樓市風(fēng)向標(biāo)城市，上海，又迎來(lái)新動(dòng)作！

8月27日，上海發(fā)布新規(guī)，提高商品住房中小套型的面積標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)優(yōu)化調(diào)整中小套型住房所占比例。?

具體來(lái)看，多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米，根據(jù)環(huán)線調(diào)整供應(yīng)比例，中外環(huán)間區(qū)域中小中小套型住房供應(yīng)比例不低于70%。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，今年3月第一批次集中供地出讓中對(duì)“7090”政策的調(diào)整迎來(lái)官宣，這項(xiàng)自2006年至今實(shí)行了18年的政策，以紅頭文件的形式正式宣告終結(jié)。

今年前7月，上海商品住宅成交結(jié)構(gòu)可以看出，100-120平方米大戶(hù)型已成為購(gòu)房者的主力目標(biāo)，而過(guò)去“7090”政策下小戶(hù)型是供應(yīng)主流的情況明顯與需求現(xiàn)狀背離。在這一背景下，上海進(jìn)一步放寬面積戶(hù)型要求，旨在滿(mǎn)足多樣化的改善性住房需求。

目前市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”的時(shí)代，人們的居住需求也從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。

除了上海此輪調(diào)整以外，為滿(mǎn)足多樣化改善需求，深圳、蘇州等重點(diǎn)城市均出臺(tái)了一系列計(jì)容新規(guī)來(lái)支持高品質(zhì)住房建設(shè)。

此次上海中小套型標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整并非首次。

2024年以來(lái)上海積極從供給側(cè)、需求側(cè)給市場(chǎng)注入活力，引導(dǎo)改善市場(chǎng)預(yù)期。

早在今年3月，“7090”限制便被突破。

彼時(shí)，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)掛出2024年第一批次第二輪土拍出讓公告，在“出讓須知”中多個(gè)地塊“中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”發(fā)生變化。

具體變化與此次政策中的標(biāo)準(zhǔn)一致。即多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，未來(lái)新建商品住宅面積更大了，同時(shí)面積段更大的房子也會(huì)越來(lái)越多。

與此同時(shí)，政策明確中小套型住房供應(yīng)比例。原則上，中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%。

根據(jù)以往的土地出讓信息，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等。對(duì)比之下，部分區(qū)域調(diào)低了中小套型住房供應(yīng)比例。

不過(guò)，據(jù)克而瑞上海區(qū)域觀察，在此之前上海中小套型住房供應(yīng)比例已有所松動(dòng)，從近兩輪土地出讓中可以明顯看出，中環(huán)內(nèi)中小套型住房比例一般在0%-40%不等，外環(huán)外則在30%。從這一角度來(lái)看，中小套型的比例一定程度上被拉高。

但相較于此前的“7090”政策中對(duì)中小套型比例“必須達(dá)到70%以上”規(guī)定，新規(guī)更加靈活，根據(jù)不同環(huán)線、區(qū)域設(shè)置不同的比例要求。

政策一大亮點(diǎn)在于新出讓商品住房用地套型結(jié)構(gòu)的區(qū)域統(tǒng)籌被強(qiáng)化，這將為供應(yīng)端條件設(shè)置預(yù)留較大調(diào)整空間，以適應(yīng)市場(chǎng)需求進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化。

此次政策調(diào)整的大背景，是上海人均住房建筑面積、家庭人口結(jié)構(gòu)、住房套型的市場(chǎng)需求發(fā)生變化。

根據(jù)上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，至2023年年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積37.51平方米。而同期我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過(guò)40平方米。

這意味著，上海居住條件仍有進(jìn)一步提升的空間。

另外，七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海是全國(guó)“多代同住一室”最嚴(yán)重的城市，這一比例為10.7%，也就是說(shuō)每10戶(hù)上海城鎮(zhèn)家庭就有1戶(hù)家庭“多代同居一室”。

未來(lái)，上海改善需求仍將持續(xù)釋放。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，剛需客群逐漸轉(zhuǎn)向二手房、新房市場(chǎng)趨向改善型在今年的上海市場(chǎng)尤為明顯。

據(jù)克而瑞產(chǎn)品力研究中心統(tǒng)計(jì)，截至7月，大戶(hù)型已成為上海購(gòu)房者的主力目標(biāo)，其中三房成交占比接近七成，四房與五房及以上產(chǎn)品成交比重分別較去年同期增加3.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)，其余房型的市場(chǎng)份額均同比下降。

從面積段來(lái)看，前7月，100-120平米面積段產(chǎn)品成為主力成交面積段，占比達(dá)到28.7%。

從變化趨勢(shì)來(lái)看，120平方米以上各面積段產(chǎn)品的市場(chǎng)比重均同比持增。這意味著，市場(chǎng)對(duì)大面積的產(chǎn)品需求正在攀升。

上海正成為一線城市的縮影。整體來(lái)看一線城市新房成交結(jié)構(gòu)集中在100-120平方米面積段，占比達(dá)到23.9%，100平米以下產(chǎn)品成交比重較去年同期下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

此次上海政策調(diào)整，將進(jìn)一步引領(lǐng)市場(chǎng)變革，更好的滿(mǎn)足購(gòu)房者對(duì)大戶(hù)型的需求，推動(dòng)市場(chǎng)更好的達(dá)到供求平衡。

值得注意的是，在探索房地產(chǎn)行業(yè)新模式下，除了上海放開(kāi)“7090”政策以外，全國(guó)各地也在為支持“好房子”建設(shè)出臺(tái)一系列新規(guī)。

比如今年3月深圳放開(kāi)“7090”戶(hù)型比例限制，隨后的5月又出臺(tái)新版建筑設(shè)計(jì)規(guī)則，將機(jī)房、避難層等公共空間列為“不計(jì)容面積”，同時(shí)控制超高層住宅開(kāi)發(fā)，規(guī)定住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。

另外，蘇州明確在城市郊區(qū)不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域，以及國(guó)土空間規(guī)劃確定的歷史城區(qū)等，停止執(zhí)行容積率不得低于1.0的供地標(biāo)準(zhǔn)。

無(wú)論是放寬低容積率產(chǎn)品供應(yīng)，還是控制高層住宅開(kāi)發(fā)，意味著純剛需類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)份額將持續(xù)收縮，低密及大戶(hù)型的改善性產(chǎn)品將成為新房市場(chǎng)的主導(dǎo)。

在促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展方面，今年以來(lái)上海政策端表現(xiàn)更為積極。

從3月末松綁“7090”政策，到5月末“滬九條”發(fā)布，6月取消土地出讓規(guī)則中溢價(jià)率10%上限要求，8月末提高商品住房中小套型的面積標(biāo)準(zhǔn)。縱觀上海出臺(tái)的一系列政策調(diào)整，充分考慮了自住和多樣化改善的購(gòu)房需求，對(duì)改善市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展釋放積極信號(hào)。

結(jié)合全國(guó)重點(diǎn)城市出臺(tái)的一系列政策來(lái)看，未來(lái)新房市場(chǎng)將迎來(lái)新的升級(jí)，政策端還將圍繞建設(shè)好房子持續(xù)發(fā)力。

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