文：任澤平團(tuán)隊(duì)

導(dǎo)讀

6-7月脈沖式回暖后，由于缺乏后續(xù)政策，8月房地產(chǎn)銷量回落。517新政以來，房地產(chǎn)市場有所回暖，6月新房和二手房成交量環(huán)比均有所提升且強(qiáng)于季節(jié)性，帶動(dòng)上半年住房成交同比降幅收窄，但是由于缺乏后續(xù)政策，7、8月以來房地產(chǎn)成交明顯有所回落、新房提振效果有限。

從前瞻性指標(biāo)看，根據(jù)貝殼新房案場指數(shù)、二手房帶看量指數(shù)，517政策組合拳僅帶來了5月、6月前瞻性指標(biāo)的“脈沖性回升”。6月一線城市回暖的動(dòng)能未能得到延續(xù)，7月前端房地產(chǎn)市場熱度再度回落。

市場“以價(jià)換量”，剛需逐漸入場，以二手房為主，新房市場承壓。1）住房銷售“以價(jià)換量”，價(jià)格仍在筑底；2）剛需入場，低總價(jià)、高性價(jià)比房源成交有所回暖；3）二手房分流住房需求、新房依然承壓。

“金九銀十”為傳統(tǒng)意義上的銷售旺季，受益于季節(jié)性因素、房企集中營銷、政策出臺等。從2010-2023年的平均月成交占比看，9、10月住宅成交面積占全年比重為10.1%、8.4%，分別在全年月度排名中位列第3、6位。即使12月有返鄉(xiāng)置業(yè)的翹尾行情，下半年超1/3的地產(chǎn)成交量集中在9、10月。2022、2023年“金九銀十”住宅成交面積占下半年成交的34.8%、35.7%。

當(dāng)前是救市政策出臺的重要時(shí)間窗口，要抓住“金九銀十”契機(jī)加大穩(wěn)樓市力度。短期看，以下三招可救地產(chǎn)：

1）組建3萬億以上的大型住房銀行，利率要低、期限要長、規(guī)模要大，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房，一舉多得，解決地方財(cái)政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果；

2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，一線城市應(yīng)搶抓“金九銀十”的時(shí)間窗口率先放開郊區(qū)和大戶型限購以提振人氣；

3）持續(xù)降息，包括降低二套房存量房貸利率，通過降準(zhǔn)降低銀行負(fù)債成本。此外，還可以考慮完善多孩家庭購房支持政策。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

作為國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，居民最重要的資產(chǎn)，關(guān)系幾千萬人就業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、就業(yè)穩(wěn)。盡快落實(shí)有力的穩(wěn)樓市政策，恢復(fù)居民信心，將有利于帶動(dòng)需求入市，助推樓市回暖。

目錄

1 ?現(xiàn)狀：政策效果呈現(xiàn)“脈沖式回升”、新房市場依然承壓

2? 傳統(tǒng)銷售旺季到來，下半年超1/3成交集中在“金九銀十”

3 ?救樓市的必要性：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的第一大支柱，穩(wěn)地產(chǎn)能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)

4? 抓住“金九銀十”重要時(shí)間窗口，出臺穩(wěn)樓市增量政策

正文

1 ?現(xiàn)狀：政策效果呈現(xiàn)“脈沖式回升”、新房市場依然承壓

517新政以來，各地積極落實(shí)降低首付比例、房貸利率等相關(guān)舉措，房地產(chǎn)市場有所回暖，6月新房和二手房成交量環(huán)比均有所提升且強(qiáng)于季節(jié)性，帶動(dòng)上半年住房成交同比降幅收窄，但是7、8月以來新房成交明顯有所回落、提振效果有限，一方面由于市場進(jìn)入淡季、另一方面是政策效果的可持續(xù)性不足，市場恢復(fù)基礎(chǔ)不牢，呈現(xiàn)“脈沖式回升”。

