作者 | 南風窗記者?寶珠

編輯 |?江江

每周六上午九點，一輛載客50人的大巴車會從香港油尖旺區(qū)的太子地鐵站出發(fā)，駛過離島的沿海公路，穿越港珠澳大橋。一個半小時的車程后，這些香港人最終來到珠海，開始一天的看房之旅。

房產(chǎn)中介阿偉每到這時就會變得格外忙碌。他像個導游，奔波于香港與內(nèi)地，招呼著大巴團或“私家團”在不同樓盤間穿梭，還要解決幾十號人的吃飯與住宿事宜。

8月3日當天，他原本要帶領(lǐng)的香港看房團出了小變故。按照計劃，大巴在上午可以抵達珠海，但有人忘拿證件，整個團隊推遲了1個小時才出發(fā)，好不容易達到通關(guān)口岸，又因為通關(guān)的車輛太多，進入了漫長的等待。

阿偉告訴鹽財經(jīng)，堵車是正常的。事實上，從周五傍晚開始，深中通道與珠港澳大橋便會陷入擁堵，這種情況會在接下來的周末一直持續(xù)。

眼下，港澳與內(nèi)地似乎正在上演一種新的流通與碰撞。

一方面，數(shù)萬名內(nèi)地人通過高才、優(yōu)才、等人才計劃涌入香港。

另一方面，越來越多港澳人選擇北上，他們度假、購物，還有買房，給蕭索的房地產(chǎn)市場，點起了一片難得的火熱。

01

火熱的“睇樓團”

阿偉覺得自己越來越忙，今年上半年，他還有時間出去旅游，如今卻每周都忙得抽不開身。

他所在的房產(chǎn)中介專門面向港澳人士，人人都要求會一口流利的粵語。珠海當?shù)赜胁簧兕愃频闹薪闄C構(gòu)，它們在境內(nèi)外運營社交媒體賬號，并與香港本土的中介合作，以此來獲得客源。

早在上世紀八九十年代，香港人就成為內(nèi)地樓市的第一批炒房客，港澳人士到大陸尤其是珠三角城市買房的現(xiàn)象存在已久，只是形勢總在變化。

三年前，內(nèi)地樓市處在最后的高歌猛進之中，但由于疫情，兩岸無法流動，阿偉差點就要放棄這份工作。沒想到風水輪流轉(zhuǎn)，三年后，做內(nèi)地業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介過上了苦日子，阿偉賺錢的時候卻來了。

如今，從香港去內(nèi)地的“睇樓團”幾乎每周都有。阿偉向鹽財經(jīng)介紹，參加一日團是免費的，兩天一夜團則要向每人收取99元，但這更像一種象征性的收費，因為99元根本覆蓋不了兩日交通、餐食與住宿的支出。

中介不會主動做賠本的買賣。阿偉說，香港人實在、爽快，大部分人都是有確實的購房需求才來參加看房團，因此一天帶隊下來，很少遇到不開單的情況，總能賣出個幾套。

港澳人北上買房回潮，一個最直接的原因是交通。

2023年5月，口岸快捷通關(guān)全面恢復(fù)；

2023年7月1日，“港車北上”正式實施，港澳私家車車主可經(jīng)港珠澳大橋口岸往來香港與廣東省；

2024年6月，連接中山、深圳、香港的跨海通道深中通道正式開通。

根據(jù)媒體報道，今年上半年，“港車北上”月均數(shù)量超11萬次，經(jīng)港珠澳大橋出入境的香港單牌車月均增速近34%。道路的開通，迅速帶來人的流動，也打開了大灣區(qū)樓市的閘口。

連接深中通道的中山，作為粵港澳大橋終點的珠海，是大多數(shù)北上看房團的第一站。兩座城市距離香港不到兩小時車程，在珠海市的灣仔地區(qū)，澳門的地標建筑——新葡京酒店與澳門電視塔均近在眼前。

便捷的交通也成為一些樓盤賣力宣傳的亮點。在中山市坦洲鎮(zhèn)的一個樓盤內(nèi)，銷售人員率先向鹽財經(jīng)記者展示了該樓盤與香港與澳門的相對位置，并介紹小區(qū)樓下就有直通港澳的班車。

