清遠(yuǎn)，這個(gè)在廣東省內(nèi)來(lái)說(shuō)，一提起就會(huì)想到當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)清遠(yuǎn)雞，以及夏季漂流勝地的城市，近期互聯(lián)網(wǎng)又給清遠(yuǎn)貼上了一個(gè)新的標(biāo)簽——能讓廣州人不用出省就能實(shí)現(xiàn)低價(jià)買房定居“鶴崗”的愿望。

清遠(yuǎn)臨廣板塊，有著多個(gè)超大樓盤，如今，隨著樓市下行，該片區(qū)的房?jī)r(jià)也在下跌，不到10萬(wàn)元就可以入手當(dāng)?shù)匾惶?2平方米的住宅，若加幾萬(wàn)塊的預(yù)算，兩室也有不少選擇空間。例如今年7月，就有人花15.5萬(wàn)拿下了清遠(yuǎn)市臨廣區(qū)域一套69平方米的兩室兩廳，單價(jià)僅2200元/平方米左右。從目前掛牌的房?jī)r(jià)來(lái)看，清遠(yuǎn)臨廣板塊不少二手房的掛牌價(jià)都在3000元/平方米左右。

作為廣州的后花園，清遠(yuǎn)市的山水資源豐富，不少臨廣大盤周邊密布著山林、湖泊，可以說(shuō)，居住在這里就意味著擁有充滿著負(fù)氧離子的自然環(huán)境，而且還能通過(guò)公共交通，兩個(gè)小時(shí)內(nèi)到達(dá)一線城市廣州，感受豐富的娛樂(lè)生活。有網(wǎng)友表示，“還買什么鶴崗？”不過(guò)也有網(wǎng)友調(diào)侃“真買鶴崗還要交供暖費(fèi)，買清遠(yuǎn)只用交物管費(fèi)”，認(rèn)為工作在廣州的人真正在清遠(yuǎn)居住的頻率并不高。

值得注意的是，清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)在曾經(jīng)一段時(shí)間，并沒(méi)有現(xiàn)在那么低，在2017年左右，臨廣板塊的新建商品房售價(jià)都在一萬(wàn)元/平方米左右。那么哪些原因?qū)е铝水?dāng)前該板塊二手房?jī)r(jià)的大幅下跌？

廣佛客戶涌入清遠(yuǎn)買房

清遠(yuǎn)市位于廣東省中北部，南嶺山脈南側(cè)，北江中下游，北接湖南省和廣西壯族自治區(qū)，東、西分別與廣東省內(nèi)的韶關(guān)市、肇慶市為鄰，南連佛山市和廣州市的花都區(qū)。

從近十年的人口數(shù)據(jù)來(lái)看，清遠(yuǎn)市屬于典型的人口流出地區(qū)，2023年常住人口約399萬(wàn)人，低于戶籍人口453萬(wàn)人。2023年，清遠(yuǎn)市的GDP為2120億元，在廣東省21個(gè)下轄的地級(jí)市中排名第14位。無(wú)論從人口進(jìn)出狀態(tài)，還是地區(qū)生產(chǎn)總值的規(guī)模來(lái)看，清遠(yuǎn)市都與高房?jī)r(jià)沾不上邊，不過(guò)，在近10年的樓市發(fā)展過(guò)程中，清遠(yuǎn)市不少非中心城區(qū)的樓盤房?jī)r(jià)依舊攀上過(guò)萬(wàn)元一平方米的高峰。

2010年以來(lái)，在廣清發(fā)展一體化、廣清城際、長(zhǎng)隆度假區(qū)落地清遠(yuǎn)市清城區(qū)等因素的作用下，清遠(yuǎn)市的樓市也經(jīng)歷了一波熱潮，在此期間，清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)也上了一個(gè)臺(tái)階。

2012年，清遠(yuǎn)與廣州簽訂《廣州·清遠(yuǎn)市合作框架協(xié)議》，正式提出了“廣清一體化”的概念。當(dāng)年11月，廣州至清遠(yuǎn)城際軌道交通項(xiàng)目正式動(dòng)工，據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)道，廣清城際建成通車后，將實(shí)現(xiàn)廣清半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的目標(biāo)。

廣清城際開(kāi)工之后，長(zhǎng)隆集團(tuán)在清遠(yuǎn)臨廣區(qū)域的投資項(xiàng)目也逐漸落地。2013年12月，長(zhǎng)隆集團(tuán)與清遠(yuǎn)市人民政府正式簽約，長(zhǎng)隆集團(tuán)計(jì)劃投資300億元在清遠(yuǎn)建設(shè)長(zhǎng)隆國(guó)際森林度假區(qū)(國(guó)家級(jí)世界珍稀動(dòng)植物種源基地，下稱“長(zhǎng)隆度假區(qū)”)項(xiàng)目。2015年，選址于清遠(yuǎn)市清城區(qū)東南部，占地，緊鄰廣州市花都區(qū)的長(zhǎng)隆度假區(qū)正式開(kāi)工。