商品住宅方面，從月度看，2024年5月36城樣本城市商品住宅銷售同比-33.5%，環(huán)比增長4.9%；6月銷售同比-14.3%、降幅較5月收窄19.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增長28.6%；7月銷售同比-10.8%、降幅收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比-26.1%、弱于季節(jié)性；8月（截至8月18號，下同），銷售同比下降17.3%、降幅擴(kuò)大，環(huán)比-12.6%、弱于季節(jié)性。從周度看，8月前三周銷售同比分別變化-0.1%、-16.4%、-26.8%，同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。

二手住宅方面，從月度看，2024年5月16城樣本城市二手住宅銷售量同比0.9%、較4月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比-6%；6月份銷售量同比增長24.7%、漲幅較5月擴(kuò)大23.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比5.8%、強(qiáng)于季節(jié)性；7月銷售量同比增長46.4%、環(huán)比增長7.3%；8月銷售量同比13.6%，環(huán)比-21.4%、弱于季節(jié)性。從周度看，8月前三周銷售同比分別變化+18.0%、+5.3%、+9.0%，同比增幅較6月、7月（周同比+20%以上）水平明顯縮窄。

從前瞻性指標(biāo)看，“517”政策組合拳僅帶來了5月、6月指標(biāo)的“脈沖性回升”。6月一線指標(biāo)回暖的動(dòng)能未能得到延續(xù)，7月前端房地產(chǎn)市場熱度再度回落。具體來看，在“517”政策組合拳作用下，5月二手房帶看指數(shù)環(huán)比小幅回落至27.5，但同比+20%，帶看表現(xiàn)尚佳；5月新房案場指數(shù)回升至17.1，同比-3%，新房來訪量低位修復(fù)；6月一線城市指標(biāo)回暖，6月二手房帶看指數(shù)環(huán)比-3%至26.8，但一線城市環(huán)比+2%至54.4；6月新房案場指數(shù)環(huán)比-3%至 16.6，但一線城市環(huán)比+14%至26.7；7月二手房帶看指數(shù)環(huán)比-5%至25.4，新房案場指數(shù)環(huán)比-4%至15.9，7月前端房地產(chǎn)市場熱度再度回落。

當(dāng)前房地產(chǎn)“以價(jià)換量”仍在持續(xù)，新建商品住宅價(jià)格同比連續(xù)28個(gè)月負(fù)增長、二手住宅價(jià)格同比連續(xù)30個(gè)月負(fù)增長。由于二手房掛牌量增加、性價(jià)比提升、交付確定性高等，當(dāng)前二手房市場表現(xiàn)明顯好于新房，二手房分流部分住房需求，新房市場回暖承壓，銷售回暖傳導(dǎo)至投資端的鏈條難以打通。

1）住房銷售“以價(jià)換量”，價(jià)格仍在筑底。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，新建商品住宅價(jià)格同比連續(xù)28個(gè)月負(fù)增長、二手住宅價(jià)格同比連續(xù)30個(gè)月負(fù)增長；從環(huán)比看，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別連續(xù)14、15個(gè)月負(fù)增長，2024年6、7月份環(huán)比降幅持續(xù)收窄，但是筑底仍需時(shí)間確認(rèn)。

2）剛需入場，低總價(jià)、高性價(jià)比房源成交有所回暖。隨著房價(jià)下跌，部分住房性價(jià)比開始顯現(xiàn)，剛需逐漸入場。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年二季度-2024年二季度，北京300萬以下的二手住宅成交套數(shù)增長51.1%，占比從21.8%提升至30.8%，上海300萬以下的二手住宅成交套數(shù)增長90.7%，占比從27.4%提升至40.7%。

3）二手房分流住房需求、新房依然承壓。二手房交易占比逐漸提升，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年1-6月二手房銷售面積占總銷售面積的比重為26.3%，較2023年全年提升3.8個(gè)百分點(diǎn)。從新房和二手房市場表現(xiàn)看，2024年1-7月樣本城市新房銷售量為過去5年（2019-2023年）均值的55%，同期樣本城市二手房銷售量為過去5年均值的110.7%。