該工作人員表示，從前內(nèi)地與港澳客戶基本上是五五分，但在全面通關(guān)后，港澳客戶達到了八成。

樓市總體清冷的氛圍，反襯出港澳人在內(nèi)地置業(yè)的熱情。在一些城市，甚至出現(xiàn)了“特供”香港人的樓盤。

以珠海為例，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)珠海站報道，2024年上半年，整個珠海市住宅網(wǎng)簽成交量第一的樓盤，名為“澳門新街坊”，是一個定向銷售給澳門居民的住房項目。

而珠海整體的房地產(chǎn)市場仍然在低水平運行。珠海市商品房預(yù)（銷）售專網(wǎng)統(tǒng)計顯示，珠海市上半年住宅網(wǎng)簽9834套，與去年上半年同比下降26.45%。

02

買房就像買菜？

隨著市場環(huán)境的變化，港澳人士在內(nèi)地買房的動機，正在從投資為主轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰橹鳌?/span>

中銀香港2023年一項訪問超2700名香港居民的調(diào)查顯示，有46%受訪者考慮在大灣區(qū)內(nèi)地城市購房，作為度假或退休養(yǎng)老之用，其中選擇在深圳置業(yè)的最多，其次是廣州和中山。

在房地產(chǎn)觀望態(tài)度持續(xù)彌漫的當下，是什么吸引了港澳人士來內(nèi)地購房居住？

眾所周知，香港房價極高。美國城市發(fā)展研究機構(gòu)Demographia連續(xù)13年將香港評為“全球最難負擔房地產(chǎn)市場”之首；香港美聯(lián)物業(yè)8月12日的數(shù)據(jù)顯示，香港全港平均房價為13470港元每呎（大約為14.5萬元/m2）。

高昂的房價同時也帶來居住空間的狹窄，一家?guī)卓谌宋伨釉谖迨畮灼矫椎募乙呀?jīng)成為了外界對香港住房的典型想象。

根據(jù)香港2021年人口普查，香港人均居住面積約為15.94平方米，對于上海的城鎮(zhèn)居民來說，這個數(shù)字為37.51平方米，是香港的2.4倍；全國范圍內(nèi)，我國家庭戶人均居住面積則能達到41.76平方米。

而經(jīng)過幾輪房價下跌，不少內(nèi)地城市的房價正處于近幾年的低位。

今年7月中旬，深圳市二手住宅成交均價“破6”，為5.9萬元/m2，較2021年巔峰期下降約2萬元。其他城市也出現(xiàn)了不同程度的下跌，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，中山市的二手房均價從2021年9月的1.2萬元/m2降至2024年8月的9977元/m2；同時期珠海的房價從2.2萬/m2下降至1.7萬/m2。

這是一個前所未有的“撿漏”時機。據(jù)媒體報道，今年3月，有香港居民以430 萬元買了一套位于深圳福田口岸附近的二居室，給父母養(yǎng)老。該總價相比2020年高峰期便宜了120萬元。

港澳人士在大灣區(qū)置業(yè)，選擇眾多，豐儉由人。尤其在一二線城市之外，許多地方的房價顯得足夠便宜。

阿偉告訴鹽財經(jīng)，大巴看房團以快退休的中老年群體為主，因此他們帶看的樓盤，主要也是一些高性價比的項目?？捶繄F的宣傳頁面顯示，中山某住宅項目總價69萬起，江門某樓盤30萬起，甚至還有0首付活動等等。

目前，港澳人士在內(nèi)地買房的限制已基本解除。2019年，“惠港16條”發(fā)布，港人在大灣區(qū)內(nèi)地城市購房與當?shù)鼐用裣碛型却觯?024年1月，《港澳居民購買粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市房產(chǎn)結(jié)算支付便利化業(yè)務(wù)指引》發(fā)布，港澳居民在大灣區(qū)內(nèi)地城市購房跨境匯款不受限制。

今年5月，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局宣布，首套房貸款首付比例降至15%。購買一套房子的首付款進一步降低。

上述位于中山坦洲的樓盤銷售表示，港澳客戶對15%的首付政策樂見其成。該銷售談到，如今內(nèi)地人買房，傾向于多出點首付，以減輕未來的還款壓力；但香港人平均收入水平高，他們更樂意用更少的錢買到一套房，至于三四千元的月供，對他們來說壓力不大。