實(shí)際上，比“廣清一體化”概念更早的2005年，清遠(yuǎn)市臨廣區(qū)域就已經(jīng)開(kāi)始商品房開(kāi)發(fā)。彼時(shí)，碧桂園在清遠(yuǎn)市臨廣區(qū)域的美林湖周圍建了不少別墅群，不過(guò)那時(shí)候，清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)整體還比較便宜，從過(guò)往的資料來(lái)看，當(dāng)年350平方米的別墅僅需25萬(wàn)元，均價(jià)為714元/平方米。一直到2010年前后，恒大、萬(wàn)科等房企才陸續(xù)進(jìn)入清遠(yuǎn)臨廣板塊，進(jìn)行高層商品房開(kāi)發(fā)，商品住宅售價(jià)上漲至4000元/平方米左右。

2012年“廣清一體化”概念提出以后，清遠(yuǎn)市臨廣板塊的樓盤陸續(xù)多了起來(lái)，融創(chuàng)、奧園、時(shí)代中國(guó)，佳兆業(yè)、陽(yáng)光100等品牌房企均在清遠(yuǎn)臨廣板塊建起了高樓。一直到2017年左右，該片區(qū)的房?jī)r(jià)上漲到了歷史最高水平，恒大銀湖城、北部萬(wàn)科城、陽(yáng)光一百等樓盤新房售價(jià)普遍過(guò)萬(wàn)。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)清遠(yuǎn)臨廣區(qū)域一些樓盤，尤其是比較好的樓層或者戶型，最高價(jià)格達(dá)到1.2萬(wàn)元/平方米左右。

2017年，清遠(yuǎn)樓市整體進(jìn)入銷售熱潮。據(jù)清遠(yuǎn)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年清遠(yuǎn)商品房銷售面積900.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.9%；商品房銷售額585.1億元，同比增長(zhǎng)56%。與此同時(shí)，清遠(yuǎn)商品房庫(kù)存也降到歷史低位，2017年末去化周期縮短至5.5個(gè)月。

將清遠(yuǎn)臨廣板塊房?jī)r(jià)推至高峰的因素中，外地人占據(jù)了重要的角色。據(jù)房產(chǎn)中介平臺(tái)合富輝煌統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2018年上半年，通過(guò)合富輝煌在清遠(yuǎn)購(gòu)買新房的客戶中，58%為廣州客戶，35%為清遠(yuǎn)客戶，7%為其它區(qū)域客戶。

“長(zhǎng)隆度假區(qū)正門對(duì)面的樓盤'方圓豪美云山詩(shī)意'，當(dāng)年開(kāi)盤好多香港、澳門的客戶來(lái)買。”在清遠(yuǎn)市工作多年的房產(chǎn)中介林芳（化名）對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，清遠(yuǎn)市臨廣板塊的樓盤，主要是外地客戶在買，因?yàn)榈绞兄行挠卸喾昼姷能嚦?，而且?dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)區(qū)房也在市中心，所以當(dāng)?shù)厝嘶旧喜粫?huì)選擇在臨廣板塊買房。而從林芳的銷售經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，清遠(yuǎn)買房的外地人，除了買房養(yǎng)老，以及為了孩子上學(xué)買房之外，主要是看中了長(zhǎng)隆度假區(qū)、以及“廣清一體化”帶來(lái)的利好，希望購(gòu)買房產(chǎn)獲得投資收入。

當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代的時(shí)候，土地市場(chǎng)卻悄然生變。華商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年，清遠(yuǎn)市全市的土地（包括工業(yè)、商服、住宅等屬性地塊）成交均價(jià)為1580元/平方米，此后幾年整體處于下行趨勢(shì)。與此同時(shí)，清遠(yuǎn)市住宅用地的出讓溢價(jià)率也從2017年的150%，下降至20%，此后幾年的溢價(jià)率再次下降至5%左右。

“過(guò)去兩年，廣佛一大波投資客涌入清遠(yuǎn)這個(gè)價(jià)格洼地市場(chǎng)，但隨著政策面的變動(dòng)，考慮到一些不確定性因素，投資客比例確實(shí)有所下滑?！?018年9月，時(shí)任廣東合富輝煌清遠(yuǎn)公司總經(jīng)理的羅劍輝曾公開(kāi)表示。

眼看房?jī)r(jià)漲跌

羅劍輝口中的不確定因素，除了廣清城軌還未開(kāi)通之外，還包括清遠(yuǎn)長(zhǎng)隆度假區(qū)的建設(shè)進(jìn)度。

清遠(yuǎn)的長(zhǎng)隆度假區(qū)建設(shè)至今，曾多次傳出停工的消息，而開(kāi)園的時(shí)間也一延再延。如今，距離清遠(yuǎn)長(zhǎng)隆度假區(qū)正式開(kāi)工建設(shè)已接近10年，但是度假區(qū)正式營(yíng)業(yè)的時(shí)間表仍然還未確定。今年5月，人民網(wǎng)留言板上，有網(wǎng)友詢問(wèn)長(zhǎng)隆項(xiàng)目開(kāi)園的時(shí)間，官方回復(fù)稱，清遠(yuǎn)長(zhǎng)隆項(xiàng)目大部分設(shè)施已完成建設(shè)，由于尚未達(dá)到整體開(kāi)園條件，為向游客提供良好的體驗(yàn)感，暫未能正式開(kāi)園，正式開(kāi)園時(shí)間以長(zhǎng)隆集團(tuán)官方公告為準(zhǔn)。

