未來房屋也要“養(yǎng)老”？“房屋養(yǎng)老金”這一制度引發(fā)廣泛熱議。

在8月23日上午國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。

目前上海等22個城市正在試點，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

其實，“房屋養(yǎng)老金”概念被正式提出已有兩年，但國家尚未就房屋養(yǎng)老金資金主要來源和用途、管理模式、增值運作機(jī)制等提出明確的實施方案或指導(dǎo)意見。

具體怎么做、錢從哪里來？和住宅專項維修資金有什么區(qū)別？是否會增加業(yè)主個人負(fù)擔(dān)？對“老破小”房價或租金影響幾何？下文將一一展開論述。

什么是房屋養(yǎng)老金制度？

房屋養(yǎng)老金的設(shè)想并不是憑空而出，可以理解為是住宅專項維修資金的制度化。

華創(chuàng)證券研究所副所長、首席宏觀分析師張瑜表示：

當(dāng)前，地方一般將住宅專項維修資金稱作房屋養(yǎng)老金。我國住宅專項維修資金的模式主要是“業(yè)主交存、專戶管理、專項使用”。

房屋安全管理三項制度中，房屋養(yǎng)老金制度為房屋定期體檢、房屋安全保險提供穩(wěn)定資金保障作用。

為什么要建立這項制度？

我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全，維修亟需增量資金入場。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示：

隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入存量時代，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年房屋占比接近20%，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護(hù)改造需求，亟需增量資金入場。

其中，有觀點認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金是沖著“老破小”來收的。

中央財經(jīng)大學(xué)教授尹飛表示，房屋養(yǎng)老金制度并非針對“老破小”。通俗理解，房屋養(yǎng)老金包括個人賬戶和公共賬戶。個人賬戶已通過繳納住宅專項維修資金建立起來，此次試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

和住宅專項維修資金的關(guān)系是什么？

在“房屋養(yǎng)老金”概念被正式提出之前，“住宅專項維修資金”往往被稱為房屋的“養(yǎng)老金”。

多地維修資金制度建立于上世紀(jì)九十年代，該制度為解決住宅的維修改造，保障業(yè)主的居住安全發(fā)揮了重要作用，但該制度也存在支取使用不便、補(bǔ)建續(xù)籌落實難、監(jiān)管不透明等“天然不足”。

隨著超過30年房齡的住宅數(shù)量增加，尤其是原本可能沒有維修資金的自建房、房改房等住房房齡增加，房屋維修資金難以覆蓋所有維修和更新需求，該制度的缺陷逐步放大。

同時，住宅專項維修資金受申請動用程序繁瑣等因素影響，有大量資金沉淀未有效利用，且單項使用率不均。上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴(yán)榮一篇文章中提出：

目前全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%。

房屋養(yǎng)老金錢從哪里來？會否增加業(yè)主負(fù)擔(dān)？

房屋養(yǎng)老金消息一出，市場上出現(xiàn)“本來買房想養(yǎng)老的，結(jié)果發(fā)現(xiàn)最后還得為房子養(yǎng)老”這樣的調(diào)侃，設(shè)立房屋養(yǎng)老金會否增加業(yè)主負(fù)擔(dān)？

房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶組成。其中個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經(jīng)建立起來，而公共賬戶是后續(xù)會加快建立的，是由政府自己財政出，與個人無關(guān)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計，房屋養(yǎng)老金制度將與個人養(yǎng)老金制度相似：

第一支柱是公共維修基金，由全體業(yè)主在購買新房時歸集和共同所有，進(jìn)入個人賬戶；

第二支柱類似企業(yè)年金，比如讓一定比例土地出讓金、財政獎補(bǔ)、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等進(jìn)入公共賬戶；

第三支柱應(yīng)該是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充等。

值得關(guān)注的是，公共賬戶的資金來源也成為各界關(guān)注的焦點。

住建部明確表示，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負(fù)擔(dān)，不減損個人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)表示：

按一定比例計提項目土地出讓金，維修資金的增值收益、財政補(bǔ)貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等，都是房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金來源的重要方向。

但改革是有成本和代價的，土地出讓金下降必然會對房屋養(yǎng)老金公共賬戶的資金來源產(chǎn)生一定的影響。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴(yán)榮嚴(yán)榮在文章中提出:

一是直接在現(xiàn)有的土地出讓凈收益中增加房屋養(yǎng)老金資金支出科目；二是在大的支出科目中規(guī)定計提不少于2%的房屋養(yǎng)老資金。以上海為例，初步測算全量房屋體檢一次，包括全量排查和部分檢測鑒定，費用約41億元，約占近五年平均土地出讓收入的1.8%。

同時我國土地出讓收入呈下降趨勢，但房屋體檢具有周期性，分?jǐn)偟矫磕甑馁Y金需求大大減少。老舊小區(qū)改造資金補(bǔ)充到公共賬戶，既能兼顧按需立項，同時也有利于更新成果的后期維護(hù)。

房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅？

對于這一說法，公共賬戶不需要個人出錢，而且二者性質(zhì)上有本質(zhì)不同。

中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)表示：

房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，是居民持有房屋不動產(chǎn)而需要上繳國家的稅收。房屋養(yǎng)老金則是為房屋未來維護(hù)和修繕而設(shè)立的資金歸集賬戶。