2? 傳統(tǒng)銷售旺季到來，下半年超1/3成交集中在“金九銀十”

房地產(chǎn)行業(yè)中，“金九銀十”是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)銷售旺季。此現(xiàn)象背后有一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)基礎(chǔ)。了解此現(xiàn)象的原因，對購房者、投資者以及房地產(chǎn)從業(yè)者具有重要意義。那么，“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季是怎么來的？

1）首先，季節(jié)性因素是"金九銀十"現(xiàn)象的重要驅(qū)動(dòng)原因。九月、十月正值秋季，天氣宜人，為購房者提供了理想的看房條件。許多家庭傾向于在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行購房、換房，以便在冬季來臨前完成置業(yè)計(jì)劃。

2）其次，“金九銀十”是房企營銷集中發(fā)力的重要節(jié)點(diǎn)。房企為銷售去化、資金回流，一般會(huì)在9、10月加大推貨力度。在十余年前，以線下購物為主流的年代中，“十一黃金周”前后各類商家的優(yōu)惠活動(dòng)頻頻出臺，這股營銷風(fēng)潮同樣延續(xù)到了房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，幾乎每年的十一長假，各大城市會(huì)開展房展會(huì)，方便購房者橫向比較多品類房源。因此，房地產(chǎn)業(yè)新產(chǎn)品集中在9、10月份上市，配合優(yōu)惠和成交喜報(bào)的加推，進(jìn)行營銷造勢，促成了熟知的“金九銀十”概念。

3）最后，政府往往會(huì)根據(jù)上半年經(jīng)濟(jì)、行業(yè)運(yùn)行情況，在臨近“金九銀十”時(shí)間節(jié)點(diǎn)，出臺一系列調(diào)控政策，以穩(wěn)定下半年房地產(chǎn)市場。過去兩年的“金九銀十”前夕，均有穩(wěn)地產(chǎn)政策出臺。2022年8月，中央支持地方“一城一策”滿足合理剛性和改善性住房需求，各地方降首付、上調(diào)住房公積金貸款額度，積極“保交樓、穩(wěn)民生”；2023年8月，中央打出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付、降利率等政策組合拳，旨在刺激市場活力，促進(jìn)房地產(chǎn)交易。

金九銀十銷售旺季，從歷史成交數(shù)據(jù)上可以得到支撐，下半年超1/3的地產(chǎn)成交量集中在9、10月。從2010-2023年近14年的平均數(shù)據(jù)來看，9、10月住宅成交面積占全年比重為10.1%、8.4%，分別在全年月度排名中位列第3、6位；9、10月住宅成交金額占全年比重為10.1%、8.4%，分別在全年月度排名中位列第3、6位。其中，“金九”宅成交面積占全年比重較高，與6月基本持平，僅低于因“返鄉(xiāng)置業(yè)”占比較高的12月。聚焦下半年看，即使12月有返鄉(xiāng)置業(yè)的翹尾行情，下半年仍有超1/3的成交量集中在9、10月。2022、2023年“金九銀十”住宅成交面積合計(jì)占下半年成交的34.8%、35.7%。

3 ?救樓市的必要性：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的第一大支柱，穩(wěn)地產(chǎn)能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)

中長期房地產(chǎn)市場仍有一定空間：我們連續(xù)6年在《中國住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。

對于我國未來住房需求，部分市場觀點(diǎn)持有悲觀態(tài)度，認(rèn)為未來我國住房需求將持續(xù)下跌至較低水平，引發(fā)市場擔(dān)憂。然而，根據(jù)我們的測算，2024-2030年，我國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，并不會(huì)大幅下跌至較低水平。

我們預(yù)計(jì)到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。從結(jié)構(gòu)來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。

房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)聯(lián)系著上下游五十多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、“信心”問題等。