此外，盡管廣清城際一期工程已于2020年開(kāi)通，從清遠(yuǎn)的清城站到廣州市都區(qū)的廣州北站的“半小時(shí)都市圈”目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成，但從廣州北站到廣州市市中心，仍然還需要乘坐一小時(shí)左右的公共交通。真正實(shí)現(xiàn)廣清“半小時(shí)都市圈”，還需要廣清城際南延段，即廣州北站至廣州白云站的線路開(kāi)通。從官方的回復(fù)來(lái)看，廣清城際南延段將在今年年底建成通車。

在上述不確定性因素影響下，樓市也經(jīng)歷了翻天覆地的變化。從房產(chǎn)中介平臺(tái)的信息來(lái)看，當(dāng)前清遠(yuǎn)市臨廣板塊在售的新建商品房?jī)r(jià)格在5000元/平方米左右，近期臨廣區(qū)域成交的二手房?jī)r(jià)格則普遍在3000元/平方米左右，

在房產(chǎn)中介林芳看來(lái)，目前清遠(yuǎn)臨廣板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到了谷底：“2013年我入行的時(shí)候，臨廣板塊新樓盤價(jià)格在3000多元/平方米左右，2014年再開(kāi)盤，價(jià)格就已經(jīng)到4000多元/平方米了，2018年左右很多樓盤最高漲到了1.2萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)跟2013年的時(shí)候差不多。林芳表示，今年上半年臨廣板塊的房?jī)r(jià)還在跌，最近幾個(gè)月稍微穩(wěn)定了一些。

林芳表示，一些早期買房的業(yè)主，眼看著自己買的房子價(jià)格漲了，因?yàn)闆](méi)有出手賣掉，又眼睜睜的看著房?jī)r(jià)跌了下來(lái)。甚至有一些后期入手的業(yè)主，因?yàn)槿胧值膬r(jià)格比較高，月供也不低，最后還款壓力大，將房子掛上了中介平臺(tái)期望脫手。以臨廣板塊幾個(gè)規(guī)模較大的樓盤為例，貝殼平臺(tái)上，北部萬(wàn)科城掛牌的二手房源就有1081套，恒大銀湖城有431套，陽(yáng)光100小區(qū)有496套。

林芳表示，現(xiàn)在總價(jià)十三萬(wàn)元就能買下陽(yáng)光100小區(qū)一套45平方米的單房住宅，而翻閱該小區(qū)的成交記錄，該戶型的最低成交價(jià)為10.3萬(wàn)元，成交于2022年左右。2023年，該小區(qū)還成交了一套32平方米的住宅，成交總價(jià)為9.2萬(wàn)元。計(jì)算下來(lái)，上述三套房源的單價(jià)都不超過(guò)3000元/平方米。

另一臨廣大盤北部萬(wàn)科城近期也成交了一套低價(jià)房源。該房源戶型為兩室兩廳，面積69平方米，建成于2012年，帶看43次，調(diào)整價(jià)格四次之后，最終以15.5萬(wàn)元的總價(jià)成交，成交單價(jià)為2243元/平方米。而從資料來(lái)看，2010年首次開(kāi)盤時(shí)，該樓盤的新房?jī)r(jià)格就已經(jīng)3000多元/平方米，即使上述房源的賣家屬于第一批購(gòu)房者，在不計(jì)算利息的情況下，現(xiàn)在出手，也是虧損狀態(tài)。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，在過(guò)去都市圈規(guī)劃比較熱，樓市投資炒作比較熱的時(shí)候，臨廣板塊是資金愿意參與的片區(qū)?！皬V清一體化發(fā)展“是廣州都市圈的重點(diǎn)內(nèi)容，不僅有交通互聯(lián)互通，比如輕軌，還有產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，比如清遠(yuǎn)的職教城。而且，清遠(yuǎn)臨廣板塊還做了一些山水盤，與廣州錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，也有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。

李宇嘉認(rèn)為，廣清一體化的規(guī)劃的內(nèi)容落地需要時(shí)間，中短期完全落地的難度比較大，前期資金和購(gòu)房者基于規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行炒作，鼓吹規(guī)劃落地以后，房?jī)r(jià)還有增值趨勢(shì)，造成了脫離區(qū)域發(fā)展實(shí)際的買房行為，這與規(guī)劃無(wú)關(guān)，而是無(wú)序炒作導(dǎo)致。當(dāng)投機(jī)炒作退潮，房?jī)r(jià)自然就大幅度回落。

欄目主編：秦紅 文字編輯：盧曉川

來(lái)源：作者：第一財(cái)經(jīng)