房產(chǎn)稅是國家為了支持城市建設(shè)和公共服務(wù)而征收的，與小區(qū)內(nèi)的綠化和公共區(qū)域關(guān)系不大。而房屋養(yǎng)老金則是為了確保居民住房保持良好狀態(tài)，能夠抵御時間的侵蝕而設(shè)立的一項制度。

如何使用房屋養(yǎng)老金？

目前制度設(shè)計中涉及的房屋養(yǎng)老金，適用范圍僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。

具體使用方面，中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)提出設(shè)想：

給房屋做體檢是第一步，通過體檢發(fā)現(xiàn)問題和房屋潛在的風(fēng)險隱患，定期體檢制度為排查房屋安全隱患提供了基礎(chǔ)保障。

發(fā)現(xiàn)問題后，可通過物業(yè)費、維修基金、房屋養(yǎng)老金三位一體的“養(yǎng)老體系”，實現(xiàn)“小修小補(bǔ)、大修大補(bǔ)”。通常來說，養(yǎng)老金可以解決大部分問題，如果樓棟存在較大風(fēng)險，就需要動用保險資金。

給房屋上保險，就是要借助保險的市場化作用，為房屋使用安全責(zé)任人提供巡查、檢測、監(jiān)測、賠付服務(wù)，降低房屋安全風(fēng)險。

其中，一些省市已啟動住宅專項維修資金管理改革的試點。其中，杭州、寧波、嘉興、成都、無錫等地在電梯維修、建筑外墻防護(hù)、老舊房屋改造等領(lǐng)域開展保險試點，探索以政府購買服務(wù)、引入商業(yè)保險等方式構(gòu)建多方參與的房屋保險機(jī)制。

不同賬戶資金方面，尹飛表示，小區(qū)電梯等共有部分壞了就使用個人賬戶即住宅專項維修資金；但如地震之后需要對相關(guān)區(qū)域里的房屋進(jìn)行檢測，或者某樓盤出現(xiàn)涉及人民群眾生命財產(chǎn)安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來出。

此外，維修資金的使用效率更高，使用更加高效。

按照規(guī)定，使用房屋專項維修經(jīng)費，需通過“雙三分之二”的業(yè)主表決：即專有部分占建筑物總面積的業(yè)主達(dá)到2/3以上、同意使用的業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)的2/3以上。

由于“雙三分之二”表決耗時長，在緊急情況下，難以及時使用，一些城市制定了緊急情況下使用住宅專項維修資金有關(guān)政策措施。

建立房屋養(yǎng)老金制度之后，讓‘?；尽木S修資金，不再需要業(yè)主表決就能被使用、被購買保險。此外，公共賬戶的設(shè)立也確保了房屋維修可以進(jìn)行計劃性的事先安排，而非只是緊急籌措。

會不會侵蝕房價或抬高租金？對建筑修繕業(yè)是大利好?

財經(jīng)評論員劉曉博指出：

現(xiàn)在國家出手規(guī)范，有利于防止高密度小區(qū)老化后，價值出現(xiàn)斷崖式下跌。因此房屋養(yǎng)老金制度的完善，對有價值的“老破小”是利好，可以延緩小區(qū)的衰老和價值下跌。但對于位置差、沒有出租價值的小區(qū)，則起不到任何作用。

租金方面，在大城市核心區(qū)，特別是那些租賃市場活躍、房屋價值較高的地段，房主們通常有能力將房屋養(yǎng)老金這筆新增成本轉(zhuǎn)嫁給租戶。這意味著，我們可能會看到大城市的租金進(jìn)一步上漲。然而，在小城市和大城市郊區(qū)等不活躍地區(qū)，房屋養(yǎng)老金的征收無疑是雪上加霜，長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)市場會進(jìn)一步分化。

南京工業(yè)大學(xué)天翔不動產(chǎn)研究所所長吳翔華指出，“老破小”的市場價值就會進(jìn)一步下降。

租金方面，房屋養(yǎng)老金對租金沒什么影響，因為房屋養(yǎng)老金的施行，并不會增加房東的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，房東也就沒理由給租客轉(zhuǎn)移成本。

影響較大的是“老破小”，這類社區(qū)以前沒有繳納過專項維修基金，所以房屋養(yǎng)老金賬戶余額會少于新建的規(guī)范化小區(qū)。

隨著房屋養(yǎng)老金制度的逐步推廣，估計很多人在購買二手房時會優(yōu)先考慮房屋養(yǎng)老金充足的新小區(qū)或次新小區(qū)，居住體驗會更好，“老破小”的市場價值就會進(jìn)一步下降。

值得一提的是，目前針對住宅的檢測和翻修活動并不活躍，如果房屋養(yǎng)老金會全面推廣，房屋也就能享受人類的待遇，每年定期做體檢，如果體檢不合格，就會進(jìn)行針對性的維修治療。全國上下有上百萬個小區(qū)，如果每個小區(qū)都這樣做，那將給建筑檢測行業(yè)和房屋修繕行業(yè)帶來“潑天的富貴”。

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