施改造企業(yè)的競選保證金從不少于1億元直接降到5千萬元。

毫無疑問，降低改造企業(yè)進入門檻，就是為加快推進城中村的進度。此外，對拆遷配建的保障房和人才房等政策性住房的比例，從以前20%降為現(xiàn)在的3%，如果容積率大于4.5，甚至可以不配建，將大大提升改造拆遷企業(yè)的積極性。由此看出，只要阻礙拆遷進度的障礙均在一一拔除。

作為城中村改造的排頭兵廣州，接連修改并實施城中村改造拆遷新政，表明了官方對待接下來拆遷工作的態(tài)度，可以說是給其他城市做了很好的示范。

當然，有人說，拆遷后如果還蓋那么多的房子，不是對樓市恢復(fù)也不好嗎？

實際上，國家對此也有安排。自然資源部在去年9月份的時候就下文明確，降低住房的容積率，取消了遠郊容積率1.0限制。聽話聽音，各地也在新的土拍規(guī)則中無一例外地明確了，無論是商品房，還是保障房，均大幅降低容積率，比如重慶主流地塊容積率都控制在1-1.5，成都主城區(qū)控制在2.5以內(nèi)，其他區(qū)域都在2和1.5以下了，而上海則把容積率控制在2.5以內(nèi)，更多以2以下的出現(xiàn)，江蘇則是要求總高不超過60米等等。

大家可以對比一下你所在城市以前的容積率，現(xiàn)在同樣的地塊，是不是要少建很多房子。而且，為配合樓市去庫存，現(xiàn)在超過50座城市都推出房票安置，直接給你房票買存量房?？梢?，去樓市庫存需要拆遷，其他配套的安置方式也得為這個目標服務(wù)。

反正，我們記住一條就是，只要樓市恢復(fù)沒有到一定程度，拆遷的工作就不會停止，反倒是，在樓市恢復(fù)的過程中，拆遷的力度會加快，而且范圍也會進一步擴大。比如深圳，城中村改造涉及31萬棟樓，占全市建筑總量的40%，從拆遷范圍看，比歷史上任何一次都要大，從已被列入優(yōu)先拆遷范圍的情況看，有3類是其他城市都存在，可直接照搬的拆遷范圍，或全都納入拆遷范圍：

1.影響到國民經(jīng)濟和社會規(guī)劃的小區(qū)或者房子；2.屬于國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎(chǔ)設(shè)施范圍的小區(qū)或者房子；3.有房屋建筑安全、公共衛(wèi)生安全、消防安全隱患、配套落后等等問題，經(jīng)過治理問題仍然突出的小區(qū)或者房子。

可以讀出幾點信號：

1.國民經(jīng)濟、社會規(guī)劃根據(jù)城市等級不一樣，各城自然是有所差別，像深圳經(jīng)濟發(fā)達，肯定會多承擔一些這樣的項目，相關(guān)受影響的小區(qū)必然也多一些，其他大多數(shù)城市可能要少一些，少一些拆遷戶罷了，但不會沒有。

2.省、市涉及重大民生的項目在各個城市肯定是比較普遍了，吃喝拉撒等與生活有關(guān)的項目都算，如果有相關(guān)項目規(guī)劃和實施，涉及的區(qū)域房子肯定是優(yōu)先拆遷的。

3.至于房屋安全、衛(wèi)生環(huán)境、消防安全隱患、配套等問題，估計大多老小區(qū)都存在這樣那樣的問題，只不過有的嚴重些，有的要好些，按照措辭看，那些確實不好整改的小區(qū)，肯定就被列入優(yōu)先拆遷之列了。

看了以上信息，你有沒有發(fā)現(xiàn)，拆遷與樓市有著緊密關(guān)系，只要后者需要，想要推進拆遷，總能找到對應(yīng)的理由。當然，拆遷本身就是很多人期望的，這樣一來，拆遷戶不僅為房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展做了貢獻，自身的居住和生活條件也得到了改善，可謂是雙贏。