根據(jù)官方統(tǒng)計處的最新數(shù)據(jù)，2024年3月至5月，香港人就業(yè)收入中位數(shù)為21000港幣。

在社交媒體上，一位從事自由職業(yè)的香港女生分享，她和男朋友用3萬首付在惠州買了一套房，月供4000多元。實地看房之前，她從未去過惠州，但憑借“第六感”，只用了2小時就決定買下。

“買菜一樣”，有IP顯示為中國香港的網(wǎng)友評論。

03

一種“地理套利”現(xiàn)象

2020年12月，許妍以600萬總價在珠海買了一套170平米左右的住宅。當時正好是樓市高位，如今這套房子的價值跌了不少，但她從不后悔這個決定。

許妍出生在內(nèi)地，去香港留學后定居當?shù)?。在香港，許妍有房、有車、有菲傭，但每次臨近周末，她仍會翹首以盼——離開香港，去內(nèi)地。

開車從香港港島的家到珠海的家，滿打滿算要兩個小時。在珠海過周末，許妍一家人喜歡在寬敞的綠道上騎自行車，去商場吃日本料理，同時還有一個重頭戲，點山姆外賣。

許妍告訴鹽財經(jīng)，在香港購物，如果把想要買的物品湊齊，可能需要在不同的市場間奔波，在網(wǎng)上下單，往往第二天才能送到。但內(nèi)地不同，每次出發(fā)去珠海前，許妍會提前在山姆小程序上選購，一回到珠海的家，就能看到新鮮的蛋奶、牛肉與蔬菜擺在門口。

此前，許妍還擔心內(nèi)地的物業(yè)管理不行，沒想到如今已發(fā)展得十分完善，超出了她的預(yù)期。

內(nèi)地有著豐富廉價勞動力支撐起來的便捷服務(wù)，即便對于香港中產(chǎn)而言，這些也是難得的體驗，足夠?qū)崿F(xiàn)一種生活質(zhì)感上的升級。

針對眼下香港人熱衷在內(nèi)地置業(yè)的“地理套利”現(xiàn)象，有媒體評論稱：“拿香港工資，享內(nèi)地房價，過頂級生活”。

曾有媒體報道，內(nèi)地房產(chǎn)中介的悉心服務(wù)也令香港人滿意。中介不僅負責介紹樓盤信息，還會幫忙驗樓、裝修，代收快遞、貼春聯(lián)，如果孩子來內(nèi)地上學，中介甚至還會免費接送孩子。

阿偉成為了香港客戶在內(nèi)地的生活向?qū)?，有錢有閑的香港太太頻頻詢問他哪里好吃、哪里好玩。他說，他常常與客戶“處成了朋友”。

而對于手頭不富裕、無力在本地買房的港澳年輕人來說，居住在內(nèi)地，也是一條不會消失的“退路”。

阿偉有位客戶是一個年輕的澳門女孩，因為不想和父母住在一起，在中山坦州鎮(zhèn)邊緣買了一套總價50多萬的房子。她白天仍然在澳門工作，每天開車25分鐘就能下班回家。

許妍喜歡拍vlog，她把在珠海的生活分享在朋友圈，周圍不少朋友動了心，也在內(nèi)地買了房。

“香港的居住環(huán)境比較逼仄，我們算住得還可以，但小朋友一去珠海，就覺得香港的家太小了?！痹S妍說，“小朋友每次都不想回香港，他覺得很幸福?！?/span>

但每當周末結(jié)束，他們還是要回到香港，那里有成年人的事業(yè)，小孩們的教育，是他們?nèi)粘Ｉ畹闹行?，是他們真正的家?/span>

珠海，是他們享受閑暇的地方。在社交媒體上，許妍動情地說道：“看著孩子開心地在廣闊的天地奔跑，這是我們能給他們最好的童年了?！?/span>

（應(yīng)采訪者要求，文中阿偉、許妍為化名）

本文首發(fā)于南風窗旗下財經(jīng)新媒體鹽財經(jīng)

值班主編 | 趙靖含

排版 |?顧薌 菲菲

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