從房地產(chǎn)業(yè)GDP增加值看，一般而言，在經(jīng)濟(jì)中占比超5%的行業(yè)可以成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2023年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化影響，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至5.9%，但仍與2014年水平持平。

從上下游行業(yè)帶動(dòng)看，房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值。房地產(chǎn)通過投資、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動(dòng)金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬億元、直接拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬億元。分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。

從解決就業(yè)看，歷史上我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會(huì)提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)解決我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè)，雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢增長，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬，相較2004年規(guī)模擴(kuò)大三倍。2004-2018年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1264萬，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬。

4? 抓住“金九銀十”重要時(shí)間窗口，出臺穩(wěn)樓市增量政策

當(dāng)前是政策出臺和落地的重要時(shí)間窗口，要抓住“金九銀十”窗口加大穩(wěn)地產(chǎn)力度。若后續(xù)盡快落實(shí)有力的穩(wěn)樓市政策、房企加速推盤、居民購房信心逐步恢復(fù)，將有利于帶動(dòng)需求入市，助推樓市回暖，重點(diǎn)城市“金九銀十”或?qū)⒂瓉斫Y(jié)構(gòu)性行情。短期看，下半年需要更大力度的增量政策，以下三招應(yīng)加快研究出臺：

1）組建3萬億以上的大型住房銀行，利率要低、期限要長、規(guī)模要大，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力，開發(fā)商拿到資金限定必須進(jìn)行保交樓，這樣可以防止?fàn)€尾。一舉多得，解決地方財(cái)政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果；央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，而當(dāng)前租金回報(bào)率2%以內(nèi)，地方收購動(dòng)力不足，可以通過降低再貸款工具利率，覆蓋資金成本，提高地方積極性。

2）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，一線城市應(yīng)搶抓“金九銀十”的時(shí)間窗口率先放開郊區(qū)和大戶型限購以提振人氣；廣州在今年一月正式取消120平方米以上住房限購，本質(zhì)上就是將豪宅市場向全國購房者開放，相對應(yīng)的，核心城市核心城區(qū)的小戶型等剛需產(chǎn)品則需慎重放開。當(dāng)前樓市表現(xiàn)疲弱，房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場過熱，當(dāng)前正是放松限購的良機(jī)；中長期可考慮在市場企穩(wěn)后，通過“人地掛鉤”實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求平衡，各地方土地財(cái)政的“旱澇不均”，可以通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付調(diào)節(jié)。

3）持續(xù)降息，包括降低二套房存量房貸利率，減少購房成本，為居民減負(fù)，并通過降準(zhǔn)降低銀行負(fù)債成本。隨著5.17房地產(chǎn)新政落地，多城市房貸利率下限取消，房貸款利率步入“3時(shí)代”。根據(jù)貝殼研究院，2024年5月百城主流首套房貸利率平均為3.45%；二套主流房貸利率平均為3.90%。而有些存量房貸利率仍在4%左右，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力，提前還貸有所升溫。之前降低了首套，社會(huì)反響很好，二套的也應(yīng)該降低，這是善政。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。

此外，還可以考慮完善多孩家庭購房支持政策，如發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低多孩家庭房貸利率等。多孩政策帶來的新增人口會(huì)直接增加對房屋、汽車等產(chǎn)品和服務(wù)的需求，會(huì)給家庭帶來養(yǎng)育孩子的負(fù)擔(dān)。給予有孩家庭購房政策傾斜，降低撫養(yǎng)直接成本，短期有助于擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)，長期有助于提振生育水平、提升人力資本、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活力，一舉多得。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

作為國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，居民最重要的資產(chǎn)，關(guān)系幾千萬人就業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、就業(yè)穩(wěn)。盡快落實(shí)有力的穩(wěn)樓市政策，恢復(fù)居民信心，將有利于帶動(dòng)需求入市，助推樓市回暖，為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)貢獻(xiàn)力量。